Magazynów będzie przybywać

W największych centrach logistycznych kraju: w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, na Śląsku i w centrum Polski – pod Łodzią i Piotrkowem – zaczyna brakować magazynów. – A na pewno nie ma co marzyć o wynajmie po okazyjnych cenach, po 2 – 2,5 euro za metr, jak było jeszcze rok temu – mówi Bartosz Mierzwiak z marketingu logistycznego giganta ProLogis (44 mln mkw. magazynów w Ameryce Północnej, Europie i Azji).

Powierzchnia komercyjnych magazynów przekroczyła w kraju 6 mln mkw. ProLogis Polska, który ma w polskich zasobach 2, 1 mln mkw. magazynów, w ostatnich miesiącach wynajmował powierzchnie w takim tempie, że w amerykańskiej centrali zapadły decyzje o przyspieszeniu inwestycji w Polsce. – W minionym roku wynajęliśmy nowym klientom lub renegocjowaliśmy i przedłużyliśmy umowy na ok. 650 tysięcy mkw. powierzchni. To rekordowy wynik – mówi Mierzwiak.

Jak przyznają analitycy firm doradczych, sytuacja na rynku magazynowym znacznie się poprawiła.

– Najbardziej cieszy wzrost popytu i jego stabilizacja w ciągu wszystkich kwartałów ub. r. Świadczy to o przewidywalności rynku – uważa Kamila Pruk, negocjator z działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield. – W 2010 r. w całym kraju zostało wynajętych ponad 1,4 mln mkw., z czego blisko 903 tys. mkw. stanowiły nowe umowy najmu, a pozostała część przypadła na renegocjacje starych kontraktów. Początek 2011 r. również nastraja optymistycznie, bo najemcy w dalszym ciągu szukają budynków dla siebie.

Dlatego deweloperzy zapowiadają kolejne inwestycje. Niewielu jednak będzie ryzykować budowy dużych projektów spekulacyjnie, czyli bez podpisanych umów najmu przed rozpoczęciem przedsięwzięcia.

– Z pewnością część firm będzie nadal opierać się na projektach typu BTS (built-to-suit), czyli na potrzeby konkretnego klienta, często w nietypowych lokalizacjach – mówi Jan Barbasiewicz, starszy konsultant w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych w firmie Jones Lang LaSalle. – Jednak dla najlepszych lokalizacji w Polsce przygotowywane są już przez kilku deweloperów projekty spekulacyjne. Ma to bezpośredni związek z poprawą infrastruktury drogowej w wielu polskich aglomeracjach (np. Warszawa – A2 i obwodnica, Wrocław – rejony obwodnicy A8, Poznań – rejony A2 Komorniki, Górny Śląsk – A1 i A4) – dodaje.

Kamila Pruk przyznaje, że deweloperzy wracają do planów inwestycyjnych sprzed kryzysu. – Głównie będą budować na podstawie wieloletniej umowy najmu, choć w niektórych regionach są gotowi zrealizować nową inwestycję przy umowie pięcioletniej, na posiadanych już gruntach. Nie spodziewajmy się jednak wysypu magazynów realizowanych spekulacyjnie. Jeśli powstaną powierzchnie bez wcześniejszej umowy najmu, to jedynie w formie mieszanej, gdy ok. 50 proc. budynku zostanie zrealizowane dla innego najemcy – wyjaśnia Kamila Pruk.

Natomiast Jan Barbasiewicz zwraca uwagę, że oprócz dużych projektów będą powstawać kameralne, dostosowane do potrzeb najemców. Na przykład brytyjski potentat magazynowy Segro, który działa w dziesięciu krajach i dysponuje portfelem o wartości ponad 5 mld funtów, już w zeszłym roku uruchomił w Łodzi pierwszą w kraju budowę centrum logistycznego dostosowanego do potrzeb małych firm. Liczy, że oferta tzw. small business units (SBU) okaże się dobrym interesem.

[ramka][srodtytul]Opinia[/srodtytul]

Deweloperzy faktycznie wracają do planów inwestycyjnych sprzed kryzysu.

Nie będą jednak budować wszędzie. Nowe projekty powstaną tam, gdzie będzie na nie zapotrzebowanie. Dziś to klient decyduje o lokalizacji. Jeśli jest gotowy podpisać długoterminową umowę najmu, jego magazyn lub powierzchnia produkcyjna może powstać w zasadzie w dowolnym miejscu. Nowych inwestycji spodziewamy się w Poznaniu, na Górnym i Dolnym Śląsku oraz w okolicach Warszawy i Trójmiasta.

[i]Mówiła Joanna Sinkiewicz z Cushman & Wakefield[/i][/ramka]

[ramka][srodtytul]Jeśli pustych hal będzie ubywać, czynsze mogą rosnąć[/srodtytul]

W tym roku stawki najmu magazynów powinny być jeszcze atrakcyjne, jednak już w przyszłym roku – jak twierdzą eksperci firmy Jones Lang LaSalle – będzie można obserwować wzrost czynszów najmu.

Już dziś widać usztywnienie stawek w niektórych regionach kraju wynikające z małej podaży – np. w Warszawie w granicach miasta, na Górnym Śląsku, w okolicach Poznania i Wrocławia oraz Krakowa i Gdańska.

Najwyższe czynsze za magazyny są w Warszawie – 4,5 – 5,5 euro za mkw. miesięcznie. Podobnie sytuacja wygląda w Krakowie, gdzie za metr powierzchni magazynowej trzeba zapłacić od 4 do 4,8 euro za mkw. miesięcznie. W obu tych miastach do wzrostu czynszów oprócz niskiej podaży przyczyniają się wysokie ceny gruntów.

Relatywnie wysokie czynsze obserwujemy również w rejonie Poznania – 3 – 3,7 euro za mkw., Wrocławia – od 3 do 3,6 euro za mkw., oraz Gdańska – od 3,2 do 4. euro za mkw.