Salon inwestora: nieruchomość kupuje cudzoziemiec

Duża część klientów Home Broker pochodzących z zagranicy, a nieposiadających polskiego obywatelstwa, nie wie, że zakup nieruchomości w naszym kraju może się wiązać z koniecznością uzyskania zezwolenia wydawanego przez MSWiA. To niezwykle istotne zagadnienie. Dokonanie czynności prawnej bez wymaganej zgody jest z mocy prawa nieważne. Nie wywołuje więc żadnych skutków prawnych, niezależnie od faktu zapłaty za nieruchomość i przeniesienia jej posiadania.

Zasady są regulowane przez ustawę z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zezwolenie jest wydawane w trybie decyzji administracyjnej przez ministra spraw wewnętrznych i administracji, jeśli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej lub – w przypadku nieruchomości rolnych – minister rolnictwa. Cudzoziemcem w rozumieniu przywołanej ustawy jest zarówno osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna mająca siedzibę za granicą, jak i  utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych spółka cudzoziemców mająca siedzibę za granicą, nawet jeśli nie posiada osobowości prawnej – np. odpowiednik polskiej spółki cywilnej oraz osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców lub ich spółki. Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca. MSWiA nie dysponuje gotowymi przykładami wniosków. Każdy cudzoziemiec jest zobowiązany przygotować taki wniosek samodzielnie. Co więcej, cudzoziemiec winien wykazać również więzi z Polską oraz przywołać we wniosku okoliczności więzi te potwierdzające. Jednym z przykładów może być choćby posiadanie zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich lub zawarcie związku małżeńskiego z polskim obywatelem. Wniosek podlega opłacie skarbowej w wysokości 1570 złotych. Jeżeli w sprawie reprezentuje nas pełnomocnik, należy opłacić także i pełnomocnictwo (17 zł).

Od obowiązku uzyskania zezwolenia ustawa przewiduje wyjątki, które obejmują dużą część kupujących. Najważniejszym z punktu widzenia klientów jest możliwość nabycia bez zezwolenia odrębnej nieruchomości mieszkalnej oraz lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym. Co oznacza, że cudzoziemiec kupujący mieszkanie (to dość popularny przypadek) zezwolenia nie potrzebuje.

Inne wyjątki wymienione w ustawie to m.in.:

- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej pięć lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;

- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej dwa lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej pięć lat.

Warto jednak wiedzieć, że wymienione wyjątki nie dotyczą nieruchomości położonych w strefie przygranicznej, gdzie każdy zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością uzyskania zezwolenia. Do większych miast położonych w strefie zalicza się między innymi Gdańsk wraz z aglomeracją, Kołobrzeg, Przemyśl, Wałbrzych czy Jelenią Górę.

Marcin Żak, prawnik Home Broker

Co we wniosku o zezwolenie na zakup domu:

- oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,

- oznaczenie nabywanej nieruchomości,