Jak się umawiać z wykonawcą domu, by nie płacić dwa razy za to samo

Rz: Nadal zdarza się, że pan Stasiek z ekipą stawia mury domu bez umowy, na gębę. Dlaczego warto zawierać na piśmie umowę z wykonawcą, który ma postawić dom jednorodzinny?

Marcin Zadrożny: Decydując się na budowę domu, należy pamiętać, że zawarcie prawidłowej pod względem prawnym umowy zabezpieczy interesy właściciela przyszłego domu. Umowa zagwarantuje też bezpieczeństwo w przypadku ewentualnych problemów, które mogą wystąpić w trakcie realizacji prac przez wykonawcę na działce inwestora.

To prawda, że na rynku działa wiele małych podmiotów, które oferują usługi wybudowania domu. Należy jednak pamiętać, że nawet z taką małą firmą należy podpisać umowę o odpowiedniej treści, której stronami będzie inwestor oraz wykonawca obiektu.

Jaką umowę należy zawrzeć?

Tego typu umowa należy do tzw. umów nazwanych. Umowa o roboty budowlane uregulowana jest w kodeksie cywilnym w art. 647–658. W swym zakresie bardzo przypomina umowę o dzieło.

Z orzecznictwa wynika, że zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego, które reguluje cały proces realizacji inwestycji (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r., sygn. akt II CKN 653/97, z dnia 7 grudnia 2005 r. etc.). Zgodnie z art. 3 pkt 7 prawa budowlanego pojęcie robót budowlanych obejmuje nie tylko budowę, ale również prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, którym jest budynek z instalacjami i urządzeniami technicznymi lub budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, lub obiekt małej architektury. Pamiętajmy, że art. 647 k.c. mówi, że: „przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia".

Co powinno się znaleźć w umowie o budowę domu?

Kluczowe, jak w każdej umowie, jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy, w tym przypadku umowy o roboty budowlane, określenie obiektu, jaki ma zostać zrealizowany przez wykonawcę.

Należy wskazać miejsce, gdzie dom ma zostać zrealizowany – wskazać oznaczenie nieruchomości (m.in. na podstawie księgi wieczystej). Zalecane jest również zawarcie w przedmiocie umowy informacji o decyzji na pozwolenie na budowę, na podstawie której realizowana będzie inwestycja.

Po określeniu przedmiotu umowy w umowie powinny znaleźć się postanowienia o obowiązkach stron umowy o roboty budowlane. Zgodnie z regulacją kodeksową głównym obowiązkiem wykonawcy jest zrealizowanie obiektu budowlanego zgodnego z projektem i sztuką budowlaną, a inwestor zobowiązany jest do dostarczenia wykonawcy niezbędnych dokumentów oraz do terminowej zapłaty wynagrodzenia. Oczywiście strony mogą dowolnie określić swoje wzajemne obowiązki.

Do zawarcia umowy przez wykonawcę z podwykonawcą potrzebna jest zgoda inwestora

A co z zakresem prac, szczególnie gdy wykonawca ma podwykonawcę? Jak ustalić, kto za co ostatecznie odpowiada?

W umowie należy zamieścić informację, jaki zakres prac wykonawca będzie wykonywał osobiście, a jakie prace przy pomocy podwykonawców.

Należy zaznaczyć, że do zawarcia umowy przez wykonawcę z podwykonawcą potrzebna jest zgoda inwestora. Ustawodawca przewidział tzw. milczącą zgodę inwestora, polegającą na tym, że jeśli w ciągu 14 dni od przedstawienia przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, inwestor nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Powyższa kwestia jest istotna dla inwestora, ponieważ decyduje w pewnym zakresie o bezpieczeństwie finansowym inwestora, a mianowicie ogranicza ryzyko dwukrotnej zapłaty za raz wykonane roboty – w przypadku, gdyby wykonawca nie regulował należności względem swoich podwykonawców. Zgodnie z art. 6471 § 5 „zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę".

Powyższe odnosi się tylko do podwykonawców, o których inwestor wiedział?

Tak, co do których wyraził choćby domniemaną zgodę. Solidarna odpowiedzialność nie występuje w sytuacji, gdy wykonawca nie wyraził zgody na konkretnego podwykonawcę, oraz w sytuacji, gdy na wyraźne polecenie inwestora wykonawca nie przedstawił umowy lub projektu umowy z podwykonawcą. W takim przypadku skutki wynikające z zawarcia umowy o podwykonawstwo obowiązują tylko między stronami umowy (wykonawcą oraz jego podwykonawcą). Tak mówi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.11.2006 (V CSK 256/06).

W związku z powyższym w umowie o roboty budowlane z wykonawcą należałoby dla bezpieczeństwa zawrzeć postanowienie o obowiązku przedstawiania przez wykonawcę oświadczeń od podwykonawców, że wszelkie płatności na ich rzecz są dokonywane systematycznie. W paragrafach dotyczących obowiązków stron inwestor z wykonawcą mogą ustalić również m.in., kto będzie zobowiązany do dostarczania materiałów i jakiej klasy/jakości etc.

Jakimi zapisami zabezpieczyć się przed przeciąganiem prac przez ekipę?

W umowie należy zawrzeć postanowienia o terminach realizacji inwestycji, wskazując wszystkie kluczowe daty dla budowy domu. Chodzi tu o datę przekazania placu budowy, datę rozpoczęcia robót budowlanych przez wykonawcę oraz termin zakończenia prac i przekazania ukończonej inwestycji inwestorowi.

Do umowy, jako załącznik, powinien być dołączony dokładny harmonogram robót, czyli poszczególne etapy prowadzenia prac i ich zakres, a także terminy zakończenia poszczególnych etapów. Szczegółowy harmonogram prac pozwoli na lepszą kontrolę wykonywanych prac i ich terminowość, a w przypadku opóźnień pozwoli na precyzyjne określenie kar umownych za opóźnienie w przypadku, gdy zostały ustalone.

Jak określić wynagrodzenie?

Inwestor musi podjąć decyzję, ewentualnie negocjować z wykonawcą, czy cena kontraktowa – to znaczy cena wszystkich prac – będzie określona ryczałtowo czy też określana na podstawie kosztorysu.

W przypadku ceny ryczałtowej należy zwrócić uwagę, że wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia nawet w sytuacji, gdy przy zawarciu umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac. Określając wynagrodzenie, należy ustalić terminy oraz zasady jego wypłaty. Chodzi np. o to, że kolejne transze wynagrodzenia będą realizowane na koniec każdego miesiąca. Jednak korzystniejsze jest ustalenie płatności po wykonaniu określonego etapu czy elementu robót, ponieważ inwestor ma możliwość bieżącego kontrolowania jakości i postępu prac.

Inwestor ma prawo zatrzymać część kwoty wypłaty jako gwarancję na ewentualne naprawy?

Z inwestorskiego punktu widzenia ważne są również postanowienia w umowie o roboty budowlane dotyczące zabezpieczeń poprawnego i terminowego wykonania robót budowlanych. Zazwyczaj podczas procesu budowlanego inwestor zatrzymuje 10 proc. wartości poszczególnych faktur wystawianych przez wykonawcę, choć można tę wysokość negocjować.

Zatrzymane kwoty stanowią gwarancję dla inwestora, że wykonane prace budowlane są rzeczywiście wykonane poprawnie, a w przypadku gdyby w okresie gwarancji ewentualnie rękojmi okazały się wadliwe, a wykonawca odmówiłby naprawy, wówczas dysponowałby odpowiednimi kwotami do przeprowadzenia napraw.

Oczywiście po upływie gwarancji i rękojmi kwoty zatrzymane tytułem gwarancji zostają wypłacane wykonawcy. Dopuszczalne są zapisy, że kwoty zatrzymane tytułem gwarancji przechowywane będą na oprocentowanym rachunku bankowym.

Często spotykane jest też dostarczenie przez wykonawcę gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej tytułem gwarancji dobrego wykonania.

A kary umowne?

Bez wątpienia w umowie powinny znaleźć się postanowienia o karach umownych. W przypadku wykonawcy będą to kary umowne za opóźnienia w wykonywanych pracach, opóźnienia w usuwaniu wad i usterek itp. Zazwyczaj wysokość kar umownych dla wykonawcy wynosi 0,1 proc. całkowitej wartości prac budowlanych za jeden dzień opóźnienia.

Warto również w umowie o roboty budowlane zawrzeć postanowienia dotyczące możliwości odstąpienia od umowy. W takich typach umów zazwyczaj są wprowadzane zapisy, ze inwestor może od umowy odstąpić w przypadku, gdy wykonawca spowodował rażąco duże opóźnienie, którego nie będzie w stanie nadrobić. Warto w takim przypadku wprowadzić zapisy o dodatkowej karze umownej dla wykonawcy za odstąpienie przez inwestora od umowy z winy wykonawcy. Ważnymi zapisami są również zapisy o odpowiedzialności za wady i sposobie ich zgłaszania przez inwestora wykonawcy.

I jeszcze jedna ważna sprawa: przystępując do podpisania umowy, należy sprawdzić, czy osoba ją podpisująca jest do tego upoważniona – na podstawie informacji z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) bądź Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).