Może to dać spore oszczędności podatkowe. Im wyższe koszty, tym mniejszy dochód i niższy podatek do zapłaty.

Wydatków związanych z wynajmowanym mieszkaniem nie odliczymy, jeśli wybraliśmy zryczałtowaną formę opodatkowania. Wtedy daninę płacimy od czystego przychodu. Możliwość naliczania kosztów mają tylko osoby, które zdecydowały się na rozliczenie na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez względu na to, czy prowadzą działalność gospodarczą, czy też zarabiają na tzw. najmie prywatnym.

Opłaty za mieszkanie

Jakie wydatki można odliczyć? Najczęściej czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz wszystkie opłaty związane z mieszkaniem (media, ochrona, sprzątanie). Oczywiście wtedy, gdy ponosi je właściciel (to powinna regulować umowa). Jeśli robi to najemca, właściciel nie wykaże kosztów z tego tytułu.

Co poza tym? Do kosztów możemy wrzucić np.:

- odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego lokalu (patrz ramka),

- składkę na jego ubezpieczenie,

- podatek od nieruchomości,

- opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu.

Fiskus się na to zgadza, przykładowo Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 4 lutego 2009 r. (nr IPPB1/415-1280/08-2/AM) odpowiadając właścicielce budynku o zabudowie szeregowej pozwoliła na odliczenie:

- kosztów konserwacji, odnowienia, ubezpieczenia, pielęgnacji działki,

- opłat do spółdzielni obejmujących koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem,

- wydatków na energię, wodę, gaz, wywóz nieczystości,

- odpisów na fundusz remontowy,

- opłat za utrzymanie linii telefonicznej, radia, telewizji, internetu.

Meble i remont

Odliczyć można też wydatki na wyposażenie lokalu niezbędne do jego wynajęcia, np. meble, sprzęt AGD (pralka, telewizor, lodówka). Jeśli jego wartość nie przekracza 3500 zł, można bezpośrednio zaliczyć je do kosztów. Jeżeli zapłaciliśmy więcej, trzeba sprzęt amortyzować.

Do kosztów zaliczymy też wydatki na remont. Jeśli jednak wykonane prace spowodują podniesienie wartości użytkowej lokalu, mamy do czynienia z jego ulepszeniem. Wtedy wydatki przekraczające 3,5 tys. zł rocznie są kosztem poprzez odpisy amortyzacyjne.

Proporcjonalne rozliczenie

Jeśli właściciel wynajmuje tylko część nieruchomości, pozostałą przeznaczając na własne potrzeby, musi koszty naliczać proporcjonalnie.

Przykład

Pan Kowalski wynajmuje część domu – piętro, na parterze natomiast mieszka razem z rodziną. Wskutek silnego gradobicia zmuszony był wymienić dach. Zapłacił 13 tys. zł. Czy wydatek może być kosztem?

Tak, ale tylko w części przypadającej na wynajmowaną powierzchnię. Jeżeli jest to połowa, do kosztów zaliczy 6,5 tys. zł.

Wakacyjna przerwa

Wydatki na wynajmowane mieszkanie można odliczyć nawet, gdy stoi puste.

Tak jest  np. w wakacje, kiedy część lokali zwalniają studenci. Mimo przerwy właściciel musi cały czas ponosić koszty utrzymania mieszkania, takie jak czynsz, opłaty za media, ochronę budynku,  abonament telefoniczny. Fiskus zgadza się na ich odliczenie.

Przykładowo w sprawie rozpatrywanej przez Izbę Skarbową w Warszawie w interpretacji z 9 marca 2010 r. (nr  IPPB1/415-14/10-2/ES).

Właścicielka lokalu zapytała o wydatki, które ponosiła w czasie przerwy w wynajmie, głównie związane z poszukiwaniem nowego najemcy (ogłaszała się na portalach internetowych, współpracowała z biurem pośrednictwa). Ponosiła też koszty utrzymania mieszkania w dobrym stanie. Izba skarbowa nie miała nic przeciwko ich odliczeniu.

Korzystne dla podatników stanowisko znajdziemy też w interpretacji warszawskiej izby skarbowej z 16 marca 2011 r. (nr IPPB1/415-1140/10-4/MT). Małżonkowie wynajmowali mieszkanie studentom, na czas wakacji umowa została jednak rozwiązana.

Cały czas ponoszą wydatki na jego utrzymanie, np. opłaty na fundusz remontowy i eksploatacyjny, opłaty za dostęp do sieci elektroenergetycznej i gazowej, składkę na ubezpieczenie nieruchomości, odsetki od kredytu na jej zakup, ewentualne remonty i zakup wyposażenia. Dodatkowo naliczana jest amortyzacja. Wydatki i odpisy  można zaliczyć do kosztów.

Z interpretacji wynika jednak, że wynajmujący powinni pamiętać o dwóch kwestiach. Przede wszystkim lokal nie może być używany na ich potrzeby. Powinni też wykazać, że starali się pozyskać najemców.

Odsetki od kredytu

Fiskus zgadza się też na odliczenie odsetek od pożyczki zaciągniętej na zakup wynajmowanego mieszkania. Potwierdza, że takie wydatki mają związek z przychodem z najmu.

Tak wynika np. z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 20 stycznia 2012 r. (nr IPPB1/415-1022/11-4/EC).