[i][b]W naszej wspólnocie jest właścicielka mieszkania, która zalega w płatnościach. Czy jej zaległości mogą być rozłożone na pozostałych właścicieli?[/b][/i]
- D.T.
W zasadzie jest to niedopuszczalne, lecz niekiedy, dla prawidłowego funkcjonowania wspólnoty - konieczne. Istotne będzie określenie, czego dokładnie dotyczą zaległości.
Zacznijmy jednak od sprecyzowania, jakie koszty musi ponosić właściciel lokalu. Zgodnie z art. 13 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] właściciel ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, czyli wydatkach wspólnoty na remonty i bieżącą konserwację, opłatach za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłatach za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczeniach, podatkach i innych opłatach publicznoprawnych (chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali), wydatkach na utrzymanie porządku i czystości oraz na wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Koszty zarządu są opłacane raz w miesiącu w formie odpowiednio skalkulowanych zaliczek. Koszty zarządu, jako wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, obciążają członka wspólnoty w wysokości proporcjonalnej do udziałów w tej nieruchomości i tylko wtedy, gdy nie mogą być pokryte z przychodów i pożytków, jakie przynosi ta wspólna nieruchomość (art. 12 ust. 2 uwl). Ustawodawca nie wymienił w kosztach zarządu długów z tytułu nieuiszczenia przez któregokolwiek z właścicieli zaliczek na koszty zarządu. Oznacza to, że [b]nie można długiem jednego właściciela obciążać pozostałych. Chyba, że nieruchomość przynosi pożytki lub przychody (np. z wynajmu).[/b] W pierwszej kolejności pokrywa się z nich wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (koszty zarządu), można zatem przeznaczyć je również na uregulowanie długu nierzetelnego właściciela. Niestety, tym sposobem znów stracą niewinni, bo dług musi być odjęty z części przychodów przypadających na każdego właściciela, proporcjonalnie do udziałów. Nie można go odjąć tylko dłużnikowi.
Art. 13 ust. 1 uwl wspomina również o tym, że właściciel lokalu pokrywa wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu. Chodzi np. o opłaty za zużyty w lokalu prąd czy inne media. Jeśli wspólnota zawarła z dostawcami mediów umowy na zaopatrzenie całego budynku, również poszczególnych lokali, to zaległości któregokolwiek właściciela w opłatach za media narażają wspólnotę na przerwę w dostawie prądu, ciepła czy wody. I choć będzie to sprzeczne z przepisami uwl, [b]lepiej w takiej sytuacji, jeśli inni właściciele "zrzucą się" na pokrycie należności dłużnika, a następnie wspólnota będzie dochodzić od niego zwrotu zaległości wraz z odsetkami albo odszkodowania.[/b] Decyzji o uregulowaniu zaległości dłużnika nie może jednak podejmować samodzielnie zarząd wspólnoty (zarządca), lecz powinna zrobić to wspólnota, w formie uchwały.
