W całej Polsce buduje się ponad 1,6 mln mkw. biur. W stolicy – niemal 760 tys. mkw., reszta przypada na regiony, gdzie najwięcej – przeszło 200 tys. mkw. powstaje w Krakowie i we Wrocławiu – podaje Axi Immo.

Martin Lipiński, dyrektor działu biurowego w tej firmie, podkreśla, że w tych miastach sektor biur rozwija się dynamicznie, bardzo aktywni są i najemcy, i deweloperzy. A Agnieszka Giermakowska, starszy konsultant działu badań i analiz w firmie Savills, dodaje, że do końca roku powstanie w Polsce 60 inwestycji. Największe to m.in. Business Garden Wrocław II (76,8 tys. mkw., Wrocław), Mennica Legacy Tower (62,2 tys. mkw., Warszawa), Alchemia IV: Neon (36 tys. mkw., Gdańsk), Nowy Rynek A&B (34,8 tys. mkw., Poznań), Tischnera Office (31,3 tys. mkw., Kraków), Brama Miasta B (25,5 tys. mkw., Łódź), Chmielna 89 „Piramida" (24,6 tys. mkw., Warszawa) i Wola Retro (24,5 tys. mkw., Warszawa).

Wybierają, kogo chcą

W stolicy w I kwartale oddano jedynie trzy inwestycje z 20 tys. mkw. biur. Jak podaje Axi Immo, 70 proc. powierzchni w tych budynkach jest jeszcze niewynajętych.

– Do końca roku przybędzie 240 tys. mkw. – szacuje Martin Lipiński. Część nieukończonych inwestycji jest w całości skomercjalizowana, jak np. Mennica Legacy Tower. Głównymi najemcami będą tam mBank i firma coworkingowa. – Również w powstającej Woli Retro wynajęto już 65 proc. powierzchni – podaje ekspert.

– Luka podażowa na rynku warszawskim i duża aktywność najemców powodują, że wybór dostępnych od zaraz biur jest ograniczony – komentuje Lipiński. Wiele zależy oczywiście od lokalizacji.

Jak mówi ekspert Axi Immo, im dalej od centrum, tym o najem od ręki łatwiej. – Prawie 50 proc. budowanej w centralnych ośrodkach biznesowych powierzchni, w I kw. było wynajętych lub objętych listem intencyjnym – zauważa. – Najemcy potrzebujący biura „na już" rozważają często inne lokalizacje, jak np. Mokotów, który w I kw. roku oferował ponad 200 tys. mkw. wolnej powierzchni, a poziom pustostanów to przeszło 16 proc.

Także Maciej Ozdoba, dyrektor w Nuvalu Polska, mówi o luce podażowej w Warszawie. – Większość inwestycji zostanie oddana w latach 2020–2021. A popyt jest bardzo duży i ciągle rośnie – mówi. – Większość nowych budynków, zwłaszcza przewidzianych do oddania w najbliższych miesiącach, jest w bardzo zaawansowanej fazie komercjalizacji. Najemcy rezerwują powierzchnię, by jej brak nie stał się barierą w rozwoju biznesu.

Dyrektor Ozdoba potwierdza, że zdecydowana większość budynków, które mają być oddane w tym roku, jest wynajętych w ponad 50 proc. (Varso I i II, Wola Retro, Moje Miejsce – I faza). – Nieco inaczej jest w przypadku inwestycji, które zostaną ukończone na przełomie 2019 i 2020 r. i w 2020 r. Z jednej strony są projekty, w których nie ma już wolnej powierzchni (Browary Warszawskie K, Lixa A), z drugiej – są inwestycje, w których komercjalizacja dopiero się rozpoczyna (Widok Towers, Lixa B).

Wiele zależy od polityki deweloperów. – W przypadku biurowców cieszących się dużym zainteresowaniem mają możliwość wyboru najemców – mówi ekspert Nuvalu. – To przekłada się na mniejszą elastyczność oferty. Negocjacje dotyczące powstających inwestycji prowadzą m.in. najwięksi warszawscy najemcy, co może skutkować pełną komercjalizacją biurowca przed oddaniem do użytku.

Maciej Ozdoba zwraca też uwagę na dynamikę komercjalizacji. – To wskaźnik, który obrazuje, jak silny jest popyt. Przykładowo Browary Warszawskie K w III kw. 2018 r. nie miały jeszcze podpisanych umów najmu, a w I kw. 2019 r. są już wynajęte w 100 proc. Kilkudziesięcioprocentowe przyrosty w ostatnich sześciu miesiącach są normą. To zachęta dla inwestorów, by inwestować w grunty pod kolejne projekty.

Ale, jak potwierdza ekspert, biuro w najnowszych budynkach da się jeszcze wynająć. – Często będziemy jednak zdani na powierzchnię wynikową po głównych najemcach, zastrzega. – Największą szansę na korzystne warunki i dopasowaną do potrzeb powierzchnię mają klienci zainteresowani najmem od 2021 r. Najemcy mogą też skorzystać z innej możliwości, czyli oferty budynków rekomercjalizowanych po najemcach przenoszących się do nowych biur. Są to wciąż atrakcyjne obiekty klasy A – podkreśla Maciej Ozdoba.

Z analiz Savillsa wynika, że w Centralnym Obszarze Biznesu czynsze nominalne za biura to 21–25,5 euro za mkw. (miesięcznie) na najwyższych piętrach wież. W najlepszych budynkach na Służewcu stawki wahają się od 13 do 14,75 euro za mkw.

Regionalni milionerzy

Na głównych rynkach poza stolicą w I kwartale zasoby biur urosły o ponad 120 tys. mkw., z czego najwięcej oddano w Krakowie i Poznaniu.

– W każdym z tych miast przybyło po ok. 50 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni – mówi Martin Lipiński. – Do końca tego roku krakowski rynek ma się wzbogacić o 190 tys. mkw. dzięki oddaniu do użytku 17 z 24 powstających inwestycji. Na drugim co do wielkości rynku biurowym – we Wrocławiu w budowie jest 200 tys. mkw., które mają być ukończone na przełomie 2019 i 2020 roku – podaje.

Na rynkach regionalnych zostaną oddane m.in. Unity Tower (41 tys. mkw.) w Krakowie, kompleks biurowy Business Garden II (79 tys. mkw.), Sky Tower (ok. 30 tys. mkw.), Carbon Tower (19 tys. mkw.) we Wrocławiu , a w Trójmieście – Neon (33,5 tys. mkw.), ostatni biurowiec w kompleksie Alchemia.

Zasoby powierzchni biurowej przekroczyły w Polsce 10,5 mln mkw. – Liderem jest Warszawa, gdzie deweloperzy wybudowali 5,5 mln mkw. – mówi Lipiński. – Reszta zasobów należy do rynków regionalnych, z czego blisko połowa znajduje się w Krakowie i Wrocławiu. Oba miasta mogą się pochwalić przeszło 1 mln mkw. biur. Na trzecim miejscu jest Trójmiasto, z powierzchnią niemal 800 tys. mkw.

– Duży popyt i ograniczona podaż sprawia, że nie możemy już mówić o rynku najemcy, jaki pamiętamy z lat 2010–2017 – komentuje Maciej Ozdoba.

– Trudno jednak mówić o jednoznacznej przewadze. Wymagania najemców nie zmieniły się. Deweloperzy mają jednak więcej argumentów umożliwiających im pozostanie przy swoich założeniach biznesowych. Podstawa to rozpoczęcie negocjacji przynajmniej z półtorarocznym wyprzedzeniem, co zwiększy prawdopodobieństwo, że najemca otrzyma ofertę spełniającą jego oczekiwania – dodaje.

A Agnieszka Giermakowska wskazuje, że większość biurowców powstaje zgodnie z harmonogramem, więc najemcy, którzy podpisali umowy przednajmu mogą liczyć na terminowy odbiór biur.

– Proces aranżacji powierzchni stał się jednak w ostatnim czasie bardziej wymagający, m.in. ze względu na wzrost kosztów materiałów i prac budowlanych – zauważa. – Trudności z dostępem do podwykonawców sprawiły, że prace trzeba planować z większym wyprzedzeniem.

Czynsze za nowoczesne biura w miastach regionalnych, jak podaje Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz w Savillsie, wahają się od 10 euro za mkw. miesięcznie w Lublinie do 15 euro za mkw. w Krakowie i Wrocławiu. – W Trójmieście wynoszą od 12,50 do 14,75 euro za mkw., w Katowicach od 13 do 14,5 euro, w Poznaniu od 12,50 do 14,50 euro, a w Łodzi od 12 do 13,50 euro za mkw. – mówi. – Stawki zależą nie tylko od piętra, ale i od wielkości biura i długości najmu. Mogą się zdarzyć oferty i umowy z czynszem odbiegającym od podanych przedziałów.