Spółdzielnie mieszkaniowe - walne zgromadzenie członków

Publikacja: 23.04.2013 03:00

Podział na części

Czy trzeba dzielić walne zgromadzenie na części?

NIE.

Zgodnie z art. 83 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych walne zgromadzenie – w razie gdy liczba członków przekroczy pięćset – może być podzielone na części. Nie dzieje się to jednak automatycznie, ale wymaga zmiany statutu. Gdy nie ma w statucie odpowiedniej regulacji, to walne zgromadzenie powinno się odbywać w jednej części, nawet gdy członków spółdzielni jest więcej niż pół tysiąca. Walne zgromadzenie warto podzielić zwłaszcza wtedy, gdy spółdzielnia składa się z kilku osiedli bądź np. bloków położonych w różnych miejscach.

Czy członkowie spółdzielni mogą sami zdecydować, na którą część walnego zgromadzenia pójść?

NIE.

Zasady podziału członków pomiędzy poszczególne części walnego dokonuje rada nadzorcza. Nie można jednak zaliczyć członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości do różnych części walnego zgromadzenia (nawet gdy jest to nieruchomość wielobudynkowa, przed podziałem geodezyjnym). Ponadto rada nadzorcza powinna ustalić, w jakiej części walnego mogą uczestniczyć członkowie, którzy nie mają praw do lokali (bo np. na nie dopiero oczekują). Może się zdarzyć tak, że jacyś członkowie posiadają np. dwa prawa do lokali w spółdzielni w innych budynkach. Rada nadzorcza powinna przewidzieć też, co zrobić w takim przypadku – np. określić termin przed walnym zgromadzeniem, w którym członek powinien zadeklarować, do której części walnego chce należeć i oraz określić termin na rozstrzygnięcie sprawy, gdy taki członek pozostanie w tej kwestii bierny.

Nasza spółdzielnia składa się z trzech zespołów budynków położonych w różnych dzielnicach miasta. Do tej pory wynajmowaliśmy na walne zgromadzenie salę konferencyjną w centrum, teraz chcielibyśmy podzielić walne zgromadzenie na części. Czy to dopuszczalne?

NIE

.

W tym roku zwykłe walne musi się jeszcze odbyć po staremu. Po pierwsze – proszę sprawdzić rejestr członków – jeśli jest ich np. tylko 450, to i tak nie można podzielić walnego. Po drugie – trzeba przygotować projekt odpowiedniej zmiany w statucie, aby było możliwe dzielenie walnego na części. Po trzecie – zmiana statutu musi osiągnąć odpowiednią większość głosów i trzeba ją przyjąć na walnym, które odbędzie się w starym trybie.

Organizacja walnego zgromadzenia

Czy walne zgromadzenie może podejmować uchwały we wszystkich kwestiach dotyczących spółdzielni?

NIE.

Walne zgromadzenie powinno rozstrzygać o sprawach należących do jego kompetencji. Najczęściej zajmuje się:

- rozpatrywaniem sprawozdań rady nadzorczej, zatwierdzaniem sprawozdań rocznych i sprawozdań finansowych oraz podejmowaniem uchwał co do wniosków członków spółdzielni, rady lub zarządu w tych sprawach, a także udzielaniem absolutorium członkom zarządu,

- rozpatrywaniem wniosków wynikających z protokołu polustracyjnego,

- podejmowanie uchwał w sprawie podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub sposobu pokrycia strat,

- podejmowaniem uchwał w sprawie zbycia nieruchomości,

- podejmowaniem uchwał w sprawie podziału spółdzielni,

- rozpatrywaniem (w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym) odwołań od uchwał rady nadzorczej, najczęściej chodzi o sprawy indywidualne;

- uchwalaniem zmian statutu,

- innymi sprawami, które statut mu przekazuje (głównie chodzi o część kompetencji, które ustawowo należą do rady nadzorczej, ale statutowo mogą przejść na walne zgromadzenie).

W pozostałych sprawach – należących do kompetencji innych organów spółdzielni (zwłaszcza rady nadzorczej lub zarządu) walne zgromadzenie może wyrażać swoje opinie lub stanowiska.

Czy członkowie spółdzielni mogą przyjść na walne zgromadzenie z osobami towarzyszącymi?

TAK.

Nie dotyczy to jednak wszystkich osób, ale tylko tych wymienionych w przepisach. Zarząd musi dopuścić do walnego zgromadzenia wszystkich zainteresowanych członków, którzy są osobami fizycznymi, jak również ich pełnomocników, prawników i ekspertów. O ile pełnomocnicy mogą zabierać głos, to prawnicy i eksperci doradzają tylko członkowi spółdzielni, z którym przyszli, i nie mogą występować na forum walnego zgromadzenia.

Na walnym zgromadzeniu mogą być też obecni pełnomocnicy członków – osób prawnych. Spółdzielnia nie powinna pokrywać kosztów żadnych usług prawnych lub eksperckich świadczonych członkom przez wynajęte przez nie osoby. Tak wynika z art. 36 § 7 prawa spółdzielczego. Mimo braku podobnego przepisu co do pełnomocników nie powinno budzić wątpliwości, że za ich obecność i usługi także płaci członek spółdzielni i nie może żądać od zarządu pokrycia tych wydatków.

Czy głosy oddane przez pełnomocników są tak samo ważne, jak oddawane osobiście przez członków spółdzielni?

TAK.

Należy pamiętać o uważnym sprawdzeniu pełnomocnictw – pełnomocnik może reprezentować tylko jednego spółdzielcę, a ponadto swoje pełnomocnictwo (koniecznie w formie pisemnej) powinien przekazać do protokołu walnego zgromadzenia. Należy też sprawdzić, czy jako pełnomocnik nie chce występować któryś z członków zarządu spółdzielni – nie jest to bowiem dozwolone (art. 36 § 5 prawa spółdzielczego).

Pełnomocnikami członków nie mogą być też pracownicy spółdzielni. Tylko wyjątkowo pracownik zatrudniony na spółdzielczą umowę o pracę może być pełnomocnikiem, jeśli sam jest członkiem tej spółdzielni, ale takie sytuacje w spółdzielniach mieszkaniowych raczej się nie zdarzają. Ustalenie, który z członków spółdzielni brał udział osobiście, a który przez pełnomocnika w walnym zgromadzeniu, może bowiem mieć wpływ na wyniki głosowania, ustalenie, czy było odpowiednie kworum itp. Każdy członek ma bowiem tylko jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów.

Ustalanie terminów

W naszej spółdzielni walne zgromadzenie odbywa się zawsze w ostatnich dniach czerwca, często już w sezonie urlopowym (po końcu roku szkolnego). Przez to uczestniczy w nim mało osób. Czy to zgodne z przepisami?

TAK.

Zarząd spółdzielni ma obowiązek zwołać walne zgromadzenie przynajmniej raz w roku w ciągu sześciu miesięcy po upływie roku obrachunkowego. Zwykle rokiem obrachunkowym jest rok kalendarzowy, a więc zwykłe walne zgromadzenie (wszystkie jego części) powinny się odbyć do końca czerwca. Tak też się dzieje w większości spółdzielni, ale są też takie, które walne zgromadzenia przeprowadzają już np. w kwietniu.

Termin walnego zgromadzenia determinują też pośrednio przepisy o rachunkowości, sprawozdawczości finansowej itp. Ponadto tam, gdzie funkcjonują jeszcze zebrania przedstawicieli, trzeba wcześniej przeprowadzić zebrania grup członkowskich, gdyż one m.in. wybierają przedstawicieli, nierzadko także członków rady nadzorczej, rozpatrują sprawozdania, jak również zgłaszają swoje wnioski rozpatrywane potem przez zebranie przedstawicieli lub władze spółdzielni (art. 59 prawa spółdzielczego).

Nie ma natomiast żadnych ograniczeń w razie zwoływania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia na wniosek rady nadzorczej lub minimum 10 proc. członków – zarząd nie ma tu możliwości manewru i powinien zwołać walne zgromadzenie w ciągu czterech tygodni od otrzymania takiego żądania.

Nasze walne zgromadzenie odbędzie się w częściach. Czy wszystkich członków musimy zawiadamiać jednocześnie?

NIE.

Nie jest to konieczne, ale należy pamiętać, że wszyscy członkowie powinni być zawiadomieni o czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części na piśmie. Ponadto należy ich zawiadomić co najmniej 21 dni (kalendarzowych, a nie roboczych) przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Oznacza to, że także ci członkowie, których część spotyka się najpóźniej, powinni otrzymać zawiadomienia na minimum trzy tygodnie przed odbyciem najwcześniejszej części walnego zgromadzenia.

Sens tego wymogu jest jasny – wszyscy członkowie powinni mieć równe prawa do zgłoszenia poprawek do projektów uchwał albo swoich inicjatyw. Walne zgromadzenie może bowiem podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym w prawidłowy sposób do wiadomości członków w terminach określonych w ustawie.

Oprócz podmiotów wymienionych wprost w art. 40 § 1 prawa spółdzielczego o zwołaniu walnego zgromadzenia należy poinformować również wykreślonych albo wykluczonych członków spółdzielni, gdy wnieśli oni odwołania od uchwały rady nadzorczej w ich sprawie (art. 24 § 8 ustawy).

Nasza spółdzielnia liczy ok. 200 członków. Czy do zawiadomień o walnym zgromadzeniu spółdzielni należy dołączać jakieś dokumenty (projekty uchwał, sprawozdania itp.)?

NIE.

Zgodnie art. 8

3

ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zawiadomienie powinno zawierać czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami. Nie trzeba więc niczego załączać. Coraz częściej jednak spółdzielnie decydują się na publikację niezbędnych dokumentów nie tylko przez ich wyłożenie w swojej siedzibie, ale też zamieszczając je na swojej stronie internetowej.

Czy projekty wszystkich uchwał planowanych do rozpatrzenia na walnym zgromadzeniu powinny być przygotowane przed rozesłaniem zawiadomień o walnym zgromadzeniu?

TAK.

Zarząd powinien przed rozesłaniem zawiadomień mieć gotowe te projekty uchwał, które zamierza przedstawić na walnym zgromadzeniu. Ponieważ jednak projekty uchwał i żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego wszystkich części mają prawo zgłaszać także rada nadzorcza i członkowie, to one wszystkie powinny być wykładane na co najmniej 14 dni przed terminem walnego zgromadzenia (albo jego pierwszej części).

Ponadto członkowie spółdzielni mają prawo zgłaszać projekty uchwał i żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia w terminie do 15 dni przed dniem tego posiedzenia (albo pierwszej części walnego). Członkowie mogą też zgłaszać poprawki do projektów uchwał – mają na to dużo czasu, gdyż powinni to zrobić nie później niż na 3 dni przed posiedzeniem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.

Na walne zgromadzenie przychodzi z reguły 10-15 proc. członków. Czy tak niska frekwencja może mieć wpływ na podejmowane uchwały?

TAK.

Walne zgromadzenie jest co prawda ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków. Uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była poddana pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia, a za uchwałą opowiedziała się większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu (wymagana w ustawie lub statucie). Niemniej jednak w niektórych przypadkach wymaga się odpowiedniej frekwencji.

Dotyczy to likwidacji spółdzielni, przeznaczenia majątku pozostałego po zaspokojeniu zobowiązań likwidowanej spółdzielni, zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej. W takich przypadkach do podjęcia uchwały konieczne jest, aby w posiedzeniach wszystkich części walnego zgromadzenia, na których uchwała była poddana pod głosowanie, uczestniczyła łącznie co najmniej połowa ogólnej liczby uprawnionych do głosowania.

Statut spółdzielni może w tej mierze rozstrzygać inaczej, ale przed decydowaniem w tych sprawach lepiej sprawdzić, czy jest już w nim liberalniejszy zapis znoszący wymóg odpowiedniej frekwencji. Jeśli w statucie nie ma odmiennych regulacji, to np. uchwała pozwalająca na zbycie nieruchomości – choćby przyjęta jednogłośnie – będzie bezwzględnie nieważna, jeśli na walnym zgromadzeniu nie zbierze się odpowiednia minimalna liczba członków.

Czy w trakcie walnego zgromadzenia zarząd może uzupełnić porządek obrad jeszcze o jakiś dodatkowy punkt?

NIE

.

W trakcie walnego zgromadzenia porządek obrad nie może już być uzupełniany. Po to przepisy przewidują dość precyzyjną procedurę zgłaszania projektów uchwał i uzupełniania porządku obrad przed rozpoczęciem walnego zgromadzenia, aby nie można było wprowadzać zmian w ostatniej chwili albo podczas samego posiedzenia. Rozszerzenie porządku obrad i podjęcie uchwał w sprawach, o które porządek obrad został uzupełniony w ten sposób, to bezwzględne naruszenie przepisów. Potwierdza to orzecznictwo sądowe (m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 14 września 2012 r., sygn. I ACa 784/12).

Ponadto powstałby problem praktyczny w razie zgłoszenia uchwały na kolejnej części walnego zgromadzenia z pominięciem np. pierwszej z nich. Tymczasem obowiązuje domniemanie, że objecie projektu porządkiem obrad walnego zgromadzenia jest poddaniem uchwały pod głosowanie wszystkich jego części.

Gdyby nie poddano uchwały (projektu o tożsamej treści) pod głosowanie na wszystkich częściach walnego zgromadzenia, to nieuprawnione jest przyjęcie, że uchwała została podjęta przez odpowiedni organ spółdzielni (por. uchwała składu 7 sędziów SN z 29 kwietnia 2011 r., sygn. III CZP 111/10).

Czy wystarczy opublikowanie protokołu z walnego zgromadzenia na stronie internetowej spółdzielni?

NIE.

Zamieszczenie protokołu w Internecie nie jest wystarczające, choć spółdzielnia ma taki ustawowy obowiązek. Zgodnie z art. 8[1] ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd powinien wydać członkom kopie m.in. uchwał organów i protokołów ich obrad (a jednym z organów jest właśnie walne zgromadzenie). Warto jednak pamiętać, że za kopie te zarząd może pobierać od członków odpłatność w wysokości wcześniej ustalonej przez spółdzielnię. Nie wystarczy jednak odesłanie zainteresowanego do strony WWW spółdzielni.

Czy zawiadomienie członków spółdzielni metodą „od drzwi do drzwi" i wręczanie im pisemnych informacji o walnym zgromadzeniu za potwierdzeniem odbioru jest prawidłowe?

TAK.

Przepisy wymagają pisemnego powiadomienia, ale nie określają, w jaki sposób konkretnie tego dokonać. Dla celów dowodowych dobrze jest jednak mieć potwierdzenie, że członkowie otrzymali zawiadomienie o walnym zgromadzeniu. W praktyce najlepsze są dwa sposoby – albo wysyłanie listów poleconych za potwierdzeniem odbioru, albo roznoszenie zawiadomień o walnym zgromadzeniu za pokwitowaniem. W dużych spółdzielniach mieszkaniowych ten drugi sposób jest wręcz nawet bardziej wskazany ze względu na szybkość, łatwość weryfikacji oraz mniejsze koszty niż wysyłka setek albo tysięcy listów poleconych.

Ważne jest również dochowanie terminu 21 dni przed walnym zgromadzeniem. Dlatego oprócz podpisu członka spółdzielni potwierdzającego odbiór dobrze jest także, aby umieścił on tam datę, kiedy zawiadomienie odebrał. Nie wystarcza natomiast poinformowanie o walnym zgromadzeniu przez wywieszenie ogłoszeń w siedzibie spółdzielni, na tablicach informacyjnych poszczególnych budynków bądź na klatkach schodowych, w lokalnej prasie lub w Internecie.

Sposób pisemnego zawiadomienia członków o walnym zgromadzeniu – jeśli budzi on wątpliwości członków – może być sprecyzowany w statucie (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2011 r., sygn. V CSK 405/10). Nie można jednak przewidywać w nim rozwiązań kolidujących z ustawą.

Członkowie z jednego ze spółdzielczych bloków zgłosili wniosek o odłączenie ich z naszej spółdzielni i utworzenie nowej. Zrobili to jednak za późno i projektu takiej uchwały nie ma w porządku obrad. Co się stanie, jeśli odmówią oni na swojej części walnego zgromadzenia przyjęcia takiego porządku obrad? Czy walne zgromadzenie dojdzie wtedy do skutku?

TAK.

Jeśli członkowie spółdzielni należący do jednej z części walnego zgromadzenia odmówią przyjęcia porządku obrad, to nie jest to jednoznaczne z brakiem głosowania nad uchwałami. W orzecznictwie sądowym uznaje się (m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 4 grudnia 2009 r., sygn. I ACa 1052/09), że ponieważ członkowie biorący udział w tej części walnego zgromadzenia zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie, miejscu i porządku obrad, to mieli zapewnioną możliwość wzięcia udziału w głosowaniu nad spornymi uchwałami i został spełniony warunek poddania ich pod głosowanie.

Ponadto wato pamiętać, ż tryb postępowania w przypadku zgłoszenia projektu podziału spółdzielni jest specyficzny i lepiej dokonywać tego podczas nadzwyczajnego walnego zgromadzenia zwołanego w innym terminie niż na corocznym zwykłym zgromadzeniu (art. 108a i 108b prawa spółdzielczego).

Spółdzielcze nieruchomości

Statut naszej spółdzielni zawiera przepisy dotyczące przekształcenia mieszkań lokatorskich we własnościowe. Jednak od kilku miesięcy nie można dokonywać takich wykupów. Czy walne zgromadzenie powinno zmieniać statut?

TAK.

Można wykreślić nieaktualne zapisy ze statutu. Wskazane byłoby nawet, żeby to zrobić, aby nie wprowadzały w błąd zainteresowanych członków. Niemniej jednak nie ma takiego obowiązku. Treść statutu niezgodna z powszechnie obowiązującym prawem i tak jest bezwzględnie nieważna. Na pewno zwróciłby na to uwagę notariusz albo – w ostateczności – sąd wieczystoksięgowy, odmawiając wpisu tego prawa.

Zarząd planuje wynajęcie dużej nieruchomości komercyjnej (budynku z lokalami użytkowymi). Czy potrzebuje na to zgody walnego zgromadzenia?

NIE.

Zarówno najem, jak i dzierżawa jest obciążeniem nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 pkt 3 prawa spółdzielczego. Zawarcie takiej umowy wymaga co prawda uzyskania przez zarząd spółdzielni zgody, ale nie walnego zgromadzenia, a rady nadzorczej. Potwierdza to wyrok SN z 8 października 2004 r. (sygn. V CK 76/04). Co do zasady zgody walnego zgromadzenia wymaga jedynie zbycie nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że niektóre kompetencje rady nadzorczej można statutowo przekazać walnemu zgromadzeniu.

Dotyczy to również udzielania zgody na obciążenie nieruchomości (np. zawarcie takich umów jak najem, dzierżawa, służebność, hipoteka itp.). Dopiero więc w razie wprowadzenia do statutu spółdzielni obowiązku uzyskania zgody walnego zgromadzenia na obciążenie nieruchomości potrzebna byłaby taka uchwała. Inaczej wystarczy zgoda rady nadzorczej. Brak przewidzianej w art. 46 § 1 pkt 3 prawa spółdzielczego uchwały rady nadzorczej spółdzielni powoduje bezwzględną nieważność (art. 58 § 1 k.c.) czynności prawnej obciążenia nieruchomości.

Zarząd planuje zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Czy potrzebna jest na to zgoda walnego zgromadzenia?

NIE.

Obciążenie nieruchomości hipoteką nie jest jej zbyciem. Nie wymaga więc zgody walnego zgromadzenia, ale jedynie uchwały rady nadzorczej. Statut może w tej mierze zawierać odmienną regulację, ale jeśli on milczy, to walne zgromadzenie nie ma kompetencji w tej sprawie. Może jedynie wyrazić swoje stanowisko, ponieważ walne zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni. W sprawach należących do kompetencji innych organów może ono podjąć uchwałę o charakterze opinii, postulatów czy zaleceń (także w sprawach należących do kompetencji rady nadzorczej i zarządu), pozostawiając jednak podjęcie ostatecznej decyzji tym organom spółdzielni.

Nie oznacza to jednak, że wzięcie kredytu hipotecznego przez spółdzielnię mieszkaniową jest proste. Zgodnie z art. 6 ust. 4-5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli kredyt zaciągany przez spółdzielnię ma być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości, której jest ona właścicielem, a jakieś osoby są uprawnione z tytułu spółdzielczych praw do lokali w budynku na tej nieruchomości lub zawarto z nimi umowy o budowę lokali na tej nieruchomości, to zawarcie umowy kredytu wymaga również pisemnej zgody większości tych osób. W małych spółdzielniach, mających tylko jedną nieruchomość lub jeden budynek, nierzadko zarządy chcą iść na skróty i proszą o taką zgodę walne zgromadzenie.

Jest to nieprawidłowe z dwóch względów: z reguły walne zgromadzenie nie ma takich kompetencji, a ponadto do zawarcia umowy kredytowej potrzebna jest nie tylko zgoda członków spółdzielni, ale także osób, które do niej nie należą, a są posiadaczami np. odrębnej własności lokalu albo mieszkania własnościowego w nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką. Ponieważ osoby takie nie uczestniczą w walnym zgromadzeniu, to jego uchwała w tej mierze nie jest w stanie zastąpić wymaganej przepisami zgody większości osób związanych z daną nieruchomością.

Analogicznie jest przy zmianie umowy kredytu polegającej na ustanowieniu hipoteki, jak też wtedy, gdy spółdzielnia zaciąga kredyt, który ma być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na użytkowaniu wieczystym lub części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział spółdzielni we współwłasności nieruchomości.

W porządku obrad walnego zgromadzenia znalazł się punkt przewidujący wydanie uchwały o zgodzie na sprzedaż niezabudowanej działki należącej do spółdzielni. Czy zarząd może zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości przed odbyciem walnego zgromadzenia, bo z informacji uzyskanych w spółdzielni wynika, że została już w tej sprawie podpisana u notariusza umowa przedwstępna?

TAK.

Zgodnie z uchwałą 7 sędziów SN z 14 września 2007 r. (sygn. III CZP 31/07) do umowy zawartej przez zarząd spółdzielni bez wymaganej do jej ważności uchwały walnego zgromadzenia lub rady nadzorczej ma zastosowanie w drodze analogii art. 103 § 1 i 2 k.c. Wymaga się więc jej potwierdzenia przez drugą stronę umowy w wyznaczonym terminie. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest więc co do zasady nieważna. Wymaga jedynie potwierdzenia w odpowiednim terminie.

Czy walne zgromadzenie może przez swoją uchwałę wydać generalną zgodę na zbywanie spółdzielczych nieruchomości?

NIE.

Nie wystarczy generalna zgoda na zbywanie nieruchomości. Jeśli uchwała ma uprawniać właściwy organ do złożenia w imieniu spółdzielni oświadczenia woli przeniesienia prawa własności konkretnej nieruchomości, to musi zawierać co najmniej oznaczenie tej nieruchomości (por. wyrok SN z 28 marca 2007 r., sygn. II CSK 496/06).

Jeden z członków spółdzielni (a jednocześnie członek rady nadzorczej) zaskarżył do sądu uchwalę w sprawie sprzedaży nieruchomości. Co się stanie, jeśli spółdzielnia podpisze umowę, a następnie sąd stwierdzi, że zgoda walnego zgromadzenia była nieważna? Czy sprzedaż dojdzie do skutku?

NIE.

Stwierdzenie nieważności uchwały walnego zgromadzenia, która zgodnie z art. 38 § 1 pkt 5 prawa spółdzielczego jest niezbędnym składnikiem oświadczenia woli spółdzielni o zbyciu nieruchomości, powoduje nieważność czynności prawnej sprzedaży nieruchomości. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 15 lutego 2002 r. (sygn. III CKN 494/99).

Chcemy jako zarząd przedstawić przed walnym zgromadzeniem projekt uchwały w sprawie sprzedaży nieruchomości, a w dodatku wskazać w niej już potencjalnego kupca, któremu ma być sprzedana. Czy to prawidłowe?

TAK.

Warto jednak pamiętać, że samo istnienie uchwały zezwalającej na zbycie nie jest jeszcze źródłem roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości. Uchwała taka nie stanowi bowiem oświadczenia woli spółdzielni skierowanego do osoby trzeciej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 7 grudnia 1993 r., sygn. I ACr 568/93).

Kompetencje walnego zgromadzenia

Jestem członkiem rady nadzorczej. Podczas ostatniego walnego zgromadzenia usunięto ze statutu punkt dotyczący diet dla rady. Po jakimś czasie zarząd spółdzielni przestał nam je wypłacać, tłumacząc, że bez klauzuli w statucie są one nienależne. Czy zarząd ma rację? Czy możemy – jako członkowie rady – złożyć poprawkę do uchwały w sprawie statutu?

TAK.

Co do zasady członkowie innych niż zarząd organów spółdzielni mieszkaniowej powinni pełnić swoje funkcje społecznie. Niemniej jednak w statucie spółdzielni można przewidzieć wynagrodzenia za udział w posiedzeniach rady nadzorczej. Wynagrodzenie to wypłaca się jako miesięczny ryczałt (niezależnie od liczby posiedzeń rady w danym miesiącu). Jego wysokość nie może jednak przekroczyć minimalnego wynagrodzenia za pracę. Nie ma przeszkód, aby do uchwały projektującej zmiany w statucie zgłosić odpowiednią poprawkę w tej mierze, z tym że należy dotrzymać ustawowych terminów.

W radzie nadzorczej jedna członkini jest „od zawsze", kiedyś była ona nawet pracownikiem spółdzielni. W tym roku mija trzyletnia kadencja rady. Czy pani ta znowu może kandydować?

TAK.

Jeśli kadencja w spółdzielni jest trzyletnia, to oznacza, że rozpoczęła się w 2010 r. Gdy kadencja miała wcześniej tę samą długość, to poprzednia rozpoczęła się w pierwszej połowie 2007 r., a więc jeszcze przed wprowadzeniem przepisu o ograniczeniu liczby kadencji dla poszczególnych członków do dwóch po kolei. Nie można być bowiem członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez dwie kolejne trzyletnie kadencje.

Początkowo przepisy przejściowe przewidywały, że w stosunku do osób, które przed 31 lipca 2007 r. zasiadały w radach nadzorczych zalicza im się ten okres przy obliczaniu stażu. Z przepisów tych wynikało, że członek rady nadzorczej z długim stażem mógł w niej zasiadać jeszcze jedynie do końca kadencji rozpoczętej przed 3 lipca 2007 r. Potem nie mógł już być od razu ponownie wybrany.

Czekała go co najmniej jednokadencyjna karencja. Jednak wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 15 lipca 2009 r. (sygn. K 64/07) uchylił te ograniczenia. Obecnie liczbę pełnych kadencji liczy się dopiero od 31 lipca 2007 r. Jeśli więc dana osoba zasiada w radzie nadzorczej w okresie po 31 lipca 2007 r. tylko jedną pełną kadencję, to można ją jeszcze raz ponownie wybrać.

W skład rady nadzorczej nie mogą natomiast wchodzić pracownicy spółdzielni. Uchwała o wyborze takiej osoby będzie bezwzględnie nieważna. Jeśli natomiast któryś z członków rady nadzorczej zostanie w spółdzielni zatrudniony podczas swojej kadencji, to wtedy jego członkostwo w radzie ustanie.

Na walne zgromadzenie w naszej spółdzielni przychodzi garstka osób. Czy obowiązkowe są tajne głosowania, które tylko wydłużają całą procedurę?

TAK.

Prawo spółdzielcze (w art. 35 § 2) przewiduje, że na walnym zgromadzeniu wybory do takich organów spółdzielni, jak zarząd oraz rada nadzorcza, dokonywane są w głosowaniu tajnym spośród nieograniczonej liczby kandydatów. Odwołanie członka organu następuje także w głosowaniu tajnym. Przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia uchwały przez organ spółdzielni uwzględnia się tylko głosy oddane „za" i „przeciw" uchwale, z tym że statut spółdzielni może stanowić inaczej.

Statut może przewidywać powołanie także innych organów składających się z członków spółdzielni (np. komitety blokowe, rady kolonii itp.). W takim wypadku statut określa zakres uprawnień tych organów oraz zasady wyboru i odwoływania ich członków – można więc wprowadzić wtedy głosowania jawne, choć przy decyzjach personalnych, co do zasady, głosowania powinny być tajne.

Specyficzne sprawy

Czy walne zgromadzenie może zdecydować o podziale spółdzielni lub wykluczeniu członków?

TAK.

Walne zgromadzenie spółdzielni rozpatruje kilka szczególnych rodzajów spraw. Chodzi np. o zmiany w statucie oraz indywidualne sprawy członków, jak również podział spółdzielni, choć w tym ostatnim przypadku – z powodu specyficznej procedury – lepiej jest zwołać oddzielne nadzwyczajne walne zgromadzenie, które zajmie się taką kwestią.

Indywidualnymi sprawami członków, z którymi najczęściej spotykamy się na walnym zgromadzeniu, jest wykluczanie lub wykreślanie ich ze spółdzielni. W spółdzielniach mieszkaniowych o wykluczeniu decydują – w zależności od postanowień statutu – różne organy. Najczęściej jest to rada nadzorcza albo walne zgromadzenie. W tym pierwszym przypadku zainteresowany członek spółdzielni ma do wyboru odwołanie do walnego zgromadzenia w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym albo odwołanie do sądu. Jeśli wybierze pierwszy wariant, to walne zgromadzenie musi w jego indywidualnej sprawie podjąć uchwałę. Podobnie będzie, gdy w spółdzielni to walne zgromadzenie decyduje o wykluczaniu lub wykreślaniu członków. Tak wynika z art. 24, 32 i 42 prawa spółdzielczego.

Zarząd spółdzielni nie może zabronić członkom spółdzielni wyboru trybu postępowania wewnątrzspółdzielczego zamiast odwołania do sądu, nawet jeśli zainteresowani nadużywają tego uprawnienia, aby tylko przeciągnąć sprawę prawomocnego ich wykluczenia o kilka, kilkanaście miesięcy. Dotyczy to zwłaszcza dużych spółdzielni, w których walne zgromadzenie odbywa się w częściach albo jest zwoływane jedynie raz w roku, bo odwołanie od uchwały rady nadzorczej wstrzymuje skuteczność wykluczenia.

Dla zarządu wewnątrzspółdzielcza procedura wykluczania i wykreślania członków oznacza, że przed walnym zgromadzeniem musi on przygotować projekty stosownych uchwał w indywidualnych sprawach, zachowując ustawowe terminy. Należy o terminie walnego zgromadzenia rozpatrującego odwołanie zawiadomić zainteresowanych spółdzielców na co najmniej trzy tygodnie wcześniej.

W razie wniesienia odwołania od uchwały rady nadzorczej w sprawie wykluczenia albo wykreślenia członek spółdzielni ma prawo być obecny przy rozpatrywaniu odwołania przez walne zgromadzenie i popierać je. Może to także uczynić przez swojego pełnomocnika. Nieobecność członka lub jego pełnomocnika na walnym zgromadzeniu nie ma wpływu na ważność uchwały.

Istotne jest jedynie, czy był o walnym zgromadzeniu prawidłowo powiadomiony (tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 8 kwietnia 2009 r., sygn. I ACa 151/09). Zarząd musi jedynie dopilnować, aby uchwała walnego zgromadzenia dotycząca wykluczenia lub wykreślenia została zainteresowanemu prawidłowo doręczona.

Czy do zmiany statutu konieczna jest jakaś kwalifikowana większość głosów?

TAK.

Do przyjęcia statutu nie wystarczy zwykła większość głosów. Zmiana jest przegłosowana dopiero wówczas, gdy poprze ją w uchwale większość 2/3 głosów obecnych na walnym zgromadzeniu. Jeśli walne odbywa się w kilku częściach, to nie wymaga się, aby na każdej części uchwała uzyskała poparcie 2/3, ale aby zsumowana całkowita liczba głosów wszystkich głosujących na wszystkich częściach walnego przekroczyła ten limit. Sama uchwala o zmianie statutu jednak nie wystarczy. Zarząd powinien dopilnować, aby zmiany statutu zostały szybko zgłoszone do Krajowego Rejestru Sądowego.

Na walne zgromadzenie część członków zgłosiła uchwałę o nieudzielaniu absolutorium zarządowi (wszystkim członkom). Czy jej przyjęcie oznacza jednocześnie odwołanie zarządu?

NIE.

Walne zgromadzenie może odwołać tych członków zarządu, którym nie udzieliło absolutorium (art. 49 § 4 w związku z art. 38 § 1 pkt 2 prawa spółdzielczego). Uprawnienie to przysługuje walnemu zgromadzeniu niezależnie od tego, który organ - stosownie do postanowień statutu - wybiera członków zarządu (często jest to bowiem rada nadzorcza).

W razie nieudzielania absolutorium nie obowiązuje też ograniczenie, że walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych wcześniej do wiadomości członkom spółdzielni zgodnie z wymogami określonymi w przepisach ustawowych i statutowych (art. 41 § 1 prawa spółdzielczego).

Podział na części

Czy trzeba dzielić walne zgromadzenie na części?

Pozostało 100% artykułu
Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Prawo dla Ciebie
PiS wygrywa w Sądzie Najwyższym. Uchwała PKW o rozliczeniu kampanii uchylona
W sądzie i w urzędzie
Już za trzy tygodnie list polecony z urzędu przyjdzie on-line
Dane osobowe
Rekord wyłudzeń kredytów. Eksperci ostrzegają: będzie jeszcze więcej
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawnicy
Ewa Wrzosek musi odejść. Uderzyła publicznie w ministra Bodnara