Właściciel nie zawsze decyduje o budowie

Sądy administracyjne różnie orzekają, czy spółdzielnia rozpoczynająca inwestycję budowlaną musi mieć zgodę właścicieli wykupionych mieszkań czy nie

Publikacja: 11.02.2011 03:45

Właściciel nie zawsze decyduje o budowie

Foto: Fotorzepa, Ryszard Waniek Rys Ryszard Waniek

Renata Krupa-Dąbrowska

Przez ostatnich kilka lat wielu spółdzielców się uwłaszczyło i teraz są współwłaścicielami bloku, w którym mieszkają. Dlatego kiedy spółdzielnia przeprowadza prace budowlane na terenie ich bloku, chcą współdecydować. W praktyce bywa z tym różnie, o czym świadczy orzecznictwo sądów administracyjnych. Jest ono niestety niejednolite.

Najwięcej wątpliwości dotyczy granic władzy spółdzielni nad nieruchomością, której jest ona współwłaścicielką razem z właścicielami lokali. Mówi o tym art. 27 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2003/DU2003Nr119poz1116.asp]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] (usm). Przyznaje ona spółdzielniom zarząd powierzony nad takimi nieruchomościami.

Jedna z gliwickich spółdzielni wystąpiła o pozwolenie na budowę (chodziło o docieplenie bloku). Warunkiem jego uzyskania było m.in. dołączenie do wniosku oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Spółdzielnia je złożyła. Wtedy jedna z osób, które wykupiły lokal, zakwestionowała ważność tego oświadczenia. Jej zdaniem wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali muszą się podpisać pod tym oświadczeniem. W przeciwnym razie nie jest ono ważne.

Prezydent Gliwic nie podzielił jej zdania i wydał pozwolenie, a jego ważność następnie podtrzymał wojewoda.

Ostatecznie sprawa miała swój finał w sądzie administracyjnym. W pierwszej instancji uchylił on decyzję o pozwoleniu na budowę, a [b]Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. II OSK 1683/08)[/b] podtrzymał ten wyrok.

Według NSA [b]art. 27 ust. 2 usm nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną. Tymczasem skarżący nie jest członkiem spółdzielni. [/b]Ustawa zobowiązuje go jedynie do pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości, a statut spółdzielni go nie dotyczy, bo nie jest jej członkiem. Żadnej zaś umowy ze spółdzielnią w sprawie zarządu nie zawierał.

Dlatego w tym wypadku stosuje się art. 199 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2016poz%20%2093.asp]kodeksu cywilnego[/link]. Wymaga on zgody wszystkich właścicieli w sprawach przekraczających zwykły zarząd, a złożenie oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane podczas ubiegania się o pozwolenie niewątpliwie do tego typu przekroczeń należy. W razie braku zgody spółdzielnia musi zaś wystąpić do sądu.

Ten sam [b]Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lipca 2010 r. (sygn. II OSK 1255/09) [/b]stwierdził coś zgoła innego. Według niego [b]art. 27 ust. 2 usm daje spółdzielni prawo do reprezentowania właścicieli odrębnych lokali także w tego typu sprawach jak inwestycje budowlane. Nie ma przy tym znaczenia, czy są oni jej członkami czy nie. [/b]

W innym zaś orzeczeniu z 26 lipca 2009 r. [b](sygn. II OSK 1666/08)[/b] NSA stwierdził, że właściciel niezadowolony z decyzji spółdzielni zawsze może ją zakwestionować. [b]Jeżeli więc została podjęta uchwała o przeprowadzeniu prac (w tym wypadku chodziło o docieplenie budynku), a właściciel jest temu przeciwny, może on zakwestionować uchwałę w tej sprawie w sądzie. Jeżeli zaś jest członkiem spółdzielni, to może zakwestionować ją także w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. [/b]

Sąd uznał także, że nie ma zastosowania art. 199 k.c. do właścicieli mieszkań spółdzielczych. Oznacza to, że złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie musi wymagać zgody wszystkich właścicieli lokali.