Czy po wpisie kredytu do hipoteki bank musi zwrócić część raty?

[i][b]Mam pytanie dotyczące wysokości rat kredytu hipotecznego od momentu wpisu kredytu do hipoteki nieruchomości. Teraz, gdy nie mam jeszcze wpisu, płacę ratę o wiele wyższą. Czy prawdą jest to, że po wpisie do hipoteki mogę ubiegać się o zwrot "nadpłaconej" raty? Jeśli tak, to w jaki sposób?[/b][/i]

[i]- D.[/i]

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, którego celem jest zabezpieczenie wierzytelności, np. na rzecz banku. Hipoteka bankowa jest ujawniana w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości poprzez dokonanie wpisu przez sąd prowadzący księgę wieczystą na wniosek banku udzielającego kredytu.

Między wypłaceniem kredytobiorcy pieniędzy i złożeniem wniosku o ustanowienie hipoteki na rzecz banku a jej ujawnieniem mija średnio kilka miesięcy (okres ten jest inny w każdym sądzie wieczystoksięgowym). W tym czasie bank pozbawiony jest prawa do zaspokojenia z nieruchomości, której wartość miała zabezpieczać spłatę kredytu. Banki różnie się ubezpieczają na ten czas: jedne żądają wykupienia ubezpieczenia pomostowego, inne podwyższają marżę o 1 do kilku punktów procentowych, jeszcze inne pobierają jednorazową opłatę (kaucję). W umowie kredytowej albo w regulaminie, który jest jej integralną częścią, powinno być określone w sposób jasny i zrozumiały dla kredytobiorcy, co stanie się z pobranymi opłatami lub podwyżką w marży w momencie, gdy bank uzyska już prawomocny wpis hipoteki w księdze wieczystej. Z zapisów tych powinno też wynikać, czy zwrot jest dokonywany automatycznie przez bank, czy dopiero na wniosek klienta. Oczywiście ta druga opcja przeważa i zwykle kredytobiorca musi dostarczyć bankowi prawomocny odpis księgi wieczystej oraz złożyć pisemny wniosek, aby bank zwrócił pieniądze.

Z reguły bank zobowiązuje się zwrócić dodatkowe opłaty i nadwyżki w ratach pobrane po ustaniu ryzyka związanego z oczekiwaniem na wpis hipoteki na rzecz banku. Niestety, wiele banków próbuje dodatkowo zarobić na takich opłatach i w umowach zamieszcza klauzule niekorzystne dla kredytobiorców. Mogę one zastrzegać, że zwrot dotyczy tylko tych kwot, które zostały bankowi zapłacone po dostarczeniu odpisu księgi wieczystej z prawomocnym wpisem albo jeszcze później, np. następnego miesiąca po dostarczeniu odpisu.

Jeśli dodatkowa marża albo ubezpieczenie są ustanawiane w związku z ryzykiem ponoszonym przez bank do czasu uzyskania wpisu, to w sytuacji gdy to ryzyko ustało, powinny być zwrócone i to za cały okres od uprawomocnienia się wpisu. Moment dostarczenia odpisu księgi przez kredytobiorcę nie powinien mieć znaczenia, bo wcześniejsze czy późniejsze dostarczenie odpisu nie wpływa na ryzyko banku.

Potwierdza to wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 6 sierpnia 2009 r. w sprawie o uznanie za niedozwolone postanowień wzorca umowy kredytowej Getin Banku S.A. (sygn. akt XVII AmC 512/09). Sąd uznał za niedozwolony m.in. zapis wzorca, który zastrzegał, że bank przestanie stosować podwyższone oprocentowanie dopiero z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym kredytobiorca dostarczy odpis księgi z potwierdzeniem hipoteki. W uzasadnieniu wyroku czytamy:

"(..) zakwestionowane postanowienie powoduje również dysproporcję pomiędzy okresem podwyższonego ryzyka związanego z brakiem zabezpieczenia hipotecznego, a okresem za który pozwany zastrzega podwyższone oprocentowanie. Wspomniana dysproporcja polega na tym, że bank jest uprawniony do pobierania podwyższonego oprocentowania za okres przypadający po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej, a więc za okres w którym nie występuje już podwyższone ryzyko związane z brakiem zabezpieczenia hipotecznego. Wzorzec umowny nie zawiera bowiem postanowienia przewidującego zwrot (po dostarczeniu bankowi odpisu z księgi wieczystej) pobranej opłaty proporcjonalnie do okresu następującego po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej. Należy również wskazać, że dostarczenie bankowi odpisu z księgi wieczystej jest jedynie czynnością techniczną i nie wpływa na długość okresu podwyższonego ryzyka związanego z brakiem zabezpieczenia."

Odpowiedzi na pytanie, jak można dochodzić opłat związanych z oczekiwaniem na wpis hipoteki i jakie zasady zwrotu zostały przyjęte należy szukać w umowie kredytowej. Jeśli kredytobiorca uzna, że jej zapisy są niezrozumiałe albo są dla niego niekorzystne, powinien zwrócić się o pomoc do powiatowego lub miejskiego rzecznika praw konsumentów. Jeżeli rzecznik stwierdzi, że umowa zawiera niedozwolone postanowienia, to kredytobiorca nie musi się do nich stosować - są one z mocy prawa nieważne. Dotyczy to umów zawartych przed jak i po wyroku SOKiK uznającym dany zapis wzorca za niedozwolony.

We wniosku z żądaniem zwrotu kwot wynikających z podwyższenia marży można powołać się na wspomniany wyrok SOKiK z 6 sierpnia 2009.

[ramka][b]Zobacz też: [/b]