Zdaniem agentów: Rynek domów w Warszawie i Krakowie

Wielu inwestorów zadaje sobie pytanie: mieszkanie w mieście czy jednorodzinny budynek poza nim? Home Broker sprawdził, jak wygląda stołeczny rynek domów.

- Szukający domu jednorodzinnego muszą się przygotować przede wszystkim na większe wydatki. Problemem jest cena gruntu. Działki w Warszawie są bardzo drogie: średnia cena ofertowa 1 mkw. ziemi przekracza 1 tys. zł. Nawet jeśli sam dom będzie względnie tani, to cała inwestycja okaże się kosztowna.

- Im bliżej centrum, tym działki droższe. Jednak w najpopularniejszych dzielnicach wybór gruntów jest niewielki. Osoby chcące kupić działkę w stolicy powinny pojechać na prawy brzeg Wisły, gdzie gruntów jest więcej. W warszawskiej ofercie Home Broker co trzecia działka jest zlokalizowana w Wawrze. To dzielnica o relatywnie niskiej gęstości zaludnienia, bez blokowisk, tak charakterystycznych dla Ursynowa i innych obszarów miasta. Wawer cechuje niska, głównie willowa, zabudowa.

- Liczba domów do kupienia w Warszawie jest kilkakrotnie większa niż oferta działek, ale struktura podziału, jeśli chodzi o dzielnice, jest podobna. Prawie 60 proc. budynków jednorodzinnych znajdziemy po prawej stronie Wisły. Co czwarty dostępny w bazie Home Broker warszawski dom jest zlokalizowany w Wawrze. Popularna jest także Białołęka, gdzie znajduje się 13 proc. domów wystawionych na sprzedaż w Warszawie. Prawie 10 proc. oferty pochodzi z Wesołej.

- Po lewej stronie Wisły zdecydowanie najwięcej domów w ofercie (15 proc. wszystkich w Warszawie) znajduje się na Ursynowie. Osoby, które zacierają ręce na myśl o domu położonym kilkaset metrów od stacji metra, poczują się jednak rozczarowane. Domów w tym rejonie jest niewiele. Taka statystyka jest zasługą dynamicznego rozwoju zachodniej części dzielnicy, tzw. Zielonego Ursynowa skupionego wzdłuż ul. Puławskiej, od toru wyścigów konnych Służewiec do granic administracyjnych miasta (Grabów, Jeziorki Północne i Południowe, Pyry oraz Dąbrówka). Stoi tam sporo domów i wciąż buduje się nowe.

- By kupić dom z rynku pierwotnego w Warszawie lub okolicach, trzeba wydać średnio ok. 700 tys. zł. Przy czym jest to cena ofertowa, więc można liczyć na jej obniżenie w drodze negocjacji. Przeciętny dom oferowany na rynku pierwotnym w Warszawie to ok. 150-metrowy bliźniak lub szeregowiec w standardzie deweloperskim. Zasadą jest, że im dalej od centrum, tym domy i działki są większe.

- Koszt zakupu domu można nieco obniżyć, kupując działkę samodzielnie, a do budowy zatrudniając fachowców. Jeszcze taniej wyszłaby budowa systemem gospodarczym. Warto przy tym jednak pamiętać, że w tym ostatnim przypadku trzeba się liczyć z dodatkową i niezwykle kosztowną inwestycją – czasu.

- Wymieniona kwota 700 tys. zł to wartość odpowiadająca ok. 100-metrowemu mieszkaniu w Warszawie. Wszystko zależy oczywiście od lokalizacji i standardu wykończenia lokalu.

- W jednych inwestycjach za tę kwotę kupimy dwupokojowe 45-metrowe mieszkanie. W innych będzie to lokal nawet trzy razy większy.

W Krakowie powstaje niewiele nowych osiedli domów. Deweloperzy oferują nieco ponad 100 budynków jednorodzinnych.

- Tak wynika z raportu Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości. Nic dziwnego, że przy tak niewielkiej podaży w ciągu roku dochodzi na tym rynku do 80–90 transakcji. W 2011 r. deweloperzy sprzedali 78 domów, a w 2012 roku – 87.

- Tak mała popularność tego segmentu wśród deweloperów wynika głównie z niewielkiej dostępności wolnych gruntów. Pociąga to za sobą wysokie ceny działek. Przy drogich gruntach domy też musiałyby być bardzo drogie. Bardziej opłaca się budować osiedle mieszkań, bo koszt działki rozkłada się na więcej lokali, więc szansa na znalezienie nabywców rośnie. Sprawy nie ułatwiają też problemy z pozyskaniem pozwoleń na budowę i innej dokumentacji.

- Najwięcej nowych domów buduje i sprzedaje się na Podgórzu, gdzie za średni 150-metrowy dom trzeba zapłacić ponad 600 tys. złotych. Z analiz ofert z rynku wtórnego dostępnych w Home Broker wynika, że stawki za domy z drugiej ręki są podobne. Do kupienia jest na przykład 160-metrowy budynek z garażem i trzema balkonami położony na 600-metrowej działce, wybudowany w 2010 r., za który sprzedający życzy sobie 700 tys. zł.

- Najtańsze domy na Podgórzu to wydatek poniżej 450 tys. zł. Dotyczy to zarówno bliźniaków, jak i domów wolno stojących. Jednak należy się liczyć z tym, że za taką cenę kupimy dom w stanie surowym zamkniętym. A to oznacza jeszcze sporo wydatków, zanim będzie można w nim zamieszkać. Według Home Brokera na rynku wtórnym można kupić dom nawet za mniej niż 300 tys. zł, ale będzie to budynek przedwojenny w stanie wymagającym solidnego wkładu pieniężnego.

- W pozostałych dzielnicach nie sposób mówić o średnich cenach czy powierzchniach, gdyż oferta deweloperów nie przekracza pięciu–siedmiu domów – wynika z danych Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości. Próbka statystyczna jest zbyt mała. Tradycyjnie najdrożej wypada Śródmieście, gdzie dostępność działek jest najmniejsza i są one najdroższe. Domy są tam budowane na nawet trzy razy mniejszych działkach.

- Ceny najdroższych domów na rynku pierwotnym nie przekraczają zwykle 1,5 mln zł. Już kwota ponad 1 mln zł jest rzadkością. Takich domów jest w ofercie deweloperów zaledwie kilka, bo popyt na nie jest niewielki. Domy większe i droższe są budowane jedynie przez prywatnych inwestorów systemem gospodarczym. Na rynku wtórnym górnej granicy właściwie nie ma.

- Kraków to miasto wyjątkowe i czasem na rynek trafiają też wyjątkowe nieruchomości. Nabywcy szuka np. pałac z końca XIX w., którego powierzchnia to prawie 1 tysiąc mkw. Cena: 8 mln zł. Za podobną kwotę kupić można czteropiętrową kamienicę w Śródmieściu zbudowaną w 1890 r. W Borku Fałęckim za niebagatelną kwotę 9,5 mln zł do kupienia jest rezydencja o powierzchni 1 tys. mkw.