Zagłębia biurowe poza stolicą na ścieżce błyskawicznego wzrostu

Według waszych szacunków zasoby biurowe na rynkach regionalnych już za chwilę przekroczą 5 mln mkw. wobec 5,5 mln mkw. w Warszawie. Które aglomeracje przodują w tym wyścigu?

Na koniec 2018 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Szczecinie wynosiły 4,9 mln mkw. i oczekujemy, że poziom 5 mln mkw. zostanie przekroczony do końca tego kwartału. Prognozujemy, że na koniec 2019 r. w regionach będzie już blisko 5,5 mln mkw. biur. Niezmiennie największymi rynkami biurowymi poza stolicą są Kraków i Wrocław, z zasobami odpowiednio 1,26 mln i 1,05 mln mkw.

Gdzie deweloperzy są najaktywniejsi?

W miastach regionalnych w zeszłym roku odnotowano najwyższą w historii podaż nowej powierzchni biurowej. W tym czasie na ośmiu największych rynkach poza Warszawą oddano do użytku łącznie ponad 512 tys. mkw. W stolicy w 2018 r. przybyło zaledwie 233 tys. mkw.

Na koniec grudnia w regionach w budowie pozostawało 920 tys. mkw., a w Warszawie 780 tys. mkw. Prognozujemy, że w tym roku główne ośrodku biznesowe poza stolicą urosną jeszcze szybciej i deweloperzy oddadzą tam ponad 590 tys. mkw. biur.

Ponownie przodują Kraków i Wrocław, gdzie w zeszłym roku na rynek trafiło odpowiednio 155 tys. i 147 tys. mkw. powierzchni, a w budowie znajduje się 247 tys. i 208 tys. nowych biur.

Czy zanosi się, że regiony w końcu prześcigną stolicę pod względem zasobów?

Patrząc historycznie na dynamikę wzrostu, Warszawa w ciągu ostatnich dziesięciu lat niemal podwoiła swoje zasoby biurowe. W miastach regionalnych z kolei obecnie jest ponad trzy razy więcej biur niż w 2008 r.

Wówczas całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w regionach były łącznie ponad dwukrotnie mniejsze (1,44 mln mkw.) niż zasoby samej Warszawy (2,98 mln). Dziesięć lat temu w całym kraju, łącznie ze stolicą, było mniej powierzchni biurowej, niż dzisiaj mamy w samych miastach regionalnych.

Szacujemy, że w latach 2019–2021 rynki regionalne urosną o 1,58 mln mkw., osiągając pułap niemal 6,5 mln mkw. W Warszawie w tym czasie rynek powiększy się o 970 tys. mkw., co będzie oznaczało zrównanie się stolicy i miast regionalnych pod względem zasobów powierzchni biurowej.

Pozycja Warszawy jako samodzielnego lidera jest jednak niezagrożona i trudno sobie wyobrazić sytuację, by nawet tak silny rynek jak ten w Krakowie zdołał go kiedyś prześcignąć.

Gdzie w zeszłym roku zawarto najwięcej umów najmu?

Jeśli chodzi o wszystkie główne miasta i aglomeracje poza Warszawą, w 2018 r. wynajęto blisko 645 tys. mkw. powierzchni, o 4 proc. mniej wobec rekordowego poziomu odnotowanego rok wcześniej. Jednocześnie to o 67 proc. powyżej średniej z ostatniej dekady. Jedna trzecia to nowe umowy i relokacje, 29 proc. przypadło na umowy odnawiane i renegocjowane, a 20 proc. to tzw. przednajem.

Najwyższy popyt odnotowano w Krakowie – blisko 210 tys. mkw. i Wrocławiu, gdzie wynajęto ponad 160 tys. mkw. Na kolejnych miejscach znalazły się Trójmiasto (85 tys. mkw.) i Poznań (70 tys.).

Popyt jest bardzo silny, o czym świadczy wskaźnik pustostanów. Średnia w regionach to 8,4 proc. – najmniej od 2008 r. Najtrudniej o biuro w Szczecinie, gdzie odsetek niewynajętej powierzchni to 5,1 proc., na drugim biegunie jest Lublin z wakatami przekraczającymi 15 proc.

Z czego wynika zainteresowanie najemców innymi rynkami niż Warszawa?

Wśród najemców biur regionalnych dominują firmy IT, które miały 34-proc. udział w rynku. Sektor finansowy odpowiadał za 20 proc. umów. Firmy z sektora tzw. nowoczesnych usług dla biznesu (centra usług wspólnych, centra finansowe, centra badań i rozwoju) nieustannie poszerzają zakres swojej oferty oraz wprowadzają coraz bardziej specjalistyczne procesy, które z kolei wymagają wysokich kompetencji.

Największe rynki regionalne, takie jak Kraków czy Wrocław, to również wiodące ośrodki uniwersyteckie, które zapewniają stały dostęp do wykwalifikowanej kadry. Regionalne ośrodki miejskie są również doskonałą alternatywą dla pracowników z zagranicy, których przyciąga atmosfera tych miast i niższe koszty życia – jest to na pewno karta przetargowa na wymagającym rynku pracy.

Jak kształtują się czynsze?

Stawki bazowe wahały się między 10 a 15 euro za mkw. miesięcznie wobec 13–14,75 euro na warszawskim Służewcu i 21–25 euro w centrum stolicy. Po okresie stabilizacji zauważalny jest trend wzrostowy stawek – wynika to głównie ze wzrostu kosztów budowy. Najbardziej drożeją czynsze w biurowcach położonych w najlepszych lokalizacjach.

W stolicy popularnością cieszą się elastyczne biura. Czy ten trend obserwowany jest także w regionach?

Jak najbardziej. Zmiany w sposobie, w jaki pracujemy, i tym samym w funkcjonowaniu współczesnego rynku najmu, widoczne są również w regionach. Najwięksi operatorzy powierzchni coworkingowych i biur serwisowanych w większości zaczęli swoją ekspansję od stolicy, ale myślę, że w najbliższych miesiącach głośno będzie o ich debiutach w innych, mniej nasyconych elastyczną powierzchnią miastach. Są również bardziej lokalne firmy, skupiające się na mniejszych miastach i świadomie rezygnujące z rynku warszawskiego.