Deweloperom trudno wynająć drogie biura

Najdroższe oferty pojawiające się dziś na rynku najmu w Warszawie mają czynsz w wysokości 30 – 32 euro za metr miesięcznie.

– Są to stawki wyjściowe za najlepsze biura w najbardziej prestiżowych budynkach, np. za nieduże od 200 do 400 metrów powierzchnie na najwyższych piętrach najbardziej prestiżowych wieżowców – mówi Łukasz Kałędkiewicz, dyrektor działu powierzchni biurowych w CB Richard Ellis. – Drogie oferty mają także biurowce mniejsze, kameralne, o wyjątkowej lokalizacji w samym centrum, istniejące lub będące w budowie. Tu stawki sięgają czasem nawet ponad 25 euro za mkw. miesięcznie.

Zwykle najemcy zainteresowani najdroższymi biurami decydują się na powierzchnie 100 – 500 mkw. Dziś niełatwo jednak znaleźć najemcę na więcej niż 300 mkw.

Mała podaż

Stawki transakcyjne za najdroższe biura niewiele różnią się od wyjściowych. Najwyżej jest to różnica jednego euro za mkw.

– Takich powierzchni jest mało i właściciele nieczęsto oferują długie okresy wolne od opłat czynszowych czy aranżacji powierzchni ponad standard – tłumaczy Łukasz Kałędkiewicz.

Prestiżowych biur brakuje tam, gdzie są najbardziej pożądane, czyli w rejonie ścisłego centrum stolicy. – W budynkach klasy A, jak np. Dom pod Gryfami, Dom Dochodowy, Liberty Corner, Royal Trakt Office, Rondo 1 czy Warszawskie Centrum Finansowe, można znaleźć dziś tylko pojedyncze moduły – zapewnia Ewelina Gronek z Vertigo Property Group. Dodaje, że czynsze w takich biurowcach znów powoli rosną.

– Ten trend może się utrzymać przynajmniej do końca przyszłego roku, tym bardziej że mamy do czynienia z niewielką liczbą pustostanów w tym segmencie – prognozuje Ewelina Gronek.

Na zachęty i upusty finansowe obniżające ceny transakcyjne o 10 – 20 proc. mogą liczyć najemcy chętni na przynajmniej kilka tys. mkw. W przypadku nowych budynków im bardziej zaawansowany etap realizacji inwestycji i wyższy poziom obłożenia powierzchni, tym mniejsza skłonność właścicieli do negocjacji.

– Jeśli obiekt jest już na ukończeniu i wskaźnik wolnej powierzchni jest nieznaczny, oferowane obniżki są raczej symboliczne – mówi Ewelina Gronek.

Długie rozmowy

Dziś najem prestiżowych budynków ogranicza się głównie do renegocjacji już zawartych umów i przedłużeń dotychczasowych. To znacznie utrudnia wynajem nowych projektów, mimo że, jak podkreślają analitycy, są one potrzebne. W efekcie powstające teraz biura z najwyższej półki to kameralne budynki o pow. sięgającej kilku tys. mkw., np. Nowy Dom Jabłkowskich, Ufficio Primo, Pasaż Lipińskiego, Le Palais i Plac Unii.

– Stawki ofertowe w tego typu budynkach wynoszą 23 – 28 euro za mkw. – wylicza Ewelina Gronek.

Wyjątkiem wśród nowych projektów jest Senator. Tam na firmy czeka 25 tys. mkw. – Biurowce Senator i Plac Unii mogą liczyć na większych najemców. Natomiast Ufficio Primo może liczyć albo na mniejszych klientów – ze względu na mniejszą powierzchnię piętra – albo nawet na jednego większego najemcę, który zajmie kilka pięter – zauważa Kałędkiewicz.

Senator, powstający przy skrzyżowaniu ul. Bielańskiej i al. Solidarności, ma być gotowy w połowie 2012 r. Deweloperowi (Ghelamco Poland) udało się do tej pory wynająć ok. 15 proc. oferty.

– Prowadzimy rozmowy z kilkoma potencjalnymi najemcami. Jeśli je sfinalizujemy, biurowiec zostanie wynajęty w połowie – zapewnia Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco Poland. Senator ma w swojej ofercie moduły nawet 150-metrowe za czynsz ofertowy 26 – 27 euro za mkw. miesięcznie.

Na większe umowy najmu liczy natomiast spółka Euro Invest zamieniająca dawny budynek prezydium rządu Bieruta w renesansowy biurowiec Ufficio Primo przy ul. Wspólnej. Deweloper proponuje co najmniej 500 mkw. za 25 euro za mkw. miesięcznie. Choć jednak oferta tego biurowca pojawiła się na rynku już w styczniu 2010 r., do tej pory nie sfinalizowano żadnej umowy najmu. Przedstawiciele spółki zapewniają jednak, że negocjacje trwają. Ufficio Primo ma być gotowy latem 2011 r.

Natomiast Le Palais, biurowiec powstający w dwóch klimatycznych kamienicach przy ul. Próżnej, będzie gotowy przed końcem 2012 r. Stawki ofertowe wynoszą 25 euro za mkw. miesięcznie. Czy podpisano już umowy najmu? Na to pytanie deweloper, spółka Warimpex, nie odpowiada. Nie chce podać również, jakiej wielkości moduły ma do zaoferowania najemcom.