[b][i]Jestem właścicielem lokalu w budynku dwulokalowym (mała wspólnota). Działka oraz części wspólne lokalu stanowią współwłasność. Moje udziały w nieruchomości wynoszą 49,8%, a sąsiada 50,2%. Ponieważ w moim lokalu pojawiła się wilgoć jestem zmuszony docieplić budynek. Problem tkwi w tym, iż mój sąsiad się nie zgadza na docieplenie budynku. W związku z powyższym zwracam się z prośbą o przekazanie informacji, czy mogę sądownie uzyskać taką zgodę? Nadmienię, że przepis 203 k.c. dotyczy powołania zarządu, który może decydować o czynnościach przypisanych do zwykłego zarządu nieruchomością. [/i][/b]

[b]- M.S.[/b]

Docieplenie wspólnego budynku mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu (przyjmuje się, że chodzi m.in. o czynności niezbędne do zachowania rzeczy w stanie nie pogorszonym), a zatem na jego przeprowadzenie wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. Czytelnik nie ma większości udziałów, więc jedynym sposobem, by przeprowadzić termodernizację jest wystąpienie do sądu. Ale niekoniecznie o wyznaczenie zarządcy sądowego na podstawie art. 203 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]. W braku zgody większości współwłaścicieli do dokonania konkretnej czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli może żądać na podstawie art. 201 kc upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności.

Oczywiście można też zwrócić się do sądu o wyznaczenie zarządcy zgodnie z art. 203 kc, zwłaszcza jeśli większościowy udziałowiec nieruchomości nagminnie nie wyraża zgody w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Sąd bada zasadność wniosku w postępowaniu nieprocesowym. Na rozprawie wysłuchuje argumentów wszystkich współwłaścicieli i ocenia interes każdego z nich. Zarządcą może zostać jeden ze współwłaścicieli albo inna osoba. Zakres jego działania i kompetencje regulują przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link] o zarządzie związanym ze współwłasnością i użytkowaniem (art. 611-616, a także 935-938 kpc). Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele mogą używać nieruchomości wspólnej tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel może być nawet pozbawiony używania nieruchomości wspólnej, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności. Ważną konsekwencją wyznaczenia zarządcy będzie też pozbawienie współwłaścicieli prawa do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej, które przypadają im w stosunku do wielkości udziałów na podstawie art. 207 kc. Będzie nimi dysponował wyznaczony zarządca, a współwłaścicielom wypłaci tylko nadwyżkę, która pozostanie po pokryciu kosztów zarządu, m.in. kosztów wykonania docieplenia, jeśli okaże się niezbędne. Istotna informacja: wyznaczony zarządca ma ograniczone możliwości zaciągania zobowiązań. Może zatem zawierać umowy, np. z wykonawcami remontów, ale ich koszty mogą być zaspokojone tylko z dochodów z nieruchomości i muszą być gospodarczo uzasadnione (art. 935 § 2 kpc).

Wyznaczony przez sąd zarząd zostanie uchylony, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.