Czy kredyty hipoteczne w euro mogą być tak niebezpieczne jak kredyty we frankach szwajcarskich

[srodtytul]Krzysztof Oppenheim[/srodtytul]

[b]Oppenheim Enterprise:[/b]

– Nie zgadzam się z przedstawioną opinią. Średnia kwota kredytu nie przekracza 300 tys. zł, a przecież nie zawsze był to kredyt brany na 100 proc. ceny transakcyjnej. Często też klienci ulepszali kupiony na kredyt lokal, co zwiększało jego wartość. Dlatego w mojej opinii średni niedobór w zabezpieczeniu kredytów udzielanych przed dwoma laty w CHF wynosi nie więcej niż 100 tys. zł.

Nie należy straszyć kredytobiorców i banków kredytami walutowymi. Wystarczy bowiem spojrzeć na dane dotyczące kredytów zagrożonych. Otóż w przypadku walutowych (głównie są to kredyty w CHF) spłacalność w tej grupie jest bardzo wysoka – tj. 99 proc. Skoro kredyt jest spłacany, to co nas obchodzi zabezpieczenie?

Porównajmy to z kredytami hipotecznymi udzielonymi w krajowej walucie: tu wyniki są już słabsze, zagrożone jest w tej grupie 2,4 proc. łącznego wolumenu. Oczywiście, w okresie, kiedy frank kosztował momentami poniżej 2 zł, należało mocno odradzać klientom wybór tej waluty.

Dziś straszenie ryzykiem walutowym przy kredycie w euro oznacza posiadanie słabej orientacji w tej trudnej dziedzinie, jaką jest bankowość hipoteczna.

Teraz bowiem sytuacja jest skrajnie odwrotna – to euro jest zdecydowanie przewartościowane w stosunku do złotówki, a więc jest to idealny moment do zaciągnięcia kredytu w tej walucie. Dziś zarobimy na oprocentowaniu ok. 2,5 proc. Pamiętajmy jednak o tym, że jest duże prawdopodobieństwo podniesienia przez Radę Polityki Pieniężnej stopy podstawowej dla PLN i wtedy różnica ta się zwiększy. Takie ruchy nie zostaną pewnie podjęte wobec euro, a przynajmniej w okresie najbliższych dwóch – trzech lat.

[srodtytul]Karol Wilczko[/srodtytul]

[b]Comperia.pl:[/b]

– Między wrześniem 2007 roku a tym samym miesiącem w 2008 roku udzielono rekordowej ilości kredytów hipotecznych w obcych walutach. Według danych NBP było to około 38 mld PLN, z czego większość to były oczywiście kredyty we frankach szwajcarskich. W tym czasie złoty bił rekordy swojej wartości wobec innych walut. Najniższy kurs, po jakim wypłacane były zobowiązania hipoteczne we frankach, nasza porównywarka zanotowała w lipcu oraz sierpniu 2008 r. – 1,96 zł. Osoby, które zaciągały kredyt we frankach przy kursie ok. 2 zł, mają rzeczywiście o wiele większe zadłużenie (liczone w złotych) niż w momencie wypłaty kredytu.

Przy założeniu, że średnia kwota kredytu to 250 tys. zł, nadwyżka obecnego salda zadłużenia nad wartością zabezpieczenia (przy założeniu, że kredyt udzielony został na 100 proc. wartości nieruchomości) wynosi około 150 tys. zł. Jest to kwota dosyć zawrotna, nieuwzględniająca rzeczywiście spadku wartości nieruchomości, który i tak nie był tak gwałtowny, jak obawiały się tego banki. Jednocześnie stopy procentowe w Szwajcarii mocno spadły, co sprawiło, że raty kredytów są mniej więcej na tym samym poziomie co dwa lata temu. Dlatego kredyty frankowe były i są regularnie spłacane, więc banki na razie nie martwią się tym, że wartość zadłużenia pozostała do spłaty przewyższa wartość zabezpieczenia.

Czy taka sytuacja może powtórzyć się za dwa lata, ale dla kredytów w euro? Szanse na taki scenariusz są wyraźnie mniejsze, gdyż kurs EUR/PLN jest daleki od swoich rekordowo niskich poziomów sprzed dwóch lat. Poza tym mamy za sobą tzw. górkę cenową na rynku nieruchomości, więc nie powinno dojść do większego przewartościowania mieszkań. A do tego banki o wiele ostrożniej szacują wartość nieruchomości i stosują bardziej restrykcyjne zasady udzielania kredytów walutowych.

[srodtytul]Michał Krajkowski [/srodtytul]

[b]Dom Kredytowy Notus:[/b]

– Jeśli kredyt w CHF został zaciągnięty latem 2008 roku, to bieżące zadłużenie może być wyższe nawet o 50 procent w stosunku do kwoty udzielonej. Wzrost raty kredytowej nie był tak dotkliwy, ponieważ w tym samym czasie spadła stopa referencyjna LIBOR i w konsekwencji oprocentowanie kredytu. Jednak saldo zadłużenia wzrosło znacząco i osoby, które w tym momencie chcą sprzedać mieszkanie obciążone takim kredytem, dużo na takiej transakcji tracą.

Ryzyko kursowe istnieje także przy kredycie w euro. Dlatego zaciągając kredyt w walucie obcej, należy mieć świadomość, że rata kredytu i saldo zadłużenia będą się zmieniać w zależności od kursu EUR/PLN. Skalę wzrostu raty i saldo możemy ograniczyć w sytuacji, gdy zaciągniemy kredyt, kiedy kurs euro jest wysoki, ale nie wyeliminujemy tego całkowicie.

Oczywiście teraz jest lepszy moment na zaciągnięcie kredytu walutowego, niż w momencie gdy euro było np. po 3,5zł. Nadużyciem jest jednak twierdzenie, że euro jest już tak drogie, więc jest to najlepszy moment na zaciągnięcie takiego kredytu, ponieważ można tylko na tym zarobić.

Nigdy nie możemy wykluczyć, że złoty się jeszcze osłabi i waluta zdrożeje. Ryzyko kursowe istnieje zawsze, możemy je zminimalizować poprzez uruchomienie kredytu przy odpowiednim kursie, jednak nigdy nie możemy w 100 proc. wykluczyć, że nie powtórzy się scenariusz, jaki zaistniał przy kredytach we frankach szwajcarskich.

[srodtytul]Arkadiusz Rembowski [/srodtytul]

[b]Money Expert:[/b]

– Raty kredytów zaciągniętych w CHF po kursie niższym niż obecnie są często wyższe aniżeli dwa lata temu. Nie jest to jednak regułą (zależy od daty wypłaty kredytu, ewentualnych nadpłat i okresów karencji). Odnosząc się do lipca 2008 r., gdy 1 CHF kosztował 1,98 PLN, kredytobiorca, który zaciągnął pożyczkę w wysokości 350 tys. zł, uzyskał około 176 tys. CHF. Wkrótce po tym kurs franka szybko zaczął rosnąć, a tym samym, niezależnie od dokonywanych wpłat miesięcznych rat, saldo zadłużenia stale się zwiększało. W lutym 2009 r. mogło wynosić nawet 560 tys. zł, a więc prawie drugie tyle. Niestety, taki może być koszt ryzyka, jakie wiąże się z zaciąganiem kredytów walutowych.

Sytuację klientów, których zobowiązanie w efekcie zmiany kursu zdecydowanie przewyższa kwotę, o którą ubiegali się na zakup mieszkania, dodatkowo komplikuje fakt, że aktualne zadłużenie przekracza wartość nieruchomości (niezależnie czy poddamy pod analizę kwestię spadku jej wartości). Taka sytuacja niestety nie jest rzadkością. W praktyce oznacza to, że póki taki stan się utrzyma, klient będzie miał dużą trudność ze sprzedażą mieszkania (aby je zbyć, musiałby pokryć istotną różnicę między uzyskiwaną ceną a kwotą zadłużenia lub znaleźć zdesperowanego kupca, gotowego zapłacić każdą cenę, co jest mało realne).

Bankom trudno się pogodzić z faktem, iż ich klienci posiadają zabezpieczenie o wartości mniejszej niż aktualne saldo zadłużenia. Dlatego próbowały przełożyć koszty tej sytuacji na klientów poprzez nałożenie dodatkowych marż czy ubezpieczeń. Zdenerwowanie oraz opór klientów wobec takiego rozwiązania zatrzymały jednak zakusy banków.

—zebrała: Grażyna Błaszczak

[ramka][b]Gdzie i ile kredytów walutowych[/b]

>> Kredyty walutowe przeważają, gdy spojrzy się na wartość wszystkich kredytów na nieruchomości, jakie mają do spłacenia Polacy. Jak wynika z informacji Narodowego Banku Polskiego, na koniec czerwca na 251,4 mld zł kredytów na nieruchomości prawie 162 mld zł, czyli ponad 64 proc., przypadało na waluty.

>> Obecnie kredyty walutowe mają ok. jednej czwartej udziału w nowej sprzedaży, choć wcześniej zdarzały się okresy, gdy ich udział sięgał 80 proc.