Rozmowa I Z Łukaszem Madejem, szefem firmy doradczej ProDevelopment

Rz: Czy biura sprzedaży deweloperów stawiających domy pod Warszawą nadal świecą pustkami?

Łukasz Madej: Czym większa powierzchnia działki i domu, a co za tym idzie wyższa cena nieruchomości, tym trudniej o nabywcę. W najlepszej sytuacji są deweloperzy, którzy mogą budować małe domy, nawet o pow. 75 mkw., czy po dwa – trzy mieszkania w segmentach, na małych działkach. Dziś można kupić np. stumetrowy dom pod Warszawą za zaledwie 450 tys. zł. Taka propozycja cieszy się największym zainteresowaniem, bo za tyle trudno przecież kupić stumetrowe mieszkanie w stolicy. Jednak na rynku nie ma zbyt wiele takich osiedli.

Dlaczego ich brakuje?

Wiele spółek budowlanych chętnie realizowałoby takie inwestycje, ale często miejscowe plany zagospodarowania uniemożliwiają im to, określając minimalną wielkość działek np. o pow. 1 czy 1,5 tys. mkw., co wymusza budowę droższych domów jednorodzinnych zamiast tańszych segmentów. Natomiast te spółki, które zdecydowały się na drogie inwestycje na dużych działkach w pobliżu terenów leśnych czy uzdrowiskowych, mają nadal problemy ze sprzedażą.

Niedawno spółka Echo Investment wystawiła w Młocinach na sprzedaż działki z gotowymi projektami domów, dając klientowi wolną rękę w doborze firmy budowlanej. Czy to początek nowego trendu na rynku warszawskim?

Na Zachodzie to system bardzo popularny.

Deweloper buduje minimiasteczko, oferując przygotowaną do budowy ziemię, z infrastrukturą, na której powstają domy o wspólnym kodzie architektonicznym, za czym tak bardzo tęsknimy w Polsce. U nas jednak takie projekty to margines. W czasach hossy domy sprzedawały się dobrze, więc deweloperzy nie myśleli o alternatywnych produktach. Teraz, gdy w tym segmencie nadal panuje marazm, szukają możliwości upłynniania terenów kupowanych w dużych ilościach, gdy ziemia jeszcze była tania. Takich projektów może się więc pojawić więcej w miejscowościach podwarszawskich, zwłaszcza że jest sporo gruntów pod budowę osiedli jednorodzinnych.

Dziś oferta deweloperów to głównie drogie wille.

Czy na rynku pojawią się tańsze domy?

Tak, i będą się cieszyć dużym powodzeniem, gdyż – jak powiedziałem wcześniej – im mniejszy dom, niższa cena, tym większe zainteresowanie klientów. Poza tym nabywca będzie miał do wyboru tanią ziemię od chłopa nieprzygotowaną do inwestycji albo droższą działkę z infrastrukturą i projektem budowlanym. Dla deweloperów również jest to dobre rozwiązanie, zwłaszcza tych, którzy mają duże banki ziemi – na części mogą budować osiedla tak jak dotychczas, a część – uzbroić, opracować projekty budowlane, zdobyć wszelkie pozwolenia i sprzedawać działki.