Wzorowe zebranie wspólnoty czy spotkanie towarzyskie

[b]Rz: Czytelniczka pisze: „Kupiłam właśnie mieszkanie od dewelopera. W umowie notarialnej jest zapis, że zarządza budynkiem do końca tego roku. Ponieważ za mkw. mieszkania płacę 7 zł (utrzymanie, zarządzanie oraz zaliczki na wodę i ogrzewanie), a w bloku nieopodal znajomy – 4,4 zł za mkw., chciałabym zmienić zarządcę. Jak to zrobić, jak zaproponować zmiany formalnie wspólnocie?”.[/b]

[b]Paweł Puch:[/b] Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że zmiana zarządu niekoniecznie oznacza zmianę kosztów zarządzania.

Jeśli chodzi o zasady, to jeżeli deweloper w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokali w danej nieruchomości zastrzegł sobie, że będzie sprawował zarząd przez określony czas, mamy więc do czynienia z zarządem powierzonym. Zarząd powierzony powierza się w umowie notarialnej, zatem jego zmiana również musi nastąpić w obecności notariusza, na podstawie uchwały właścicieli lokali przez niego zaprotokołowanej. W wyniku takiej zmiany wspólnota mieszkaniowa ma dwie możliwości. Może albo powierzyć zarząd innej osobie, może też zmienić zarząd powierzony na zarząd wybrany.

[b]Jaka jest procedura zmiany zarządu?[/b]

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Prawo zwołania zebrania należy do wyłącznej kompetencji zarządu. Tylko w wypadku, gdy zarząd nie zwoła corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali, prawo do jego zwołania nabywa każdy z właścicieli lokali.

Zarząd zwołuje zebranie z własnej inicjatywy lub z inicjatywy właścicieli. Jednak dopiero gdy wniosek pochodzi od właścicieli reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli. Jeżeli w grę nie wchodzi niezwołanie corocznego zebrania, to właściciele chcący zmienić zarząd (obojętnie czy wybrany, czy powierzony), muszą zwrócić się do aktualnego zarządu o zwołanie zebrania. We wniosku o zwołanie zebrania najlepiej podać porządek obrad i termin, w jakim zebranie ma się odbyć. W innym wypadku zarząd może opóźniać termin zebrania właścicieli, np. wyznaczając odległą datę zebrania, jeżeli podejmowane mają być uchwały, które nie są po jego myśli.

[b]Jak można to przyspieszyć?[/b]

Mimo opieszałości zarządu, trudno będzie mu zarzucić, że nie wykonuje wniosku właścicieli. Należy bowiem pamiętać, że zwołanie zebrania powinno nastąpić według określonej procedury.

Zarząd musi wykonać szereg czynności formalnych, np. zawiadomienie wszystkich właścicieli na piśmie przynajmniej tydzień przed terminem zebrania, przygotowanie miejsca zebrania itd. Jeżeli zebranie nie zostanie zwołane przez uprawniony podmiot i z zachowaniem trybu przewidzianego w ustawie o własności lokali, nie będzie niczym innym jak tylko towarzyskim spotkaniem właścicieli, a podjęte decyzje nie będą uchwałami i nie będą miały mocy prawnej.

[b]Jak powinna wyglądać kalkulacja opłat przedstawiona przez zarządcę członkom wspólnoty? Chyba wszyscy, a nie tylko zarząd powinni wiedzieć, jakie pozycje znajdują się w stawce za metr? Podobno w kalkulacji zarządcy budynku czytelnika jest pozycja: materiały biurowe. Czy to w porządku? Czy można na zebraniu zdecydować, jakie są składowe stawki tzw. czynszu za mkw.?[/b]

Każdemu właścicielowi przysługuje prawo kontroli zarządu, w tym celu ma prawo wglądu do dokumentacji wspólnoty. Ponadto przynajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, zwoływane jest zebranie ogółu właścicieli, na którym zarząd składa właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności, uchwalany jest roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłaty na pokrycie kosztów zarządu oraz udziela się zarządowi absolutorium za poprzedni rok. Zatem to wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić, jakie będą składowe i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Przepisy nie określają jednak, jak zarząd ma przygotować sprawozdanie czy inne dokumenty we wspólnocie (jak mają one wyglądać). Może to natomiast uregulować regulamin przyjęty przez wspólnotę mieszkaniową, w którym wspólnota może sprecyzować te sprawy i wówczas zarządca będzie musiał się tych wytycznych trzymać.

[b]A jeśli zarząd tego nie zrobi?[/b]

Jeżeli zarząd postępuje wbrew woli właścicieli lokali i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, to po prostu trzeba doprowadzić do jego zmiany. Ponadto, jeżeli właściciel stwierdza, że uchwała podjęta w sprawie kosztów zarządów jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, powinien zaskarżyć uchwałę do sądu. Ma na to sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

[b]Z czego spłacać kredyt na remont zaciągnięty przez wspólnotę – z funduszu remontowego czy dodatkowych opłat członków?[/b]

Wspólnota mieszkaniowa w celu gromadzenia środków na określony cel remontowy może utworzyć w drodze uchwały fundusz remontowy i zobowiązać właścicieli do wnoszenia zaliczek. Z reguły jednak wpłaty na fundusz remontowy są ustalane na niskim poziomie, tak aby właściciele nie poczuli zbytniego ciężaru. W związku z tym nawet po latach na koncie wspólnoty mieszkaniowej nie znajdują się imponujące kwoty. Dlatego na pilne potrzeby remontowe wspólnoty muszą szukać dodatkowych środków.

W sytuacji, gdy stan funduszu remontowego nie pozwala na wykonanie remontu tylko w oparciu o środki tam zgromadzone, wspólnota mieszkaniowa ma dwa wyjścia: albo na podstawie uchwały może zobowiązać swoich członków do dopłat w kwocie niezbędnej do pokrycia kosztów remontu, albo zaciągnąć kredyt.

[b]Czy na zaciągnięcie kredytu na remont elewacji muszą zgodzić się wszyscy członkowie wspólnoty, czy decyduje większość? I jaka większość? A jak ja jestem przeciw, by mój udział w nieruchomości miał obciążoną hipotekę na rzecz banku i jestem gotowy swój wkład przekazać w gotówce, to wspólnota powinna to uszanować?[/b]

Uchwała jest podstawowym i najważniejszym sposobem, w jaki właściciele wyrażają swoją wolę. Uchwały co do zasady zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W sprawie zaciągnięcia kredytu na remont elewacji konieczna jest uchwała właścicieli lokali podjęta większością głosów. Wspólnota mieszkaniowa może zadecydować o sfinansowaniu remontu w całości z kredytu. Może też wykorzystać środki zgromadzone na funduszu remontowym i zobowiązać właścicieli do częściowych dopłat.

Jeżeli właściciel lokalu nie jest zadowolony z treści uchwały, jaką podejmuje wspólnota – oprócz tego, że może głosować przeciw jej podjęciu – może także, w przypadku gdy zostanie przegłosowany przez sąsiadów, zaskarżyć ją do sądu. Np. z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy.

[b]Ile ma na to czasu?[/b]

Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

[i]pieniądze na fundusz remontowy przy sprzedaży mieszkania:

[link=http://www.rp.pl/nieruchomosci/wspolnotymieszkaniowe]www.rp.pl/nieruchomosci/wspolnotymieszkaniowe[/link][/i]

[ramka][b]Warto wiedzieć [/b]

[srodtytul]Rodzaje zarządu we wspólnocie[/srodtytul]

>> Wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek przyjąć jeden z dwóch wariantów zarządzania: albo powierzyć zarząd, albo go wybrać.