Ustalenie warunków zabudowy

Miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przybywa. Wciąż jednak inwestorzy narzekają, że ich brakuje, zwłaszcza w dużych miastach. Tam, gdzie nie ma planu, niezbędna jest do załatwienia formalności budowlanych decyzja o warunkach zabudowy.

Decyzji potrzebuje m.in. inwestor, który stara się o pozwolenie na budowę, legalizujący samowolę budowlaną czy też ten, kto chce podzielić nieruchomość. Wydaje je wójt, burmistrz lub prezydent miasta na prawach powiatu. Może się o nią strać właściciel, użytkownik wieczysty, ale nie tylko oni. Praktycznie każdy, kto chce.

Ważne!

Decyzja ma charakter informacyjny, czasami zanim kupi się działkę, warto wystąpić o warunki i zorientować się, czy będzie można zrealizować na niej inwestycję, dla której planuje się nabycie nieruchomości. Przykładowo dowiemy się, czy można postawić na niej dwupiętrowy budynek. Dzięki temu uniknie się w przyszłości przykrych i kosztownych niespodzianek.

Warto pamiętać, że ten sam inwestor może wielokrotnie występować o wydanie decyzji, jedna osoba nie może jednak ubiegać się dwa razy o wydanie warunków dla przedsięwzięcia o identycznych parametrach.

Inwestor składa wniosek, w którym musi określić inwestycję, np. budowa budynku usługowego. Wniosek zawierać powinien charakterystykę inwestycji, w tym:

- planowany sposób zagospodarowania działki (tzn. rysunek usytuowania budynku na działce) oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, gabaryty,

- istotne parametry techniczne planowanego obiektu, sposób ogrzewania, np. z miejskiej ciepłowni; gdy przepisy nie przewidują obowiązku przeprowadzania postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko – dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko (zastosowane urządzenia grzewcze w indywidualnej instalacji c.o. i c.w., sposób gromadzenia i usuwania odpadów),

- zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania i oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej. Niektórzy urzędnicy wymagają dołączenia do wniosku wstępnych warunków przyłączenia do sieci od poszczególnych zarządców sieci. Wymóg nie wynika z przepisów.

Wniosek musi określać teren, na którym inwestycja ma być zrealizowana, czyli naszą działkę budowlaną. Ta część wniosku wykonywana jest na kopii mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji.

Najwięcej problemów przysparzają kopie map. Bardzo często budujący przynoszą ksero mapy. Tymczasem to za mało. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymagają kopii, dlatego urzędnicy żądają kopii mapy (nie ma wymogu, by była ona aktualizowana jak do projektu budowlanego), wydanej przez powiatowy ośrodek geodezyjny, z pieczątką. Wtedy jest gwarancja, że odzwierciedla ona stan faktyczny.

Strony określa się na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego. Wójt, burmistrz, prezydent miasta muszą powiadomić każdego, czyjego interesu prawnego może dotyczyć ustalenie warunków zabudowy. Zwykle są to wszyscy właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości graniczących z działką inwestora. W postępowaniu mogą brać udział także organizacje społeczne, pod warunkiem że zezwalają im na to ich statuty.

Dlatego warto pamiętać, że jeżeli inwestycja jest kontrowersyjna, np. zakład kaletniczy, ubojnia albo blok mieszkalny usytuowany na osiedlu domów jednorodzinnych, to właśnie na etapie wydawania decyzji najskuteczniej można zablokować jej realizację. Na etapie pozwolenia na budowę nie biorą udziału organizacje społeczne, właściciele i użytkownicy sąsiednich działek, tylko ci, którzy znajdują się na obszarze oddziaływania inwestycji.

Strona w postępowaniu ma prawo przeglądać dokumentację, zgłaszać wnioski dowodowe, jest ona tak jak inwestor adresatem decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Decyzji nie można wydać dla inwestycji planowanej na terenie, dla którego musi być sporządzony miejscowy plan. Dotyczy to m.in. terenów górniczych, uzdrowiskowych. Rada gminy może sama ustalić w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy, dla jakich jej obszarów plan musi być sporządzony.

Ważne!

Jeżeli gmina przystąpiła do prac nad miejscowym planem, inwestor nie otrzyma warunków zabudowy od ręki. Gmina ma prawo zawiesić postępowanie o jego wydanie na dziewięć miesięcy, jeżeli w tym czasie nie uchwali planu, wtedy wyda warunki.

Urzędnik wyda decyzję, jeżeli planowana inwestycja spełni łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działka musi mieć więc dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla planowanej inwestycji. W razie braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać lub też wykazać się umową z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładem energetycznym, przewidującą wykonanie uzbrojenia

Inwestor buduje dom jednorodzinny z lokalem usługowym na parterze. Jeżeli do jego działki dochodzi sieć wodociągowa, to nie ma problemu, działka jest uzbrojona. Natomiast, jeżeli działka leży w odległości 500 m od sieci wodociągowej, wówczas inwestor musi sam wybudować brakujący odcinek lub przedstawić umowę zawartą z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym.

Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Oznacza to, że działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Poza tym inwestycja musi nawiązywać do tej, która istnieje już na sąsiednich działkach.

Gdy więc stoją domki jednorodzinne, to można postawić tylko kolejne domki, w niektórych gminach dostanie się także decyzję ustalającą warunki na zabudowę uzupełniającą o charakterze usługowym i o zbliżonych gabarytach. Nie ma tutaj jednoznacznych reguł.

Natomiast osoba, która planuje inwestycję budowlaną na pustkowiu, powinna z niej zrezygnować, ponieważ nie będzie miała sąsiada, do którego zabudowań będzie mogła nawiązać. Wyjątkiem jest zabudowa zagrodowa i inwestycje liniowe.

To, czy inwestor spełnia warunki zabudowy, sprawdza się przez analizę architektoniczno-budowlaną. Przeprowadza się ją według zasad z rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r.

Analizę przeprowadza wójt, prezydent, burmistrz, a projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt. Obejmuje ona obszar wokół działki inwestora.

Taki „obszar analizowany” jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być mniejszy niż 50 m (uwaga, nie ma granicy maksymalnej).

Jeżeli więc przeciętna działka budowlana ma 20 m szerokości, to obszar analizowany wyznacza się jako 60 m wokół granic działki. Nie zawsze jednak tak musi być, bo rozporządzenie określa tylko granice minimalne. Jak więc zostanie ustalona odległość, zależy to od urzędnika. Załóżmy jednak, że obszar analizowany wynosi 60 m wokół granic działki.

Wówczas inwestor musi liczyć się z tym, że wójt, burmistrz, prezydent wydając decyzję, będzie brał pod uwagę wszystko, co znajduje się w odległości 60 m od jego działki, im większa szerokość działki, tym większy obszar będzie poddany analizie. Biorą oni też pod uwagę charakter danej zabudowy, układ komunikacji etc.

Warto też pamiętać, że wójt, burmistrz, prezydent mają obowiązek uzasadnić, dlaczego przyjęli takie a nie inne granice obszaru analizowanego.

Teoretycznie czeka się na decyzję dwa miesiące. Tyle czasu daje na to kodeks postępowania administracyjnego. Bywa z tym różnie. Im mniejsza miejscowość, tym większe szanse na szybkie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

W dużych miastach, o bardziej skomplikowanej strukturze administracyjnej czy bardziej złożonym zagospodarowaniu terenu, na decyzję czeka się dłużej.

Od decyzji można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie wojewódzkiego sądu administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy staje się ostateczna, jeżeli żadna ze stron nie zaskarży jej w terminie 14 dni od daty otrzymania. Jeżeli w tym czasie nikt się od niej nie odwoła, można zacząć starać się o pozwolenie na budowę.

- Jeżeli wydano decyzję o warunkach zabudowy dla terenu pozbawionego dostępu do drogi publicznej, decyzja taka narusza prawo w sposób rażący (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 12 lutego 2010 r., II SA/Kr 1100/09).

- Usługowo-mieszkalna funkcja planowanej inwestycji, w tym przede wszystkim zamiar urządzenia w niej przychodni weterynaryjnej, wymaga ustalenia liczby miejsc parkingowych.

W świetle bowiem § 18 ust. 2 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań z decyzji o warunkach zabudowy, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z której korzystają osoby niepełnosprawne (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 2 września 2010 r., II SA/OI712/10).

- Przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej bezpośrednio z terenem inwestycji, ale należy to pojęcie odnieść do terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. Całość ta nie może być oczywiście pojmowana zbyt rozległe, gdyż pojęcie sąsiedztwa narzuca pewną bliskość, ale nie może być ona wyznaczona tylko przez linię graniczną.

Na rozległość badanego terenu powinny wpływać występujące na nim uwarunkowania techniczne i prawne. Każdy przypadek wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

W związku z tym zadaniem właściwego organu jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy a także czy charakter nowej zabudowy nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 10 listopada 2009 r., II SA/01 869/09).

- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80 z 2003 r., poz. 717 z późn. zm.)

- rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego (DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1588 z późń. zm.)