Jak korzystnie wynająć mieszkanie i rozliczyć z fiskusem przychody z najmu

Co zrobić, gdy już znajdziemy zaufanego najemcę, podpiszemy solidną umowę i zainkasujemy pierwszy czynsz? Skontaktować się z fiskusem. Zyski trzeba bowiem opodatkować.

Wprawdzie szara strefa ciągle kwitnie, ale za ukrywanie swoich dochodów grozi – oprócz zapłaty zaległości i odsetek za zwłokę – grzywna z kodeksu karnego skarbowego. A o pieniądzach zarobionych na mieszkaniu może poinformować np. zazdrosny sąsiad albo rozgoryczony zerwaniem umowy najemca.

Wybór jest spory

Jaki mamy wybór? Przede wszystkim ryczałt, czyli 8,5-proc. podatek płacony od przychodu. Aby poznać zasady jego rozliczania, musimy sięgnąć do ustawy o zryczałtowanym podatku. Jeśli nie wyda nam się atrakcyjny, będziemy rozliczać się na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tu mamy trzy możliwości uzależnione przede wszystkim od tego, na jaką skalę zajmujemy się wynajmem. Jeśli na dużą, powinniśmy założyć działalność gospodarczą i rozliczać się jak klasyczny przedsiębiorca

– według skali podatkowej albo płacąc podatek liniowy. Jeśli najem nie jest działalnością, płacimy podatek według skali i mamy mniej obowiązków ewidencyjnych.

Zrób symulację

Który sposób opodatkowania wybrać? Uniwersalnej odpowiedzi nie ma, wszystko zależy od okoliczności danej sprawy. Najważniejsze kryterium to wysokość podatku. Ryczałt to 8,5 proc. płacone od przychodu, skala 18 lub 32 proc. od dochodu. Stawka liniowa wynosi 19 proc. niezależnie od wysokości dochodu.

Z reguły najkorzystniejszy więc będzie ryczałt. Ale uwaga

– wybierając taką formę opodatkowania nie można odliczyć kosztów, które niekiedy mogą być wysokie. Przede wszystkim to amortyzacja mieszkania, czyli wydatki na jego nabycie rozliczane w czasie. Także wydatki na wyposażenie, remonty oraz stałe opłaty (czynsz, media, ochrona, sprzątanie) – jeśli do ich ponoszenia zobowiązany jest właściciel. Jeśli zaliczymy je do kosztów uzyskania przychodów (co jest możliwe, jeśli rozliczamy się na podstawie ustawy o PIT), możemy znacznie obniżyć wysokość podatku.

Przykład

Pan Kowalski od stycznia wynajmuje swoje mieszkanie. Zdecydował się na rozliczenie według skali podatkowej (ale nie prowadzi działalności gospodarczej). Jego miesięczny przychód to 3 tys. zł. Wydatki na stałe opłaty do spółdzielni ponosi najemca, tak więc pan Kowalski nie zaliczy ich do swoich kosztów. W tym roku nie ponosił też wydatków na remonty i zakup wyposażenia. Odliczy więc tylko amortyzację lokalu.

Wartośćpoczątkowa mieszkania (cena z aktu notarialnego) to 400 tys. zł, miesięczny odpis wyniesie  500 zł (400 tys. zł x 1,5 proc. : 12). Tak więc miesięczny dochód pana Kowalskiego to 2,5 tys. zł (3 tys. zł – 500 zł). Podatek według skali (18 proc.) to 450 zł.  Gdyby rozliczał się ryczałtem miesięczny podatek wyniesie tylko 255 zł (3 tys. zł x 8,5 proc.).

Tak więc sporo zaoszczędzi, wybierając taką formę rozliczenia. Oczywiście przy obliczaniu podatku według skali uwzględniamy też tzw. kwotę zmniejszającą, ale nie zrekompensuje ona różnicy w wysokości daniny.

Jeśli jednak spodziewamy się wyższych kosztów, opłacalna może się okazać skala podatkowa. Będzie tak np. wtedy, gdy wynajmujemy używane mieszkanie, które można szybciej zamortyzować.

Przykład

Pan Kowalski kupił w grudniu dwunastoletnie mieszkanie. Kosztowało 500 tys. zł.

Od stycznia je wynajmuje. Najemca płaci mu 4 tys. zł miesięcznie, ponosi też wszystkie stałe opłaty. Ponieważ mieszkanie jest używane (przed nabyciem było wykorzystywane przez 12 lat), pan Kowalski może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji.

Rocznie zaliczy do kosztów 50 tys. zł, natomiast przychód wyniesie 48 tys. zł. Przez 10 lat odpisy amortyzacyjne (a co za tym idzie, podatkowe koszty) będą więc wyższe niż przychody. Nie zapłaci więc w ogóle podatku. Inaczej byłoby na ryczałcie, bo wtedy daninę płaci od czystego przychodu (niepomniejszanego o żadne koszty).

Inwestycje w lokal

Ryczałt nie opłaci się także wtedy, gdy planujemy sporo włożyć w wynajmowany lokal. Możemy go wyremontować albo kupić nowe meble. Wydatki zaliczymy do kosztów, i może  się okazać, że nawet  odprowadzając 18-proc. podatek zapłacimy mniej fiskusowi. Inwestycje mogą być też tak duże, że z najmu wyjdzie nam strata.