Sprzedając posiadane nieruchomości, firma może uzyskać przychód

Pozbycie się nieruchomości należących do majątku prywatnego jest odrębnym źródłem przychodów. Zasady opodatkowania zależą od tego, kiedy była ona kupiona.

W grę wchodzą trzy możliwości. Przy sprzedaży nieruchomości kupionych 1 stycznia 2007 r. trzeba zapłacić 10-proc. podatek od przychodów (można go uniknąć, przeznaczając pieniądze na cele mieszkaniowe). Do kupionych w latach 2007 – 2008 zastosowanie ma ulga meldunkowa. Kto nie może z niej skorzystać, musi płacić 19-proc. podatek od dochodu.

Przy sprzedaży nieruchomości kupionych w 2009 r. również trzeba uiścić 19-proc. podatek od zysku, a zwolnienie przysługuje przy przeznaczeniu pieniędzy na preferowane cele.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o PIT[/link] takie zasady obowiązują jednak, gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wtedy bowiem sprzedaż trzeba rozliczać jak zbycie innych środków trwałych. W ten sposób należy także kwalifikować sprzedaż nieruchomości, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT).

[srodtytul]Wpis do ewidencji nie przesądza[/srodtytul]

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku, które są:

- środkami trwałymi

- wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji.

Na tej podstawie podatnicy uważają, że sprzedając np. działkę lub lokal użytkowy, który nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie stosuje się zasad przewidzianych do opodatkowania zbycia firmowego majątku. Organy podatkowe się z tym nie zgadzają. Przykładem jest [b]interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 21 maja 2009 r. (IBPBI/1/415-184/09/AP).[/b]

Czytamy w niej, że ustawa o PIT nie reguluje wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1tej ustawy. Dokonując wykładni przepisów, należy mieć na względzie, że zasadą jest, iż przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą.

Artykuł 14 ust. 1 ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy wymienione zostały zaś tylko niektóre ich rodzaje. Dlatego sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w działalności gospodarczej (w tym także niewprowadzonego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych), stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o PIT (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych)

[ramka][b]Mieszkanie i dom zawsze na tych samych zasadach[/b]

Nie zawsze sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą rozliczana jest jak sprzedaż środków trwałych.

Na zasadach ogólnych opodatkowane jest zbycie: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Oznacza to, że w ich przypadku przy obliczaniu PIT nie ma znaczenia, czy nieruchomość była wykorzystywana w działalności firmy czy też nie.[/ramka]

Dla zakwalifikowania przychodu z odpłatnego zbycia określonych składników majątku do przychodów z działalności gospodarczej decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodów ze sposobem wykorzystania nieruchomości.

[srodtytul]Decyduje używanie dla potrzeb [/srodtytul]

Podobne wnioski wynikają z [b]wyroku WSA w Białymstoku z 23 marca 2009 r. (I SA/Bk 66/09).[/b] Dotyczy on sprzedaży nieujętego w ewidencji środków trwałych spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, w którym była prowadzona działalność gospodarcza.

W uzasadnieniu tego orzeczenia sąd stwierdził, że o kwalifikacji przychodu decyduje, czy zbywane prawa majątkowe oraz składniki majątku były wykorzystywane w działalności gospodarczej (są lub były z nią związane). To będzie decydować, czy dana kwota będzie przychodem ze sprzedaży zaliczonym do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (działalność gospodarcza) albo do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy (zbycie nieruchomości).

Sąd stwierdził, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia prawa majątkowego lub składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (związane są z działalnością gospodarczą) niezależnie od tego, czy były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

WSA powołał się na [b]wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 czerwca 2007 r.(II FSK 827/06 – wyrok NSA)[/b]. Stwierdził on, że w sytuacji gdy ustalenia faktyczne sprawy wskazują na to, iż dany składnik majątku był używany w ramach i do celów działalności gospodarczej, dla jego kwalifikacji bez znaczenia pozostaje niewprowadzenie przez podatnika składnika majątku do ewidencji środków trwałych i niedokonywanie odpisów amortyzacyjnych.