[b]Rz: Czytelnik ma działkę, w pobliżu której przebiega linia wysokiego napięcia. Czy to oznacza, że nie będzie mógł tam postawić domu?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka, adwokat, Zdanowicz i Wspólnicy Kancelaria Prawnicza:[/b] Samo usytuowanie np. słupów elektroenergetycznych nie wyklucza możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z przepisami [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity DzU z 2006, nr 156, poz. 1118)[/link] osoba ubiegająca się o pozwolenie na budowę musi przedłożyć m.in. projekty budowlane i dokumentację techniczną dotyczącą sieci elektrycznych, wodnych czy gazowych. W każdym z nich uprawniony do tego projektant, powołując się na obowiązujące przepisy i Polskie Normy, określa usytuowanie wszelkich linii, kabli i sieci.

Uwzględniając ich techniczne parametry, projektant ustala, gdzie może być położony budynek mieszkalny, a gdzie przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Jest to bowiem zależne od istniejącego rozmieszczenia linii, sieci naziemnych i podziemnych oraz ustalonych przez projektanta stref ochronnych dla różnego rodzaju sieci infrastrukturalnych.

[b]A jeśli usytuowanie infrastruktury technicznej nie pozwala na budowę domu na naszej działce?[/b]

Pozostaje się wtedy przyjrzeć, czy obiekty te zostały wybudowane zgodnie z ważną i obowiązującą podstawą prawną. Często bowiem ich stan prawny jest nieuregulowany, co otwiera nam drogę do rekompensaty pieniężnej, żądania ich usunięcia, a w szczególnych wypadkach nawet do wystąpienia z roszczeniem o wykup bezużytecznego gruntu w związku z posadowieniem urządzenia.

[b]Czy zawsze dostawca mediów musi mieć zgodę, aby przez naszą działkę przeprowadzić kable? Jak wtedy ustala się opłaty na rzecz właściciela działki?[/b]

Przede wszystkim należy pamiętać, że aby przedsiębiorca mógł postawić urządzenie przesyłowe, musi uzyskać pozwolenie na budowę. Zwolnione z uzyskania pozwolenia są tylko niektóre kategorie obiektów – np. telekomunikacyjne linie kablowe, kanalizacja kablowa (vide art. 29 prawa budowlanego). Wymogu uzyskania pozwolenia na budowę nie ma także przy przebudowie sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Nie oznacza to jednak całkowitego braku kontroli administracyjnej ze względu na prawo sprzeciwu, jakie przysługuje organom administracyjnym w związku ze zgłoszeniem takiego zamierzenia.

[b]Czyli co musi zrobić dostawca, aby dostać pozwolenie na przeciągnięcie kabla przez nie swój teren? Jak domagać się np. przesunięcia linii energetycznej, jeśli uniemożliwia ona wykorzystanie posiadanej działki na cele budowlane?[/b]

Formalnym wymogiem jest uzyskanie pozwolenia na budowę, do którego konieczne jest załączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na ten cel. Oznacza to, że przedsiębiorca powinien mieć rzeczowy tytuł prawny do danej działki albo uzyskać zgodę od jej właściciela.

Brak tytułu prawnego do korzystania z naszej działki umożliwia wystąpienie z powództwem negatoryjnym z art. 222 § 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=74154CAFB34E0580DB61D6DDB23EACBF?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], na podstawie którego można żądać zaniechań ingerencji w nasze prawo własności, jeśli jest ona bezprawna.

W praktyce oznacza to również roszczenie o przesunięcie bądź wręcz usunięcie linii energetycznej, chyba że nasze żądanie stanowiłoby nadużycie prawa. Po bezskutecznej próbie wezwania przedsiębiorstwa listem poleconym (którego dowód nadania trzeba będzie załączyć do pozwu) do usunięcia urządzeń naruszających prawo własności właściciel może w trybie art. 222 § 2 kodeksu cywilnego złożyć przeciwko danemu przedsiębiorstwu pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez usunięcie istniejących urządzeń, zaniechanie dalszych naruszeń oraz o wynagrodzenie za dotychczasowe bezumowne korzystanie z działki. [b]Sąd Najwyższy potwierdził co do zasady takie uprawnienie właściciela w wyroku z 6 stycznia 2005 r. (sygn. III CK 129/04).[/b] Właściciel ma bowiem prawo do nieskrępowanego korzystania z nieruchomości w granicach zakreślonych przez system prawny i w zakresie dostępnym właścicielowi, czyli także na wysokość i głębokość nieruchomości.

[b]Jak ustala się opłaty za wykorzystywanie prywatnej działki przez dostawców mediów?[/b]

Jeżeli właściciel zgadza się na przeprowadzenie przez swoją nieruchomość urządzeń przesyłowych, może z przedsiębiorcą sam ukształtować łączący ich stosunek prawny w drodze umowy, zarówno odnośnie do sposobu korzystania z urządzeń, jak i wysokości wynagrodzenia dla właściciela i sposobu płatności. Opłaty mogą być określone okresowo lub jednorazowo. Właściciel może zgodzić się na udostępnienie swojej działki nieodpłatnie bądź w zamian za korzyść niepieniężną.

[b]A jeżeli właściciel nie wyraża zgody na przeprowadzenie przez jego nieruchomość jakichkolwiek urządzeń czy linii?[/b]

Starosta może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie przedsiębiorstwu zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Wtedy jednak w myśl art. 124 ust. 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=357084]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651)[/link] jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może żądać, aby odpowiednio starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub przedsiębiorstwo występujące z wnioskiem o zezwolenie nabyło od niego na rzecz Skarbu Państwa w drodze umowy własność czy wieczyste użytkowanie nieruchomości. Otwiera to właścicielowi nieruchomości drogę do skompensowania swojej szkody w drodze umownej bądź na ścieżce postępowania sądowego.

[ramka]Warto wiedzieć

[srodtytul] Maszty i nadajniki na działce[/srodtytul]

Niepokój mieszkańców domów sąsiadujących z nadajnikami telefonii komórkowej budzi bliskość wielkich nadajników, anten. Jakie przepisy regulują obecność takich urządzeń na osiedlach? Czy zawsze gmina musi się zgodzić na takie przedsięwzięcie na swoim terenie, czy wystarczy, że właściciel prywatnej działki umówi się z właścicielem nadajnika, że ten może ustawić maszt na dzierżawionej ziemi?

- Aby móc usytuować antenę czy maszt na dachu budynku zgodnie z nowymi regulacjami prawnymi, od 15 lipca 2009 r. wymagane jest jedynie zgłoszenie do właściwego organu.

- Jeśli chodzi o wolno stojące maszty i anteny, niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z prawem budowlanym operator telekomunikacyjny musi pod rygorem odpowiedzialności karnej złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, w związku z czym może usytuować takie urządzenia tylko po uprzednim uzyskaniu zgody właścicieli (np. poprzez zawarcie umowy dzierżawy) lub usytuować takie urządzenia na własnej nieruchomości. Jeśli nie posiada takiej zgody, pozostaje otwarta droga postępowania sądowego dla żądania usunięcia obiektu.