Będą hipoteki dla inwestorów

Boom na kredyty mieszkaniowe w Polsce napędzany jest zakupami nie tylko na własne potrzeby, ale także w celach inwestycyjnych. Firmy badające rynek nieruchomości szacują, że jedna trzecia zakupów dokonywana jest z myślą właśnie o najmie. Bankowcy szykują dla inwestorów mieszkaniowych specjalne kredyty.

Spora zmiana

– W komitecie ds. finansowania nieruchomości w Związku Banków Polskich trwają prace nad wprowadzeniem kredytów mieszkaniowych, dla których badanie zdolności kredytowej bazowałoby na oczekiwanych przyszłych przychodach z najmu kredytowanego mieszkania – mówi „Rzeczpospolitej" Jacek Furga, prezes Centrum AMRON, ośrodka analityczno-badawczego specjalizującego się w zagadnieniach rynku nieruchomości.

To byłaby duża zmiana, bo teraz działające w Polsce banki badają zdolność kredytobiorców mieszkaniowych, opierając się jedynie na ich wynagrodzeniu, choć są pewne wyjątki. Na razie prace są na wstępnym etapie, banki dopiero przymierzają się do tego produktu. – Najpierw musimy przekonać Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) do jego akceptacji – mówi Furga.

Nadzór uważa, że to zbyt ryzykowny produkt, ale zdaniem bankowców można odpowiednio ocenić ryzyko, bazując na danych zgromadzonych w bazach AMRON. Przekonać KNF może być jednak trudno, biorąc pod uwagę konserwatywne i ostrożne podejście nadzoru do polityki kredytowej banków.

– Dopiero od dwóch lat analizujemy wysokość czynszów najmu, a to warunek konieczny do uruchomienia takiego produktu. Do tego dochodzą informacje o wielkości i płynności rynku, stopniu najmu i liczbie pustostanów – mówi szef Centrum AMRON. – Do odpowiedniej oceny konieczne są uszczegółowione dane, uwzględniające rodzaje nieruchomości i lokalizację, co ma wpływ na zainteresowanie klientów, a więc stawki najmu i szybkość pozyskania najemcy. Mamy zatem wiarygodne dane umożliwiające zbadanie zdolności kredytowej, bo dzięki nim można uwzględnić oczekiwane przychody z najmu – dodaje.

Teraz bankowcy muszą przekonać KNF, że ten zasób danych jest wystarczający i umożliwia budowanie wiarygodnych modeli rentowności najmu. Największe potencjalne ryzyko dotyczy sytuacji, gdy inwestor zaciągnąłby kredyt na mieszkanie, ale założenia biznesplanu nie zostałyby zrealizowane. Na przykład oczekiwana cena najmu nie byłaby tak wysoka albo pojawiłyby się problemy z ciągłością najmu czy powstałyby dodatkowe koszty.

Do tego należy uwzględnić ryzyko stóp procentowych, których wzrost może istotnie obniżyć rentowność takiej inwestycji. Pytanie o ewentualne spowolnienie na rynku jest zasadne, biorąc pod uwagę zwyżki cen nieruchomości i najmu, co zawsze każe się zastanowić, czy to już „górka".

Bankowcy zwracają jednak uwagę, że nowe „hipoteki inwestycyjne" mają służyć finansowaniu mieszkań w dobrych lokalizacjach, o odpowiednim standardzie, co ma zwiększyć szansę na długoterminowy najem. Wskazują też, że wciąż taka część rynku najmu kwitnie i potrzeby mieszkaniowe Polaków będą bardzo duże. Świadczy o tym fakt, że ostatnio ceny najmu rosły nawet dużo szybciej niż ceny transakcyjne mieszkań. Daleko więc do przesycenia rynku i spadku cen, spodziewana jest raczej ich stabilizacja lub dalszy wzrost, choć już niewielki.

Spore znaczenie będzie mieć liczba oddawanych nowych mieszkań. W ostatnich latach podaż elastycznie dostosowywała się do popytu, ale w 2018 r. pojawiły się bariery dalszego wzrostu (wyższe ceny materiałów, ziemi, pracy).

Dobra rentowność

Popyt inwestycyjny na mieszkania jest związany z oczekiwaniem przez gospodarstwa domowe wyższych stóp zwrotu z wynajmu mieszkania niż z aktywów finansowych. Niskie oprocentowania depozytów i obligacji skarbowych powodują, że inwestycja w mieszkanie, pomimo niskiej płynności i zasad ochrony lokatora, nadal jest postrzegana jako atrakcyjna. Najem jest o 5 pkt proc. bardziej rentowny niż średnie oprocentowanie depozytów i o 3 pkt proc. niż 10-letnie obligacje skarbowe. Jest także o niespełna 2 pkt proc. bardziej rentowny niż wynosi koszt kredytu.

Szacowana przez NBP stopa zwrotu z kapitału własnego przy finansowaniu zakupu mieszkania w całości swoimi środkami wynosi 4,8 proc. (przy kredycie i 20-proc. wkładzie własnym jest to ponad 1,6 proc.). To rentowność netto opierająca się na założeniu, że cena transakcyjna mkw. na rynku pierwotnym (ok. 7 tys. zł dla sześciu miast w Polsce) została powiększona o koszt wykończenia (800 zł/mkw.), kredyt złotowy zaciągnięty został na 25 lat, amortyzacja wynosi 1,5 proc., a obłożenie 95 proc. Jak dotąd na rynku mieszkaniowym nie obserwuje się oddziaływania popytu spekulacyjnego.