Potrzebne jest jeszcze pozwolenie na użytkowanie

Załatwianie procedur budowlanych nie kończy się z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę. Kiedy obiekt jest już gotowy, niezbędne jest jeszcze pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy. I jedne, i drugie dokumenty załatwia się u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Dwa obowiązki

Zawiadomienie o zakończeniu budowy jest dużo prostszą formą. Po jego złożeniu (wraz z niezbędnymi dokumentami) czeka się 21 dni. W tym czasie urzędnik bada dokumentację. Jeżeli nie zgłosi sprzeciwu, można już zacząć korzystać z obiektu. Jest to tzw. milcząca zgoda.

W wypadku jednak obiektów związanych z działalnością gospodarczą bardzo często niezbędne jest pozwolenie na użytkowanie.

Mówi o tym konkretnie art. 55 prawa budowlanego. Przewiduje on, że jest ono potrzebne, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii:  V, IX – XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII – XXX.

Jakie dokumenty trzeba złożyć

Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie należy dołączyć m.in.

- oryginał dziennika budowy,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli eksploatacja obiektu jest od niego uzależniona),

- potwierdzenie od dostawców mediów o przyłączeniu do sieci oraz

- w wypadku instalacji wewnątrz obiektu – protokoły badań i sprawdzeń dokonanych w trakcie budowy przez kierownika budowy lub inne osoby mające odpowiednie uprawnienia, m.in. instalacji: elektrycznej, grzewczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, a także zbiornika bezodpływowego, tzw. szamba (głównie chodzi o szczelność); urządzeń w hydroforni; kotłowni; węźle cieplnym; przewodów kominowych wykonywanych przez kominiarzy (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),

- geodezyjną inwentaryzację powykonawczą (dla obiektów wymagających pozwolenia na budowę i dla przyłączy do budynków),

- kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis – jeśli podczas budowy wprowadzaliśmy nieznaczne (ustawa nazywa je nieistotnymi) zmiany do projektu i warunków pozwolenia na budowę.

Co to oznacza? O tym można dowiedzieć się z załącznika do prawa budowlanego, przyporządkowuje on poszczególne rodzaje obiektów do odpowiednich kategorii.

Uwaga!

O pozwolenie trzeba się jednak starać także wtedy, gdy w trakcie budowy zostały dokonane istotne odstępstwa od projektu budowlanego.

Jest ono również wymagane, jeżeli w trakcie budowy powiatowy inspektor miał zastrzeżenia i nałożył obowiązek jego uzyskania. Inwestor sam może także wystąpić o pozwolenie na użytkowanie, gdy obiekt nie jest jeszcze wykończony a chce z niego korzystać.

Wizyta u różnych inspektorów

Pozwolenie na użytkowanie wydaje się po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. Strona jest w nim tylko jedna, jest nią wyłącznie inwestor. Ma to swoje zalety. Postępowanie jest krótsze, unika się bowiem ewentualnych sporów i odwołań.

Do powiatowego inspektora trzeba się udać z wnioskiem i niezbędnymi dokumentami. Można to jednak zrobić, dopiero gdy kierownik budowy dokona ostatniego wpisu w dzienniku budowy. Kwestie związane z załatwianiem formalności budowlanych reguluje prawo budowlane.

Przepisy nie mówią, ile czasu na wydanie pozwolenia na użytkowanie ma nadzór budowlany. Stosuje się więc przepisy kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące wydawania decyzji. Te stanowią, że na wydanie decyzji powinno się czekać nie dłużej niż dwa miesiące.

Uwaga! Po zakończeniu budowy, ale przed złożeniem wniosku o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, trzeba wystąpić o zajęcie stanowiska m.in. do Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej.

To, czy wszystkie te instytucje muszą się wypowiedzieć czy nie, zależy od rodzaju inwestycji. Na pewno będzie to niezbędne przy budowie chociażby przedszkola. Przepisy dają służbom 14 dni od otrzymania zawiadomienia na zajęcie stanowiska. Jeżeli tego nie zrobią, to się uważa, że nie zgłosiły sprzeciwu ani uwag, a tym samym udzieliły milczącej zgody.

Niezbędne kontrole

Pozwolenie nie od razu zostanie wydane. Najpierw powiatowy inspektor musi obowiązkowo przeprowadzić kontrolę. Zgodnie z art. 59a prawa budowlanego w jej trakcie przede wszystkim sprawdza, czy obiekt został wybudowany zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz architektoniczno-budowlanym.

Bada: kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji budynku oraz czy prawidłowo zostały wykonane widoczne elementy nośne układu konstrukcyjnego.

Ponadto sprawdza geometrię dachu i wykonanie urządzeń budowlanych, np. przejazdów, placów postojowych, ogrodzenia, a także instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne, centralnego ogrzewania.

Do obowiązków inspektora należy też sprawdzenie, czy stosowano wyroby budowlane szczególnie istotne dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego oraz uporządkowano teren budowy.

Uwaga!

Kontrola jest bezpłatna a przeprowadza się ją na wezwanie budującego. Najpierw inwestor zwraca się do powiatowego inspektora o jej przeprowadzenie. Ten powinien to uczynić w ciągu 21 dni.

O terminie obowiązkowej kontroli zawiadamia inwestora w ciągu siedmiu dni od uzyskanej informacji od budującego. Natomiast czasami trzeba bardzo długo czekać na jej przeprowadzenie. W nadzorze brakuje ludzi a obowiązków mają sporo.

Z kontroli sporządza się protokół w trzech egzemplarzach. Jeden z nich trafia do rąk inwestora. Protokołu z kontroli nie można wyrzucić. Prawo budowlane nakazuje przechowywać go przez cały okres istnienia obiektu.

Gdy w trakcie obowiązkowej kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, inspektor nadzoru może nałożyć kary. By je wyliczyć, nadzór korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f). Zgodnie z nim stawkę 500 zł mnoży się przez odpowiedni współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).

Przykład