Samowole budowlane: najpierw donos, potem legalizacja

Rząd chce „darować" stare samowole budowlane popełnione przed 1999 r. I najważniejsze: nie będzie to dotyczyć tylko domów mieszkalnych, ale wszystkich budynków wzniesionych z naruszeniem prawa – np. sklepów.

Tymczasem można je już dziś zalegalizować. Robi to jednak niewiele osób – z różnych powodów. Jednym z nich są słone opłaty.

Czytaj też:

Samowole budowlane do darmowej legalizacji

Między fikcją a praworządnością - komentuje Tomasz Pietryga

Skąd się biorą najbrzydsze budynki świata

Stare samowole, stare zasady

Samowole popełnione przed 1 stycznia 1995 r. legalizuje się bezpłatnie na podstawie prawa budowlanego z 1974 r. Mówi o tym jego art. 103 ust. 2.

– Nie jest to takie proste. Stare przepisy odstają od obecnych realiów rynkowych. Wiele spraw trafia do sądów administracyjnych, które rozstrzygają wątpliwości – mówi Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.

– Z orzecznictwa wynika, że nadzór budowlany może zalegalizować samowolę poprzez wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku. Wcześniej bada jednak, czy wzniesiono go zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie popełnienia samowoli. A gdyby się okazało, że ówczesne przepisy na to nie pozwalały, sprawdza się, czy samowola nie narusza tych obecnie obowiązujących – dodaje Mariola Berdysz.

Przykładowo stare miejscowe plany zakazywały w danym miejscu budowy domów jednorodzinnych, a współczesne plany już tego nie zakazują. Starą samowolę się więc zalegalizuje.

Zaporowa opłata

Inaczej sytuacja się przedstawia z legalizacją samowoli popełnionych po 1 stycznia 1995 r., czyli po wejściu w życie obowiązującego prawa budowlanego.

– Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy budynek nie narusza przepisów. Głównie chodzi o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisy techniczno-budowlane. Na przykład sprawdza, czy budynek zachowuje odpowiednie odległości od granic działki etc.

By udowodnić, że budynek nie narusza przepisów, trzeba bowiem dostarczyć zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na obszarze, dla którego nie został ustanowiony plan miejscowy, trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Jeżeli legalizujący dostarczy komplet dokumentów i nadzór stwierdzi, że faktycznie budynek spełnia warunki do legalizacji, ustalona zostanie opłata legalizacyjna. Dopiero po jej wpłaceniu samowola może zostać zalegalizowana.

Wysokość opłaty zależy od rodzaju samowoli, a mianowicie od tego, czy dom lub sklep został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę, czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).

W pierwszym przypadku, (kiedy dla inwestycji nie było pozwolenia na budowę), trzeba sporo zapłacić. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Przykładowo w wypadku domu jednorodzinnego opłata wynosi 50 tys. zł, dla sklepu o kubaturze do 2500 m sześć. – 375 tys. zł. Tyle samo jest przewidziane dla garażu powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m sześć.

W drugim przypadku (gdy obiekt został wzniesiony bez zgłoszenia) opłata jest niższa. Przepisy podają ją kwotowo – w zależności od rodzaju obiektu wyniesie 2,5 lub 5 tys. zł.Ostatnią deską ratunku bywa wojewoda, który może odroczyć termin płatności lub rozłożyć opłatę na raty albo ją umorzyć w całości lub w części. Przepisy przewidują dwa warunki: musi zaistnieć ważny interes inwestora lub publiczny. Trzeba spełnić jeden z nich lub oba łącznie, by uzyskać umorzenie lub rozłożenie na raty.