Dlaczego trudne sprzedać nowe mieszkanie

Blisko jedna czwarta lokali wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym została wybudowana w latach 2007–2012 – wynika z badań analityków serwisu Szybko.pl. – Aż 23,5 proc. oferty stanowią lokale powstałe i sprzedawane w trakcie i po boomie na rynku nieruchomości. Jednocześnie należą one do najdroższych wystawionych na sprzedaż – mówi Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl.

Dodaje, że mieszkania wybudowane po 2007 r. są o 11 proc. droższe niż średnia cena w danym mieście, a nawet o 17 proc. w porównaniu z ofertami w blokach z wielkiej płyty. – Grupa ogłoszeń dotyczących najnowszych lokali w dużym stopniu wpływa na wysokość cen ofertowych. Dalsze obniżki cen powinny nastąpić właśnie w tym segmencie rynku – prognozuje Marta Kosińska.

Drogie, bo frankowe?

Dlaczego na rynku mamy wysyp mieszkań kilkuletnich, głównie dwupokojowych, dopiero co urządzonych przez właścicieli, a już wystawionych na sprzedaż? – Część ze sprzedających chciałaby dziś zwiększyć powierzchnię życiową, bo jako swoje pierwsze lokum kupowali zwykle dwa pokoje o minimalnej powierzchni, czyli niewiele przekraczającej 40 mkw. – wyjaśnia Mariusz Kania, prezes sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse. Takie mieszkania są chętnie zamieniane na większe, zwykle na trzy pokoje na powierzchni ok. 60 mkw. – Wśród wystawionych na sprzedaż lokali nie brakuje jednak nieruchomości po cenach nierealnych do osiągnięcia w obecnych warunkach rynkowych. Zwłaszcza posiadacze kredytów we frankach nie mają wyjścia: albo sprzedadzą lokale po określonej cenie, albo w ogóle. Zgoda na gorszą ofertę cenową oznacza dla nich pogodzenie się z dotkliwą stratą. Problem może dotyczyć 700 tys. rodzin, które mają kredyty denominowane w szwajcarskiej walucie – uważa prezes Kania.

Marcin Płaziński, ekspert z firmy Emmerson, która jest doradcą i pośrednikiem na rynku nieruchomości, przypomina, że lata 2007–2009 to okres znacznych zwyżek cen mieszkań. – Lokale kupowane były w tym czasie w celach inwestycyjnych, spekulacyjnych. Teraz ceny spadają, więc wielu inwestorów już od jakiegoś czasu próbuje wyjść z inwestycji – wyjaśnia Marcin Płaziński.

Zwraca też uwagę na inną przyczynę dużej podaży nowych lokali. – Powodem sprzedaży może być trudna sytuacja finansowa rodzin czy wysokie koszty kredytu – twierdzi ekspert Emmersona. Podkreśla, że kilkuletnie mieszkania są najdroższe, ponieważ niewielu sprzedających zaakceptuje kwotę niższą niż cena zakupu lokalu powiększona o nakłady poniesione na wykończenie i koszty finansowania. – To powoduje, że ceny wyjściowe ustalane są na ponadprzeciętnym poziomie – mówi Płaziński.

Także Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, uważa, że wielu właścicieli kilkuletnich mieszkań jest dziś w trudnej sytuacji. – Spłacanie hipoteki staje się coraz większym problemem, tymczasem banki coraz częściej nękają kredytobiorców z malejącym zabezpieczeniem – twierdzi Jędrzyński. – Sytuację właścicieli mieszkań z rynku wtórnego dodatkowo może skomplikować nowy program dopłat „Mieszkanie dla młodych", który będzie dotyczył tylko rynku pierwotnego. W związku z tym może doprowadzić do silnej presji na spadki cen mieszkań z drugiej ręki – prognozuje analityk.

Polowanie na okazje

Kto kupi prawie nowe mieszkanie, podczas gdy deweloperzy w podobnej lub niższej cenie są gotowi wykończyć dopiero co budowany lokal? Rozstrzygająca będzie lokalizacja i rabat w czasie negocjacji. – Chętnych na takie lokale nie brakuje. Ale deklaracje potencjalnych inwestorów nie mają odzwierciedlenia w transakcjach, bo barierą jest cena, jakiej żądają sprzedający – mówi Mariusz Kania. – Mieszkania w budynkach postawionych po 2007 r. sprzedają się najlepiej w dość odległych od centrum miast dzielnicach, gdzie niegdyś budowano najtaniej.

Natomiast Marcin Płaziński dodaje, że wśród potencjalnych nabywców są rodziny, które zmieniają mieszkanie na większe lub nowsze. Ale kupno takiego lokalu jest częścią transakcji wiązanej, bo najpierw muszą sprzedać swój mniejszy i starszy. A o zawarcie transakcji na rynku wtórnym nie jest łatwo.

– Dziś sprzedają się tylko okazje, czyli lokale w bardzo atrakcyjnej cenie, drastycznie przecenione przez właścicieli, niezależnie czy w nowym budownictwie czy w płycie. I taka sytuacja jeszcze trochę potrwa – uważa Jarosław Jędrzyński.