Biurowce, galerie handlowe, magazyny i hotele – to klasy nieruchomości komercyjnych, które najczęściej wybierają inwestorzy. Część graczy lokuje także w sektory niszowe, ale z potencjałem. Według ekspertów firmy CBRE najatrakcyjniejszymi „alternatywnymi nieruchomościami" w Polsce wydają się prywatne akademiki.

Wartość inwestycji w student housing na świecie w latach 2015–2017 wyniosła po 14–15 mld euro (60–65 mld zł). Podobnie ma być w tym roku, przy czym gros przypada na USA i Wielką Brytanię.

Strukturalny niedobór

– Rosnąca liczba studentów na najlepszych uniwersytetach w kraju, zwiększająca się dostępność kursów w języku angielskim, niskie koszty życia i łatwość w znalezieniu zatrudnienia będą napędzać popyt na zakwaterowanie w jednostkach o dobrym standardzie, które w Polsce stanowią jedynie 3 proc. zasobów. Potencjał jest zatem ogromny – mówi Paweł Rudiak, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych CBRE.

Z badań firmy wynika, że niedobór miejsc w akademikach względem popytu jest gigantyczny. Biorąc pod uwagę bazę należących do uczelni ośrodków oraz projekty prywatnych inwestorów w perspektywie do 2020 r., w najważniejszych aglomeracjach zasoby pozwolą zaspokoić potrzeby zaledwie 4–11 proc. żaków z uczelni publicznych i prywatnych. Najlepiej jest w Łodzi, gdzie wskaźnik sięga 26 proc. Tymczasem prognozy mówią o dalszym dynamicznym przyroście studentów po 2020 r.

Podobnie jak w przypadku rynku najmu instytucjonalnego mieszkań duzi inwestorzy finansowi czekają na odpowiednie produkty, a te budują dopiero rynkowi pionierzy.

– Tacy pionierzy muszą mieć odpowiednie kompetencje, by podjąć się zwiększonego ryzyka projektów deweloperskich przystosowanych do zakwaterowania studenckiego – mówi Rudiak. – W tej pierwszej fazie tworzenia rynku deweloperzy będą się ścigać na najlepsze lokalizacje i specyfikację projektów, co w dłuższej perspektywie przełoży się na jakość i pozycję rynkową akademików, które będą potrafiły być wobec siebie konkurencyjne i skutecznie zainteresować studentów. Zwroty z tego tytułu powinny się zatem charakteryzować premią za przetarcie szlaków – zaznacza.

Zdaniem eksperta rynek kapitałowy akademików dojrzeje dopiero, gdy odpowiednia klasa aktywów nabierze skali, a same nieruchomości będą prezentowały stabilną historię obrotów.

– Jako firma doradcza jesteśmy pozytywnie zaskoczeni liczbą podmiotów zainteresowanych przestrzenią akademicką. Zaobserwowaliśmy, że sama grupa aktywnych inwestorów zwiększyła się ponadpięciokrotnie tylko w ciągu ostatnich trzech lat – mówi Rudiak.

Podkreśla, że młody sektor zyskuje już w oczach instytucji finansowych nad Wisłą. – Początkowo tylko banki zagraniczne były w stanie udzielić finansowania, ale obecnie inwestorzy mają możliwość rozmowy i negocjacji z przynajmniej sześcioma bankami w Polsce, które coraz chętniej podjęłyby się finansowania projektów studenckich w uznanych ośrodkach akademickich – mówi ekspert.

Po stronie wyzwań należy wpisać nieprzejrzyste kwestie planistyczne, zmienne koszty budowlane, najem letni i brak gotowych obiektów referencyjnych pozwalających określić wartość rynkową danego akademika.

– Dodatkowo same instytucje akademickie są wciąż dość oporne w kwestii współpracy, przez co głównym realizowanym modelem jest najem oparty na studentach szukających zakwaterowania na własną rękę i konkurencja z rynkiem najmu prywatnego. Inicjatywa współpracy między sektorem publicznym i prywatnym przez wypracowanie mechanizmów zabezpieczeń czynszów z instytucjami akademickimi bardzo pozytywnie wpłynęłaby na rynek – podsumowuje Rudiak.