Lepiej zalegalizować samowolę niż zapłacię karę

Prawo budowlane nie definiuje pojęcia samowoli budowlanej. Powszechnie przyjmuje się, że popełnia się ją m.in., gdy budowany jest budynek (lub inny obiekt budowlany, jego część) bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia albo gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi budowy obiektów objętych obowiązkiem zgłoszenia.

Samowolę można jednak popełnić nawet wtedy, gdy załatwiło się wszelkie niezbędne formalności.

Wystarczy, że ruszy się z budową, zanim pozwolenie stanie się ostateczne, czy też w trakcie budowy dojdzie do istotnych odstępstw od projektu budowlanego i warunków zapisanych w pozwoleniu na budowę. Samowolą jest także prowadzenie robót niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez kierownika budowy lub też bez dziennika budowy.

Data to podstawa

Zawsze trzeba ustalić datę popełnienia samowoli. Jest to bardzo ważne. Na przestrzeni lat obowiązywały bowiem różne przepisy.

Uwaga! Mamy teraz dwie obowiązujące procedury legalizacyjne. Jedna dotyczy samowoli popełnionych do 1 stycznia 1995. Druga od 1 stycznia 1995 do dzisiaj. Do samowoli popełnionych przed 1 stycznia 1995 r. stosuje się przepisy prawa budowanego z 24 października 1974 , nawet jeżeli samowola została popełniona przed 1974 r.

Zajmijmy się jednak legalizacją samowoli popełnionych w ostatnich latach. W tej chwili podejście do samowolnej budowy jest następujące. Nadzór budowlany, jeżeli dowie się o samowolnie wybudowanym obiekcie, z reguły nie wydaje automatycznie nakazu rozbiórki, tylko bada, czy można go zalegalizować. Nakaz rozbiórki jest ostatecznością.

Prawo budowlane różnicuje zasady legalizacji samowoli. Inne obowiązują w wypadku tych budów, które wymagają pozwolenia na budowę (art. 48 i 49), a jeszcze inne w wypadku tych, które są realizowane na podstawie zgłoszenia (art. 49b). Jest także osobny katalog tych budów i robót budowlanych, których nie dotyczą wspomniane przepisy, lecz art. 50 i 51.

Bez pozwolenia

Legalizacja samowolnej budowy przeprowadzonej bez pozwolenia na budowę jest uzależniona od kilku warunków (art. 48 ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r.). Wszystkie należy spełnić łącznie, w przeciwnym razie to, co się postawiło, trzeba będzie rozebrać:

- inwestor musi dostarczyć komplet niezbędnych dokumentów,

- samowola nie może naruszać przepisów,

- trzeba wnieść opłatę.

Jakie dokumenty

Inwestor, który chce zalegalizować niezakończoną budowę, musi sporządzić projekt budowlany zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia. Projekt budowlany musi być sprawdzony przez inną osobę niż projektant.

Musi ona jednak posiadać uprawnienia budowlane bez ograniczeń. Nie stosuje się w tym wypadku zwolnienia z obowiązku sprawdzenia określonego w art. 20 ust. 3 pkt 2 prawa budowlanego.

Wniesienie projektu do nadzoru jest traktowane jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót (chodzi oczywiście o sytuację, kiedy są jeszcze jakieś roboty budowlane do wykonania).

Nie można też zapomnieć o oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: o prawie własności lub użytkowania wieczystego, a także zgodzie właściciela gruntu, jeżeli budynek lub inny obiekt budowlany stoi na cudzym gruncie, np. legalizujący jest dzierżawcą (któremu przysługuje prawo do wykonywania robót budowlanych).

Oświadczenie składa się na specjalnym druku. Jego wzór zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 (DzU z 2003 r.  nr 120, poz. 1127 z późn. zm.).

Ponadto inwestor dostarcza zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem, trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Zgodność z przepisami

Powiatowy inspektor nadzoru budowanego bada, czy doszło do samowoli. Posługuje się przy tym przede wszystkim: prawem budowanym, ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Lista tych ostatnich jest bardzo długa, jest na niej ponad 20 różnych rozporządzeń. Nie oznacza to, że nadzór musi brać pod uwagę wszystkie. Wystarczy, że uwzględni tylko te, które dotyczą konkretnego rodzaju obiektów.

Jeżeli inspektor dojdzie do wniosku, że samowola nie narusza tych przepisów, albo istnieje możliwość doprowadzenia do zgodności z tymi przepisami, to wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych.

Jednocześnie dokładnie określa w nim, jakie są warunki legalizacji i ile jest czasu na ich spełnienie. Gdy nie da się tego wykonać w terminie albo inwestor nie chce tego zrobić lub gdy doszło do naruszenia przepisów, inspektor wydaje decyzję o rozbiórce.

Wysoka opłata

Za legalizację słono się płaci. Czasami bardziej opłaca się rozebrać to co się wybudowało i następnie wybudować obiekt ponownie, zgodnie już z pozwoleniem na budowę, niż legalizować i płacić wysoką opłatę.

Opłatę ustala powiatowy inspektor. Jej wysokość zależy od rodzaju samowoli, czyli od tego, czy obiekt został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).

W pierwszym wypadku jest bardzo wysoka. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).

Bez zgłoszenia

Zbliżona procedura legalizacyjna do opisanej wyżej obowiązuje w przypadku budów wykonanych bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu starosty (lub wojewody). Trzeba więc dostarczyć takie same dokumenty jak do zgłoszenia takiej budowy.

Nadzór sprawdza także, czy inwestycja nie narusza przepisów. Pod uwagę również bierze w pierwszej kolejności miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy techniczno-budowlane.

Zasadnicza różnica między legalizacją budowy wymagającej pozwolenia a budowy na  zgłoszenie dotyczy opłaty legalizacyjnej. W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia jest to ustalona kwota, która wynosi 2,5 lub 5 tys. zł.

Nielegalne roboty

Samowola może dotyczyć różnego typu robót budowlanych innych niż budowa. Takich z kolei naruszeń prawa dotyczy art. 50 i 51 prawa budowlanego. Reguluje on także kwestie związane z wszystkimi inwestycjami, które nie zostały zakwalifikowane jako naruszenie art. 48 lub 49.

Do samowoli może dochodzić także, gdy (art. 50):

- wykonuje się roboty budowlane (wymagające pozwolenia albo zgłoszenia), które nie są budową, a są: przebudową, montażem, remontem lub rozbiórką obiektu budowlanego, np. przebudowa poddasza bez pozwolenia na budowę, wykonanie remontu bez zgłoszenia, wykonanie remontu obiektu wpisanego do rejestru zabytków bez pozwolenia na budowę czy np. utwardzenie działki budowlanej kostką bez wymaganego prawem zgłoszenia,

- prowadzone roboty mogą spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, np. inwestor nie ustanowił kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego, a taki obowiązek był przewidziany w pozwoleniu na budowę,

- wykonuje się roboty budowlane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź przepisach, np. doszło do zmiany usytuowania budynku w stosunku do granic działki lub innych obiektów albo inwestor podwyższył obiekt, poszerzył lub zmniejszył szerokości bądź długości obiektu, wprowadził zmiany w obiekcie wymagające np. ponownego zaopiniowania rozwiązań przez rzeczoznawcę przeciwpożarowego,

- wykonuje się roboty budowlane na podstawie zgłoszenia, ale z jego naruszeniem, np. poprzez istotne odstąpienie od zakresu robót określonych w zgłoszeniu albo w sposób niezgodny z przepisami.