Najemczyni kwestionuje wycenę, za wykup ma zapłacić więcej

Licząc bonifikatę, którą nasza czytelniczka może uzyskać przy wykupie mieszkania komunalnego, teraz musiałaby wyłożyć 10 tys. zł więcej niż pierwotnie od niej żądano.

[srodtytul]Jakie ceny do wyceny[/srodtytul]

Rodzina naszej czytelniczki w trzech komunalnych pokojach przy ul. Wolskiej zamieszkała w latach 50. ub. wieku. O wykupie czynszówki lokatorzy zaczęli myśleć w 2005 r. Ostatecznie na transakcję zdecydowali się w zeszłym roku. – W lipcu ubiegłego roku mieszkanie wycenił biegły rzeczoznawca – opowiada pani Alicja, córka głównej najemczyni lokalu i zarazem jej pełnomocnik. – Stwierdził, że nieruchomość wraz z udziałem w gruncie jest warta 524,654 tys. zł. Samo mieszkanie, bez części ziemi pod budynkiem, wycenił zaś na 440,27 tys. zł – podaje nasza czytelniczka. Dodaje, że licząc 90-procentową zniżkę, jaka przysługuje wieloletnim najemcom, jej rodzina za samo mieszkanie musiałaby zapłacić ponad 44 tys. zł.

Lokatorzy z Wolskiej uznali, że wycena jest zawyżona. – Choć operat został sporządzony w trzecim kwartale 2009 r., to rzeczoznawca wziął pod uwagę wyższe ceny z pierwszego kwartału – twierdzi lokatorka z Wolskiej. – Po drugie, biegły analizował ceny metra małych i średnich lokali, zamiast dużych, choć w tym przypadku chodzi o 75-metrowe lokum. Tymczasem stawki za mkw. mniejszych nieruchomości zawsze są wyższe – podkreśla lokatorka.

Według niej rzeczoznawca pominął też fakt, że mieszkanie było zalane, a instalacje elektryczne i gazowe wymagają wymiany, co obniża wartość nieruchomości. Mieszkańcy ze swoimi wątpliwościami udali się do urzędu dzielnicy. – Za pośrednictwem wolskiego ratusza dowiedzieliśmy się, że rzeczoznawca nie zamierza wyceny weryfikować. Utrzymywał bowiem, że w operacie uwzględnił tzw. czynniki korygujące, które miały wpływ na obniżkę ceny – opowiada nasza czytelniczka.

Anna Fiszer-Nowacka z urzędu dzielnicy tłumaczy tymczasem, że urzędnicy nie mają prawa do oceny prawidłowości sporządzonych wycen. – Takiej oceny – zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami – może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych – podkreśla urzędniczka.

Sprawa operatu wolskiego mieszkania trafiła ostatecznie do komisji odpowiedzialności zawodowej, bo rodzina naszej czytelniczki zawiadomiła Ministerstwo Infrastruktury. Komisja zawnioskowała o trzymiesięczne zawieszenie w czynnościach zawodowych rzeczoznawcy, który dokonał wyceny mieszkania. Decyzja w tej sprawie ma być podjęta do końca sierpnia br.

[srodtytul]Który operat[/srodtytul]

Urzędnicy z Woli w kwietniu br. postanowili mieszkanie wycenić jeszcze raz. Nowy rzeczoznawca wartość lokalu oszacował na 532,4 tys. zł. Dodając do tego grunt, cena nieruchomości wzrasta do 552,17 tys. zł. Nasza czytelniczka podnosi tymczasem, że choć kwestionowała pierwszą wycenę, to jednak zobowiązała się wykupić lokal za wskazaną w niej stawkę. – Wycena jest ważna rok. Ważność pierwszej wygasła więc dopiero w lipcu br. Nie rozumiem zatem, dlaczego urzędnicy, którzy wcześniej miesiącami przeciągali sprawę wykupu, nagle zdecydowali się – i to przed wygaśnięciem ważności wyceny – wydać pieniądze na kolejną – mówi nasza czytelniczka.

Anna Fiszer-Nowacka podkreśla tymczasem, że nowa wycena była konieczna, bo lokatorka nie akceptowała przecież warunków pierwszego operatu, a komisja odpowiedzialności zawodowej wnioskując o zawieszenie rzeczoznawcy, potwierdziła tym samym, że jego wycena jest niezgodna ze standardami zawodowymi. – Sprzedaż lokalu jest zatem możliwa wyłącznie na podstawie operatu sporządzonego przez kolejnego rzeczoznawcę – tłumaczy urzędniczka. I dodaje, że druga wycena jest wyższa niż pierwsza ze względu na czas, jaki je dzieli. Ceny na rynku nieruchomości nie stoją przecież w miejscu.

Główna najemczyni lokalu przy Wolskiej, ponad 80-letnia, obawia się, że ze względu na stan zdrowia może nie zdążyć lokalu wykupić. Czy będzie mieć do tego prawo jej córka? – Po śmierci głównego najemcy, z dziećmi, które z nim mieszkały, urząd podpisuje umowę najmu. I to one mogą złożyć wniosek o wykup lokalu, nie tracąc przy tym prawa do bonifikaty – tłumaczą urzędnicy z Woli.

[ramka]Wykup czynszówek

[srodtytul]Kiedy i za ile[/srodtytul]

>> Lokal bez przetargu może wykupić najemca, który ma umowę na czas nieokreślony. Do lokalu nie może być np. roszczeń byłych właścicieli.

>> Na 80-proc. zniżkę przy wykupie mogą liczyć najemcy, którzy legitymują się co najmniej pięcioletnim okresem najmu.

>> 90 proc. rabatu dostaną lokatorzy, którzy w mieszkaniu przebywają co najmniej 10 lat.

>> Gdy kwota zostanie rozłożona na raty, a najemca kupuje prawo do użytkowania wieczystego części gruntu, wysokość bonifikaty maleje. Przy pięcioletnim czasie najmu wynosi 60 proc., przy dziesięcioletnim – 75 proc.

>> Zniżka jest niższa o 1 proc., gdy najemca kupuje także udział w części wspólnej nieruchomości.

>> Lokal można też wykupić przed upływem pięciu lat od podpisania umowy najmu, ale wtedy trzeba zapłacić 100 proc. wartości nieruchomości.

[i]źródło: urząd miasta[/i][/ramka]

[ramka]OPINIE

[b]Łukasz Jędruszuk, [i]radca prawny[/i][/b]