System ustalania rocznych opłat za użytkowanie wieczyste do zmiany

Pod koniec roku kalendarzowego do wybranej grupy użytkowników wieczystych przychodzą pisma z podwyżkami rocznej opłaty za użytkowanie. Potrafią przekroczyć nawet 1000 proc. dotychczasowej.

W efekcie coraz więcej użytkowników wieczystych przestaje płacić.

Zadłużeni po uszy

Rekord bije Warszawa. Dług z tego tytułu urósł już do 143 mln zł. W Łodzi zaległe opłaty wynoszą ponad 40 mln zł, w Krakowie prawie 14 mln zł, w Lublinie mniej więcej pół miliona złotych.

Najwięcej dłużników jest wśród właścicieli mieszkań. W Krakowie 16 742, w Lublinie 2490, w Łodzi zdecydowana większość z 30 591 użytkowników z zaległościami to także właściciele lokali.

Firm z zaległościami jest mniej, za to ich długi są duże wyższe.

Przykładowo: w Krakowie zaległości osób prawnych to już ponad 12 mln zł, a osoby fizyczne są winne miastu niecałe 2 mln zł.

Ekonomia i przepisy

– Najczęstszym powodem nieregulowania opłat przez osoby fizyczne są brak pieniędzy, utrata pracy lub choroba – wyjaśnia Joanna Dubiel z Urzędu Miasta w Krakowie.

– Firmy nie płacą ze względu na trudną sytuację ekonomiczną prowadzącą wręcz do postawienia ich w stan likwidacji lub upadłości – tłumaczy Joanna Bobowska z Urzędu Miasta w Lublinie.

Jednocześnie liczba niepłacących użytkowników co roku systematycznie wzrasta o kilka procent. Eksperci rynku nieruchomości widzą jeszcze inne przyczyny tego stanu.

Patologiczny system

– To nie tylko trudna sytuacja gospodarcza powoduje, że przestajemy płacić roczne opłaty – uważa Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Według niego winne w znacznej mierze jest niesprawiedliwe prawo. Trzeba je pilnie zmienić. Opłaty ustala się na podstawie wartości gruntu. Od przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe opłata wynosi 1 proc. jego wartości, a na cele komercyjne – 3 proc. W zależności więc od koniunktury wartość nieruchomości powinna iść w górę lub spadać. W praktyce jednak tak nie jest.

– Nie znam takiego przypadku, by gmina obniżyła opłatę – mówi Mirosław Gdesz, prawnik, ekspert w gospodarce nieruchomościami. Aktualizacja – tłumaczy – opiera się bowiem na operatach szacunkowych. Rzeczoznawca przygotowuje je dla każdej działki osobno. To kosztuje. A gmina chce, by ta operacja się jej zwróciła. Poza tym rzeczoznawca działki zabudowane ocenia jak niezbudowane, z potencjałem inwestycyjnym, co jest sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem.

Według mec. Gdesza aktualizowanie opłat na podstawie operatów szacunkowych jest metodą z czasów króla Ćwieczka. W Berlinie np. raz w roku sporządza się mapę wartości nieruchomości i na tej podstawie ustala wysokość opłat. To dużo sprawiedliwszy system. Tak było w Polsce jeszcze 15 lat temu. Potem system zmieniono. Efekty widać.

Użytkowanie wieczyste w liczbach

Najwięcej gruntów w użytkowaniu wieczystym jest w dużych miastach. Tam więc problem z zadłużeniem w rocznych opłatach jest największy.

W Krakowie w 2011 r. było zadłużonych 15 667 osób fizycznych, a obecnie jest ich już 16 742. W wypadku osób prawnych w 2011 r. było ich 91, dziś nie płaci rocznych opłat już 146.

W Lublinie z opłatami zalegają właściciele: 4491 lokali, 250 garaży, 318 działek.