Dla kogo kredyty z dopłatami

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy Oppeheim Enterprise

„Rodzina na swoim" nawet po zmianach nie jest programem, który pomaga biedniejszym Polakom w kupnie mieszkania. Ma wiele luk, dofinansowuje spryciarzy, pozwala na obejścia ustawowych zasad i wyciąganie pieniędzy z budżetu państwa przez osoby, które wsparcia w nabywaniu pierwszego M wcale nie potrzebują.

Moim zdaniem „Rodzina" niesie pomoc głównie dobrze sytuowanym i bogatym, gdyż posiadanie zdolności kredytowej na zakup mieszkania jest dziś jest coraz trudniejsze. Grupa potencjalnych kredytobiorców z miesiąca na miesiąc się kurczy. Dopłacamy więc z budżetu państwa najzamożniejszej części społeczeństwa — nie ma bowiem w ustawie ograniczenia w wysokości uzyskiwanych dochodów. Nawet jeśli zarabiamy kilkaset tysięcy zł miesięcznie i spełniamy warunki „Rodziny" — kredyt uzyskamy.

Irytująca jest też przypadkowość wyłączeń w „Rodzinie". Jeśli singiel był wcześniej właścicielem innej nieruchomości (lub współwłaścicielem), to nie może ubiegać się o kredyt z dopłatą. Nie dotyczy to pozostałych grup kredytobiorców – np. małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Dlaczego?

Mogą więc być posiadaczami kilku nieruchomości i porozdawać je rodzinie (przed zawarciem umowy o kredyt z dopłatami), a potem udać się po kredyt ze wsparciem od państwa.

Mija się to z jednym z głównych celów ustawy z 2006 r., gdzie chodziło pomoc w zakupie pierwszego mieszkania.

Jeśli skończyliśmy 35 lat i jesteśmy singlem – kredytu nie dostaniemy. Jeśli oboje małżonkowie skończyli 35 lat – także nie dostaną dofinansowania. Ale osoba samotnie wychowująca dziecko może skorzystać z dopłaty, bez względu na wiek. Czy to równe traktowanie obywateli?

Rynek wtórny nadal jest objęty dopłatami. Jaki jest jednak sens dopłat do zakupów mieszkań używanych? Moim zdaniem mija się to z jednym z głównych celów ustawy z 2006 r., gdzie akcentowano rozwój budownictwa. Przychody Skarbu Państwa z tego typu transakcji są bardzo skromne – 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych od wartości nieruchomości. Zwykle będzie to kilka tys. zł, a dopłata z budżetu państwa wyniesie kilkadziesiąt tys. zł. Natomiast przy dopłacie do lokalu z rynku pierwotnego do Skarbu Państwa wpływa podatek VAT od sprzedaży plus ewentualnie podatek dochodowy od dewelopera.

„Rodzina" wprowadza – według mnie – nieuczciwą konkurencję na rynku sprzedających nieruchomości. Klienci, którzy mają szansę na zakup z kredytem z dopłatami będą wyszukiwać tylko takie nieruchomości, które spełniają warunki ustawy.

Jeśli mamy koło siebie dwie podobne inwestycje, gdzie jeden z deweloperów posiada w sprzedaży lokale o pow. 76 – 78 mkw., jest w znacznie gorszej sytuacji, od konkurencyjnej firmy z sąsiedztwa, której pozostały lokale o pow. 73 – 75 mkw. Podobnie bardzo trudno dziś sprzedać dom czy segment, jeśli jego powierzchnia użytkowa jest większa od 140 mkw.

Niedopuszczalna jest też ustawowa możliwość manewrowowania ceną, aby zmieścić się w limicie „Rodziny". Załóżmy, że lokal mieszkalny w stolicy, o pow. 40 mkw. kosztował u dewelopera przed zmianą przepisów 7,4 tys. zł za mkw., a garaż 20 tys. zł. Łączy koszt zakupu wynosił 316 tys. zł. Warunek dopłat w ramach RnS nie jest spełniony – lokal jest za drogi. Deweloper zmienia więc cenę mieszkania na 7 tys. zł za mkw., a drożej sprzedaje garaż — za 36 tys. zł. Cena łączna zostaje taka sama, a kredyt w „Rodzinie" jak najbardziej się należy. Trzeba tylko sfinansować garaż z innych środków.

Inna sytuacja: mieszkanie o powierzchni 75 mkw., też w Warszawie, kosztuje 5,2 zł za mkw. Chcemy dokupić dodatkowo dwa garaże po 20 tys. zł, a zakup całości – 430 tys. zł – sfinansować poprzez dotowany kredyt. Co zrobi deweloper dla klienta? Sprzeda „w promocji" garaże po... 10 zł., a mieszkanie za to podrożeje do 5,7 tys. zł za mkw. Łączna cena wychodzi prawie identyczna (429 995 zł), ale nabywca uzyskać w ten sposób także budżetową dopłatę na zakup dwóch garaży. Czy naprawdę o to chodzi w „Rodzinie"?

W ustawie nie jest też jasno określono, kto to taki „osoba samotnie wychowująca dziecko". Przytoczę tu historię z życia wziętą. Pan Andrzej jest w konkubinacie z matką swojego 10-letniego dziecka. Klient postanowił kupić sobie mieszkanie (bez udziału konkubiny) i oczywiście chciał uzyskać najtańszy kredyt, najlepiej w „Rodzinie".

Jeden z banków (BNP Fortis Bank) upierał się, że klient musi dostarczyć wyrok sądu, że przysługuje mu prawo do opieki nad dzieckiem. Na pytanie: czy wymagacie takich dokumentów także od samotnych kobiet, które są matkami i występują o kredyt z dopłatami, bank dał odpowiedź: „gdyby pan Andrzej był kobietą, to nie byłoby żadnego problemu". W końcu kredytu z dopłatami udzielił mu inny bank – Pekao SA, który takiego dokumentu nie wymagał.

Myląca jest też nazwa programu — „Rodzina na swoim". Przecież w lepszej sytuacji od rodzin formalnie związanych są konkubinaty, szczególnie kiedy dochowają się potomstwa. Małżeństwo może kupić w formie RnS tylko jeden lokal, a dwoje singli (jeśli nie ukończyli oni 35 roku życia) mogą kupić dwa lokale z budżetową dopłatą. Dotyczy to także związków partnerskich osób jednej płci.

Jeśli natomiast obydwoje małżonkowie ukończą już 35 lat, to nie mogą uzyskać kredytu w formie „Rodzinie". Także w sytuacji, kiedy posiadają potomstwo. Jeśli natomiast w konkubinacie jest co najmniej jedno dziecko, to bez względu na wiek konkubenci mogą nabyć aż dwa lokale za kredyty z dopłatami. Każdego z partnerów związku nieformalnego można bowiem nazwać „osobą samotnie wychowującą dziecko", a więc nie ma tu limitów wieku dla kredytobiorców. Mogą zatem osobno ubiegać się o kredyt z budżetową dopłatą. Dlatego bardziej trafną nazwą, po zmianach ustawy, powinno być: „Związki Partnerskie na Swoim".

W rachubę wchodzą także inne możliwe obejścia ustawowych ograniczeń w „Rodzinie". Małżeństwo po 40 roku życia, mające dwójkę dzieci w wieku szkolnym, nie może ubiegać się kredyt z dopłatami, bo rodzice są za starzy. Rozwiązaniem jest rozwód i podział (sądowy) – po jednym dziecku na każdego z małżonków.

Po uzyskaniu wyroku sądu mogliby ubiegać się o dwa kredyty z dopłatami – każdy z małżonków osobno jako osoba samotnie wychowująca dziecko. Mamy więc kolejny przykład jak nietrafną nazwą jest „Rodzina na Swoim"

Inny przykład naciągania w ramach „Rodziny": zamożna para żyje w konkubinacie w stolicy, ma trzy córki w wieku 20-24 lat. Każda z córek studiuje, każda też posiada już potomka. Rodzina zamieszkuje w willi (własność jednego z konkubentów) o pow. 350 mkw. Rodzina ta zdecydowała się na poprawę warunków mieszkaniowych. Znaleźli dewelopera, który w Wilanowie buduje na jednej działce pięć segmentów, każdy po 140 mkw. pow. Jeden segment został wyceniony na 980 tys. zł (by zmieścić się w limitach ustawy). Jak tę całą nieruchomość kupić za kredyt z dopłatami?

Krok pierwszy: sprzedać lub przekazać poprzez darowiznę dom, w którym rodzina zamieszkuje. Krok drugi: o kredyt w z dopłatami występują konkubenci — każdy z osobna. Kupują w ten sposób dwa segmenty. Mogą to zrobić, gdyż córki studiują i nie ukończyły 25 lat. Krok trzeci: każda z córek (jako osoba samotnie wychowująca dziecko) także występuje o kredyt w formie RnS, a poręczycielem jest jedno z rodziców. Następnie każda z córek kupuje jeden z pozostałych segmentów. W sumie kupią więc rezydencję składającą się z pięciu segmentów o pow. 700 mkw., o wartości 4,9 mln zł. Jednostkowa dopłata (do każdego z kredytu) wyniesie ok. 120 000 zł (w zależności od oferty banku). Łącznie zatem budżetowe wsparcie to blisko 600 tys. zł! Czy to nikogo nie oburza?

I na zakończenie: ustawa o „Rodzinie" jest — moim zdaniem – niezgodna z Konstytucją RP. Bo nie wszyscy są wobec prawa równi. Raczej ta ustawa dyskryminuje.

Tworzę rodzinę, mam dziecko na utrzymaniu, posiadam zdolność kredytową. Spełniamy wraz z żoną wszelkie warunki do uzyskania od państwa pomocy w zakupie własnego mieszkania. Niestety, zarówno ja, jak i małżonka ukończyliśmy jakiś czas temu 35 lat. Kredyt w formie „Rodziny" nam więc nie przysługuje, a nie chcemy brać rozwodu, aby go uzyskać. Jesteśmy więc dyskryminowani — w życiu gospodarczym — ze względu na wiek, a także z tego powodu, że tworzymy związek formalny, podstawową komórkę społeczną.