Jak uzyskać decyzję lokalizacyjną

Decyzje wydaje wójt (burmistrz lub prezydent miasta). Do niego więc składa się wniosek zawierający część opisową i graficzną z szeregiem niezbędnych dokumentów. Wystąpić o ustalenie warunków zabudowy może praktycznie każdy, nie trzeba być wcale właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki. Jeden inwestor może też złożyć kilka wniosków.

[ramka][b]Przykład[/b]

Inwestor planuje kupić grunt. Znalazł już interesującą działkę, podjęcie decyzji uzależnia jednak od tego, czy nie będzie miał problemów z wybudowaniem na niej myjni samochodowej. Planuje bowiem swoją inwestycję na osiedlu domów jednorodzinnych i obawia się, że nie spełni kryterium sąsiedztwa. Wniosków złożył kilka, różnią się one jednak między sobą. Każdy przewiduje inne usytuowanie myjni na działce.[/ramka]

[srodtytul]Jak przebiega postępowanie[/srodtytul]

Przed wydaniem decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi postępowanie administracyjne. Strony, które w nim uczestniczą, określa się na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego. Może ich być wiele. Urzędnicy muszą powiadomić każdego, kogo interesu prawnego dotyczy ustalenie warunków zabudowy. Najczęściej są to właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości graniczących z działką inwestora. Mogą też uczestniczyć organizacje społeczne, w tym także ekologiczne. Postępowanie teoretycznie powinno trwać maksymalnie dwa miesiące. Często jednak czeka się dłużej. Dzieje się tak zwłaszcza przy dużych inwestycjach (np. centrum handlowe). Do opóźnień dochodzi też w większych miastach, gdzie wniosków o wydanie warunków jest mnóstwo.

Decyzje ustalające warunki zabudowy stają się ostateczne, jeżeli żadna ze stron nie zaskarży ich w terminie 14 dni od daty otrzymania kopii. Wówczas można już zacząć się starać o pozwolenie na budowę. Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego.

[srodtytul]Dobry sąsiad to podstawa [/srodtytul]

Decyzję dostanie tylko ten przedsiębiorca, którego inwestycja budowlana spełni łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Najwięcej problemów przysparza dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna również zabudowana. Poza tym inwestycja musi nawiązywać do tych istniejących już na sąsiednich działkach. Urzędnicy muszą sami ocenić, czy spełnia się ten warunek, czy nie. Na przykład, czy myjnia ma prawo funkcjonować na osiedlu domów jednorodzinnych.

[ramka][b]Gdzie szukać przepisów[/b]

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze zm.)[/link];

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=170686]rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU nr 164, poz. 1588, ze zm.);[/link]

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=173740]ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 121, poz. 1266 ze zm.)[/link];

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=161811]ustawa z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (DzU nr 62, poz. 627 ze zm.)[/link];

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175842]rozporządzenie Rady Ministrów z 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (DzU nr 257, poz. 2573 ze zm.).[/link] [/ramka]

Na szczęście ustawa o planowaniu obrosła już w orzecznictwo. W tej chwili urzędy posługują się wyrokami SKO, zgodnie z którymi działka sąsiednia może być także położona w większej odległości.

[b]Uwaga![/b]

Osoba, która planuje inwestycję budowlaną na pustkowiu, powinna z niej zrezygnować, ponieważ nie będzie miała sąsiada, do którego zabudowań będzie mogła nawiązać. Wyjątkiem są: zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych i inwestycje liniowe.

Decyzję można wydać dla zakładu produkcyjnego tylko, gdy będzie zlokalizowany na terenach, które pod rządami starych planów (tych, które straciły ważność 1 stycznia 2004 r.) były przeznaczone pod produkcję. Mówi o tym art. 61 ust. 2 ustawy. Wówczas nie bierze się pod uwagę, jaka jest zabudowa sąsiednich działek. Inaczej jest jednak w wypadku usług, które już produkcją nie są. Szansę na uzyskanie decyzji ma tylko ten przedsiębiorca, który we wniosku wykaże związek nowego zamierzenia budowlanego z produkcją.

[ramka][b]O czym warto pamiętać[/b]

Dokumenty, które składa się do urzędu, to:

[ul][li]wniosek, w którego części opisowej nie może zabraknąć informacji o: [/li][/ul] – planowanym sposobie zagospodarowania działki oraz charakterystyce zabudowy i zagospodarowania terenu, a także jej gabarytach

– istotnych parametrach technicznych inwestycji oraz

– w wypadku, gdy przepisy nie przewidują obowiązku przeprowadzania postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko – danych charakteryzujących wpływ inwestycji na środowisko

– zapotrzebowaniu na wodę, energię oraz sposobie odprowadzania i oczyszczania ścieków, a także innych potrzebach w zakresie infrastruktury technicznej

[ul][li] w drugiej części wniosku inwestor powinien pokazać w trzech wymiarach to, co opisał w charakterystyce inwestycji. [/li][/ul] do wniosku załącza się:

– kopię mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji oraz ewentualnie

– wypisy z ewidencji gruntów dla działki, dla której planowana jest inwestycja, oraz działek sąsiednich. Dla działki inwestora wypis powinien być pełny (na jego podstawie stwierdza się rodzaj gruntów i klasę użytków), dla pozostałych wystarczy wypis skrócony (na jego podstawie urząd ustala, kto jest stroną w postępowaniu).

[b]Ważne![/b]

Od 15 listopada ub.r. do wniosku o wydanie warunków w sprawie inwestycji mogących znacząco wpływać na środowisko trzeba dołączyć decyzję środowiskową wydaną na podstawie prawa ochrony środowiska. Listę tych przedsięwzięć zawiera rozporządzenie wydane do tej ustawy. [/ramka]

To, czy inwestor spełnia warunki z ustawy, sprawdza się poprzez analizę urbanistyczną. Przeprowadza się ją wedle zasad z rozporządzenia ministra infrastruktury i obejmuje ona obszar wokół działki inwestora. Analizę istniejącej zabudowy przeprowadza wójt, prezydent lub burmistrz, a na jej podstawie projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt.

[srodtytul]Co z odrolnieniem[/srodtytul]

Od 1 stycznia 2009 r. zmieniły się zasady odrolnienia. Największa liberalizacja zasad nastąpiła w wypadku gruntów położonych w granicach administracyjnych miast oraz klasy V i VI na terenach wiejskich. Tam wystarczy spełnić tylko przesłanki dotyczące warunków zabudowy i o żadne odrolnienie starać się nie trzeba. Trochę inaczej sytuacja wygląda w wypadku gruntów rolnych na terenach wiejskich lepszej klasy. Tam do odrolnienia niezbędny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (z pewnymi wyjątkami).