Opublikowany niedawno wyrok zapadł 17 lipca 2013 przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie (sygn. akt I ACa 329/13), a dotyczył jednej ze stołecznych wspólnot mieszkaniowych, w której m.st. Warszawa ma swoje udziały. Kiedyś to ono zarządzało budynkiem, ale po powstaniu wspólnoty to się zmieniło i dziś gmina miejska, tak jak pozostali właściciele, uiszcza zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, w tym na fundusz remontowy.
Pilny remont, gdy kasa pusta
Budynek należący do Wspólnoty Mieszkaniowej pochodzi z lat 50. ubiegłego wieku i po przejęciu zarządu od gminy wymagał pilnego remontu. Wspólnota wykonała remont zaciągając na ten cel kredyt bankowy, potem uzyskała też premię remontową pochodzącą ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów. Źródłem spłaty kredytu miały być wpłaty na fundusz remontowy, ustalone początkowo w wysokości 2,30 zł za 1 mkw miesięcznie, a od 1 stycznia 2010 r. w wysokości 2,90 zł za 1 mkw. Okazało się jednak, że takie wpłaty nie gwarantują pokrycia wszystkich kosztów zarządu. Wspólnota stanęła bowiem przed koniecznością przeprowadzenia pilnego remontu, na który zabrakło środków w funduszu remontowym. Dlatego właściciele lokali podjęli uchwałę o jednorazowej wpłacie na ten fundusz naliczonej według stawki 9,50 zł za 1 mkw powierzchni lokalu. Należność miała być uiszczona do 30 kwietnia 2012 r.
Przedstawiciel gminy głosował przeciwko uchwale i zaskarżył ją do sądu. Wskazywał, że gmina nie ma pieniędzy na dodatkowe wpłaty, o czym Zarząd Dzielnicy poinformował pisemnie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe, w których członkiem jest miasto. Maksymalną sumę zaliczki eksploatacyjnej i remontowej Zarząd Dzielnicy określił na kwotę 5,33 zł za 1 mkw.
Zaliczki to nie wszystko
Sąd Okręgowy oddalił powództwo w całości, uznając je za bezzasadne. Przyznał, że co do zasady wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu jest ustalana na przyszłość tj. po zakończeniu roku obrachunkowego i w oparciu o przewidywane roczne koszty zarządu. To jednak nie wyklucza sytuacji, gdy w razie konieczności poniesienia wyższych wydatków niż założyła wspólnota, powstanie potrzeba podjęcia w czasie trwania roku obrachunkowego uchwały o dopłacie brakującej różnicy.
- Skoro bowiem Wspólnota spłaca kredyt ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, to nie dysponuje środkami na poczet wykonania nagłych prac remontowych. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakazuje, aby Wspólnota z decyzją o dodatkowej dopłacie czekała do zakończenia roku. Przeciwnie, powinna na bieżąco korygować tę wysokość, czy to w formie jednorazowej dopłaty do zaliczki, czy też poprzez ustalenie nowej wysokości zaliczki na przyszłość. Niepożądaną byłaby sytuacja, w której pozwana nie podejmuje żadnych działań wobec awarii, czy innych uszkodzeń – argumentował sąd.
