Mieszkanie w spadku czy jako darowiznat

Umiera mąż, zostawia mieszkanie, które jest współwłasnością jego i żony, dzieci nie mają. Czy żona musi zgłaszać do urzędu skarbowego fakt, że dziedziczy pół lokalu po mężu? Przecież nie zapłaci podatku w pierwszej grupie...

Bartosz Sankiewicz:

Otrzymanie spadku przez małżonka podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, tzw. PSD, pod warunkiem jego zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (formularz SD-Z2). Trzeba to zrobić w ciągu sześciu miesięcy od uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku (na podstawie art. 4a ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – tekst jedn. DzU z 2009, nr 93, poz. 768; dalej: UPSD). W przypadku stwierdzenia nabycia spadku przez notariusza termin sześciu miesięcy należy liczyć od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

A jeśli spadkobierca dowie się o nabyciu spadku po upływie tego terminu?

Wówczas powyższe zgłoszenie należy złożyć w ciągu sześciu miesięcy liczonych od dnia powzięcia tej informacji. Trzeba jednak pamiętać o konieczności uprawdopodobnienia tego faktu przed organem.

Żona nie ma zatem obowiązku składania zgłoszenia SD-Z2, gdyż skorzystanie ze zwolnienia w trybie art. 4a UPSD jest jedynie jej prawem. Jeżeli jednak nie zdecyduje się na to, musi złożyć stosowne zeznanie podatkowe. W zależności od przeznaczenia mieszkania może to skutkować obowiązkiem zapłaty podatku.

Co będzie, jeśli nie zgłosi się do fiskusa? Jakie są konsekwencje? Czy można skorzystać z instytucji czynnego żalu?

W przypadku niezłożenia formularza SD-Z2 nabycie spadku przez małżonka będzie podlegało opodatkowaniu PSD na zasadach ogólnych, tj. wg skali 3, 5, 7 proc., z uwzględnieniem kwoty wolnej od opodatkowania (9637 zł).

Złożenie czynnego żalu nie pozwoli na skorzystanie ze zwolnienia, jeżeli uchybiono sześciomiesięcznemu terminowi.

Spadkobierca będzie wówczas musiał złożyć stosowne zeznanie podatkowe w terminie miesiąca od momentu przyjęcia spadku (art. 17a ust. 1 UPSD) oraz wpłacić należny podatek w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego.

Niezłożenie deklaracji w terminie podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe. W tym przypadku warto zatem dodatkowo złożyć czynny żal.  Powinno to pozwolić uniknąć zapłaty kary.

Jednocześnie, ze względu na specyficzny tryb powstawania zobowiązania podatkowego, niezłożenie zeznania w terminie nie powinno skutkować naliczeniem odsetek.

Warto natomiast pamiętać, że nabycie nieruchomości w drodze spadku, pomimo nieskorzystania z powyższego zwolnienia, nie musi prowadzić do obciążeń z tytułu PSD.

Przy spełnieniu odpowiednich warunków – m.in. przeznaczenie mieszkania na własne cele mieszkaniowe – można bowiem skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Umiera matka. Zostaje po niej dom. Spadkobiercami są syn i córka. Syn chce sprzedać dom i kupić mieszkanie dla swojego syna. Córka zmarłej nie chce sprzedaży domu, bo nie chce płacić podatku, gdyż nie minęło pięć lat od przyjęcia spadku. Czy spadkobierczyni-siostra może na rzecz brata przekazać pół domu – bez płacenia podatku – aby ten  mógł całość sprzedać i pieniądze przeznaczyć na cel mieszkaniowy?

Przekazanie prawa współwłasności do domu na rzecz brata nie powinno prowadzić do obciążeń z tytułu PSD, jeżeli zostaną spełnione określone warunki. Należy jednak zwrócić uwagę, że w przypadku gdy siostra skorzystała przy otrzymaniu spadku z tzw. ulgi mieszkaniowej, dalsza darowizna na rzecz brata mogłaby rodzić pewne kontrowersje. Jednym z warunków skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest bowiem przeznaczenie otrzymanej w spadku nieruchomości na własne cele mieszkaniowe przez okres co najmniej pięciu lat.

Darowizna od siostry może podlegać zwolnieniu z podatku

Dodatkowym obowiązkiem, który należy wypełnić, aby darowizna od siostry mogła podlegać zwolnieniu z PSD, jest – podobnie jak w przypadku otrzymania spadku – złożenie stosownego zgłoszenia (na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy od dnia otrzymania prawa współwłasności do domu). Jeżeli jednak umowa darowizny zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas na obdarowanym nie będzie ciążył taki obowiązek (art. 4a ust. 4 pkt 2 UPSD).

Następnie, po sprzedaży całości domu oraz nabyciu nowego mieszkania, brat może przekazać zakupione mieszkanie na rzecz syna, który ma prawo skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania PSD. Istotne jest, aby brat,  podobnie jak siostra, także nie korzystał z tzw. ulgi mieszkaniowej przy otrzymaniu spadku od matki, gdyż sprzedaż domu i zakup mieszkania dla syna – czyli nie na własne cele mieszkaniowe – mogłaby rodzić pewne kontrowersje.

Co może być uznane za „cel mieszkaniowy" z punktu widzenia fiskusa: tylko kupno nieruchomości, spłata kredytu hipotecznego, kupno lokalu dla syna, remont swojego mieszkania etc., kupno ziemi i wykonanie ogrodzenia działki budowlanej?

Ustawodawca dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia z PSD, jeżeli mieszkanie zostanie zbyte przed upływem pięciu lat, a za uzyskane środki spadkobierca czy obdarowany kupi nową nieruchomość, czyli przeznaczy je na własne cele mieszkaniowe.

Pieniądze powinny być zatem przeznaczone na zakup budynku, lokalu mieszkalnego (lub udziału w budynku lub lokalu), spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w tym prawie) albo na budowę innego budynku lub lokalu. Rozumienie celu mieszkaniowego na potrzeby UPSD wydaje się zatem węższe niż na potrzeby PIT.

Czy lepiej przekazać mieszkanie wnuczkowi w testamencie, po śmierci, czy lepiej  zrobić darowiznę wcześniej – co jest korzystniejsze podatkowo?

Z podatkowego punktu widzenia obie te czynności będą co do zasady prowadzić do powstania identycznych skutków podatkowych. W obu przypadkach bowiem wnuczek jako zstępny będzie miał prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania w trybie art. 4a UPSD. Jedyną różnicą będą obowiązki administracyjne.

W przypadku darowizny, jeżeli umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wnuczek nie będzie zobowiązany do spełnienia dodatkowych warunków, aby skorzystać ze zwolnienia. Natomiast w przypadku otrzymania spadku będzie na nim ciążył obowiązek złożenia zgłoszenia SD-Z2, w ciągu sześciu miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku bądź zarejestrowania nabycia spadku przez notariusza.

Czy jeśli wujek przekazuje – darowizną –  mieszkanie siostrzenicy, to ta zapłaci podatek od darowizny? Czy, żeby go uniknąć, lepiej, aby przekazał mieszkanie siostrze, a potem dopiero ona swojej córce? Czy wtedy nie ma podatku?

Nabycie mieszkania w drodze darowizny przez siostrzenicę, czyli osobę zaliczaną do drugiej grupy podatkowej, podlega opodatkowaniu PSD na zasadach ogólnych. Nie ma zatem w tym przypadku możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 4a UPSD, ani z tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 16 UPSD).