O wadach gruntu dowiesz się z hipoteki

Dlaczego to takie ważne? Dlatego, że do końca należy liczyć się z niespodziankami, które mogą utrudnić albo wręcz uniemożliwić osiągnięcie wymarzonego celu.

[srodtytul]Po pierwsze księga wieczysta[/srodtytul]

To w niej znajdziesz dane o właścicielu, powierzchni i ewentualnych obciążeniach. Obecnie część ksiąg wieczystych prowadzona jest w postaci elektronicznej. Jeżeli mamy szczęście i ta, o którą konkretnie nam chodzi, została tam umieszczona, możemy zapoznać się z nią, wchodząc na stronę: [link=http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html]ekw.ms.gov.pl[/link].

[b]Po wpisaniu właściwego, pełnego numeru księgi możemy przeglądać ją we własnym komputerze, nie wychodząc z biura czy domu.[/b] Jeśli jednak księga wieczysta, którą chcemy przejrzeć, nie jest jeszcze prowadzona w postaci elektronicznej, to pozostaje nam wycieczka do właściwego wydziału ksiąg wieczystych. Za trzy lata w Internecie można będzie obejrzeć wszystkie księgi.

[srodtytul]W czterech działach[/srodtytul]

Każda księga składa się z czterech działów. Z działu I dowiemy się o położeniu, powierzchni, oznaczeniu geodezyjnym nieruchomości, a także o zabudowaniach i sposobie użytkowania. Czasem już skonfrontowanie tych informacji z tym, co podaje nam sprzedający, może zniechęcić do transakcji.

Z działu II uzyskamy dane o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozwoli nam to dowiedzieć się, czy osoba, która oferuje nam nieruchomość, jest rzeczywiście tą, która ma do tego prawo, i jaka jest forma własności.

Szczególnie wnikliwie warto się zapoznać z działem III. Znajdziemy tam dane o ograniczonych prawach rzeczowych, np. służebnościach obciążających nieruchomość, o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub o uzgodnieniu treści księgi w związku z wywłaszczeniem z nieruchomości. Są to dane, o których właściciele informują nader niechętnie, bo obniżają one wartość obiektu lub wręcz uniemożliwiają transakcję.

Osoby zainteresowane stanem prawnym nieruchomości powinny też zwrócić uwagę na dział IV, z którego wynika, czy nie została ona obciążona hipoteką. Kupując nieruchomość obciążoną hipoteką, należy się liczyć z tym, że wierzyciel posiadający takie zabezpieczenie może dochodzić zaspokojenia od nowego właściciela, mimo że to nie jemu dał kredyt.

[srodtytul]Przeznaczenie terenu[/srodtytul]

O tym, co można postawić na nieruchomości, przesądza plan zagospodarowania przestrzennego (o ile taki istnieje). Jest to prawo miejscowe. Wypis i wyrys (czyli rysunek) z planu ma prawo dostać każdy, nie tylko właściciel danej nieruchomości. Trzeba zwrócić się po niego do urzędu gminy, na terenie której znajduje się interesująca nas działka lub obiekt. Z dokumentu dowiemy się, jaka forma zabudowy jest dopuszczalna, czy tylko przemysłowo-usługowa, czy może usługowo-mieszkaniowa albo wyłącznie mieszkaniowa.

Często plany są jeszcze dokładniejsze. Określają np., czy pomieszczenia przeznaczone na usługi mają być wmontowane w zabudowę mieszkaniową, czy mogą to być odrębne budynki. Podają też dopuszczalną wysokość zabudowy – to, czy wolno budować na wysokość

15 czy 30 m, może decydować o opłacalności naszego przedsięwzięcia. Dowiemy się z nich, jaka powierzchnia działki ma pozostać biologicznie czynna. Jeżeli jest to np. 80 proc., to inwestor zbyt dużo nie wybuduje, chyba że... wykona ogród na dachu. [b]Z planu dowiemy się, od której ulicy uda się wjechać na działkę i ile miejsc postojowych powinno się na niej znaleźć. Gminne prawo określa też zazwyczaj, czym należy ogrzewać obiekt (np. nie węglem) i czy woda musi być czerpana z wodociągu, czy można korzystać z własnego ujęcia. [/b]

Coraz częściej w planach znajdują się zapisy nakazujące zagospodarować wody opadowe na własnej działce (co np. przy wybetonowaniu jej nawierzchni wymaga wybudowania podziemnego zbiornika). Dokładne wczytanie się w gminny dokument da też ważne informacje o sąsiedztwie działki – przebiegających w pobliżu drogach i rezerwach pod nie, uwarunkowaniach środowiskowych, sąsiednich obiektach, strefach ochronnych czy natężeniu hałasu.

Mając tyle informacji, stosunkowo łatwo stwierdzić, czy posesja, którą chcielibyśmy nabyć, odpowiada naszym wymaganiom. Dlatego też ziemie objęte planem będą zazwyczaj droższe niż te, dla których takich planów nie ma.

[srodtytul]Studium też sporo powie[/srodtytul]

Mniej niż z planu możemy się dowiedzieć ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To dokument określający w sposób bardziej ogólny niż plan zakładany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy.

Ma jednak tę przewagę nad planem, że praktycznie każda gmina nim dysponuje. Znaleźć w nim można informacje o położeniu miejsc przeznaczonych pod konkretne funkcje, o przebiegu głównych tras komuni-kacyjnych czy terenach chronionych.

[b]Wprawdzie studium przyjmowane jest uchwałą rady gminy, nie posiada jednak rangi prawa miejscowego, stanowi dopiero podstawę do opracowania planu zagospodarowania przestrzennego.[/b] Wadą wielu studiów jest też to, że są przestarzałe, mają np. po osiem – dziesięć lat.

– O ile przeznaczenie terenu pozostaje zazwyczaj aktualne, o tyle brak projektowanej drogi czy strefy od obszaru chronionego może wprowadzić inwestora w błąd – mówi Jacek Skorupski, kierownik Pracowni Ochrony Środowiska w Biurze Planowania Rozwoju Warszawy.

[srodtytul]Warunki zabudowy [/srodtytul]

Jeżeli nie ma planu, a inwestor chce mieć pewność, co konkretnie mógłby postawić na działce, pozostaje mu zdobyć warunki zabudowy terenu. Występuje się o nie do gminy, a wydawane są w formie decyzji administracyjnej i ważne przez dwa lata. Dobrze jest zatrudnić do sporządzenia wniosku fachowca i dołączyć do tego rysunki. Wtedy i odpowiedź urzędu będzie dokładniejsza.

Warto się też dowiedzieć, czy gmina nie przystąpiła albo nie zamierza przystąpić w najbliższym czasie do sporządzania planu. – Jeżeli w międzyczasie gmina ustali plan zagospodarowania, warunki zabudowy tracą ważność.

Dlatego,[b] jeżeli chcemy inwestować na podstawie warunków zabudowy, lepiej nie zwlekać zanadto z uzyskaniem pozwolenia budowlanego.[/b] Może się okazać, że na podstawie planu nie da się zrealizować obiektu, na który wcześniej uzyskaliśmy warunki – przestrzega Jacek Skorupski.

[ramka][b]Uwaga na niespodzianki[/b]

Nawet najbardziej przewidujący nabywca gruntu może się spotkać z niespodziankami, których nie był w stanie przewidzieć, gdy decydował się na jego zakup.

Pierwsze to tzw. specustawy, na podstawie których można szybko wywłaszczyć teren pod inwestycje liniowe – przede wszystkim drogi, ale też linie kolejowe. Po ostatnich powodziach niebezpieczne mogą okazać się również przepisy prawa wodnego niepozwalające budować zbyt blisko wałów.