Niechciana ziemia

Potencjalni kupcy stali się bardziej wymagający. Oczekują od sprzedawcy ziemi co najmniej prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy lub ważnego planu zagospodarowania przestrzennego.

– Coraz częściej klienci domagają się również pozwolenia na budowę – zauważa Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield. Dodaje, że największe zainteresowanie nadal budzą działki w Warszawie, głównie pod budowę biur.

[srodtytul]Wolą z pozwoleniem[/srodtytul]

Stopniowa stabilizacja na rynku wynajmu centrów handlowych spowodowała, że powoli budzi się także popyt na działki pod projekty handlowe. Tu jednak o transakcji decyduje nie tylko atrakcyjna lokalizacja – w grę wchodzą miasta powyżej 80 – 100 tys. mieszkańców, a czasem nawet ponad 200 tys. Kupujący również domagają się aktualnych planów zagospodarowania terenu czy wręcz pozwolenia na budowę. Natomiast inwestycje w miejscowościach poniżej 50 – 75 tys. mieszkańców uważane są za ryzykowny interes. – W takich rejonach deweloperzy szukają dziś terenów spełniających warunki dla rozwinięcia sieci handlowych, których powierzchnia nie przekracza 2 tys. mkw. – tłumaczy Daniel Puchalski z Colliers International.

Jednocześnie praktycznie zamarł obrót działkami pod centra magazynowe i logistyczne. Duzi deweloperzy, którzy zdominowali rynek, mają swoje banki ziemi i na razie nie myślą o ich powiększaniu, choć oczywiście zdarzają się pojedyncze transakcje. Zdaniem analityków Colliers International ceny ziem pod magazyny powinny osiągnąć swoje minimum na przełomie 2009 i 2010 r.

– Jeśli jednak zostaną zawarte znaczące transakcje sprzedaży gruntów, a finansowanie stanie się bardziej dostępne zarówno pod względem samych decyzji kredytowych, jak i warunków, na których będzie ono udzielane, w ciągu najbliższych miesięcy spadek cen powinien się zatrzymać – twierdzi Daniel Puchalski.

W ciągu roku ceny działek komercyjnych obniżyły się o 30 proc., choć w poszczególnych regionach doszło do znacznie większych spadków. Np. w Gdańsku ziemie pod budowę biurowców potaniały nawet do 50 proc.

[srodtytul]O ile taniej[/srodtytul]

– W połowie 2009 r. stawki wynosiły 150 – 450 euro za mkw., podczas gdy w 2008 r. było to 300 – 600 euro za metr. Grunty pod zabudowę handlową, również po średnio 30-proc. spadkach, kosztują dziś, w zależności od miasta i lokalizacji, od 40 do 200 euro za mkw. – zauważa Daniel Puchalski.

Tymczasem najmniejsze spadki gruntów pod działalność magazynowo-przemysłową w ciągu roku wyniosły ok. 20 proc. – o tyle np. potaniały najdroższe dziś ziemie w odległości do 12 km od centrum stolicy, za które trzeba dziś zapłacić 55 – 150 euro za mkw. Największe natomiast obniżki, przekraczające 30 – 40 proc., odnotowano na Górnym i Dolnym Śląsku.

Do większych zmian nie doszło natomiast w Krakowie i Gdańsku, ale akurat te lokalizacje nie cieszą się dużym zainteresowaniem wśród deweloperów nieruchomości magazynowych. Najniższe zaś ceny ziemi pod magazyny są w okolicach Łodzi i 30 – 50 km od centrum stolicy. Za mkw. nabywca płaci dziś 17 – 30 euro.

– Większych spadków stawek niż w ostatnim czasie raczej nie należy się spodziewać, ale niektórzy właściciele gruntów będą musieli obniżyć stawki, aby zrefinansować swoje wcześniejsze zobowiązania – twierdzi Mateusz Dembiński, z Jones Lang LaSalle.

[ramka][srodtytul]Podwyżki mocno dotknęły najemców biur[/srodtytul]

[b]Rz: O ile wzrosły czynsze biurowe w ciągu roku w związku ze skokami kursu euro?[/b]

Michał Skaliński: Spadek wartości złotego do euro wyniósł w tym roku 25 proc. w stosunku do wartości z roku ubiegłego, a co za tym idzie za tę samą powierzchnię najemca zapłacił 25 proc. więcej w porównaniu z 2008 rokiem.

[b]Czy w tym czasie zwiększyły się też koszty utrzymania budynków?[/b]

Tak, z powodu uwolnienia cen energii elektrycznej oraz podwyżek opłaty za użytkowanie wieczyste. Koszty zużycia prądu to ok. 30 proc. wszystkich kosztów utrzymania budynków, stąd ich wzrost w 2009 r. o 35 proc. spowodował podwyższenie opłat dla najemców.

[b]A jak dotkliwe były dla właścicieli biurowców podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste?[/b]

Na przykład w sytuacji jednego biurowca na Służewcu opłata za użytkowanie wieczyste w 2008 r. wyniosła 220 tys. zł za rok, a w 2009 r. wzrosła do 2 mln zł. Z kolei na Mokotowie opłata z 530 tys. zł urosła do 2,1 mln zł.

[b]Co może zrobić w takiej sytuacji właściciel budynku?[/b]

Zleciliśmy w imieniu właściciela budynku wykonanie wyceny gruntu niezależnym rzeczoznawcom. Według nich wartość ziemi została średnio zawyżona o 25 proc. w stosunku do wyceny oraz opłat żądanych przez miasto. Dlatego złożyliśmy odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Jeśli SKO zgodzi się z naszymi argumentami, będziemy mogli obniżyć koszty ponoszone przez najemców za użytkowanie wieczyste o 25 proc.

[b]A jak zmniejszyć wydatki na prąd?[/b]