Umowa deweloperska: kontrakt z oznaczeniem stron, ceny nabycia, informacji o nieruchomości

Ponadto, w umowie zawarte być muszą informacje na temat zabezpieczeń dokonanych przez dewelopera (mieszkaniowy rachunek powierniczy, gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa). Zgodnie z art. 22 pkt 12 ustawy, umowa deweloperska musi również określać warunki odstąpienia od umowy zgodnie z art. 29 ustawy oraz warunki zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa. W praktyce oznacza to, że do umowy deweloperskiej należy przepisać ustawowe warunki uprawniające strony do odstąpienia. Rozwiązanie to pełni głównie funkcję informacyjną wobec kupującego, ponieważ przepisy ustawy obowiązują niezależnie od tego, czy zostały inkorporowane do umowy. Umowa deweloperska zawierać musi ponadto zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności lokalu na nabywcę.

Katalog postanowień umowy deweloperskiej określony w art. 22 ustawy nie ma jednak charakteru zamkniętego. Traktować go raczej należy jako minimalną treść umowy. Niezawarcie w niej któregoś z obligatoryjnych elementów skutkuje natomiast określonymi negatywnymi konsekwencjami dla dewelopera.

Zgodnie z art. 23 ustawy umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę. Silniejszą pozycję nabywcy względem dewelopera gwarantuje ponadto art. 26 ustawy, zgodnie z którym umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy skutkuje nieważnością umowy deweloperskiej na mocy art. 73 § 2 k.c.

Art. 28 ustawy stanowi natomiast wyraźnie, że przepisy zawarte w ustawie mają charakter semiimperatywny, tj. jeżeli postanowienia umowy deweloperskiej odbiegają od brzmienia ustawowego, mogą one kształtować sytuację nabywców wyłącznie korzystniej niż ustawa. Postanowienia mniej korzystne dla kupującego są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Ważnym instrumentem służącym przywróceniu równowagi między stronami kontraktu jest instytucja ustawowego odstąpienia od umowy deweloperskiej, która została w szerokim zakresie uregulowana w nowej ustawie. Art. 29 ustawy deweloperskiej. Przewiduje ona szereg sytuacji, w których nabywca uprawniony jest do odstąpienia od umowy z deweloperem. W ograniczonym zakresie unormowane zostało także prawo odstąpienia od umowy przez dewelopera.