Za garaż i duże mieszkanie zapłacisz wyższy VAT

W zależności od powierzchni lokalu mieszkalnego sprzedaż może zostać opodatkowana według stawki 8 lub 23 procent. Co do zasady stosuje się stawkę 8 proc. jako właściwą dla obiektu budowlanego zaliczonego do tzw. budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Do tego budownictwa zalicza się lokale mieszkalne o powierzchni do 150 mkw. włącznie. Zgodnie z art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, jeżeli lokal mieszkalny jest większy niż 150 mkw. (lub dom jednorodzinny jest większy niż 300 mkw.), wtedy stawka 8 proc. znajdzie zastosowanie do części lokalu, natomiast pozostała część w zakresie przewyższającym powierzchnię 150 mkw. zostanie opodatkowana według stawki 23 proc.

Jeżeli czytelnik zamierza kupić mieszkanie o powierzchni 200 mkw., wtedy cena sprzedaży 150 mkw. będzie opodatkowana według stawki VAT 8 proc., a cena pozostałych 50 mkw. – 23 proc. VAT.

Znacznie bardziej problematycznie wygląda zagadnienie opodatkowania garażu. Przede wszystkim garaż może stanowić przynależną do lokalu mieszkalnego część nieruchomości wspólnej albo udział w oddzielnej nieruchomości, którą stanowi garaż podziemny jako lokal użytkowy (w obu przypadkach z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego). Literalne brzmienie ustawy o VAT nie zalicza garażu do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, co nie dawałoby prawa do opodatkowania sprzedaży tej nieruchomości według stawki 8 proc. Z drugiej jednak strony, w przypadku gdy garaż stanowi część nieruchomości wspólnej, nie ma możliwości nabycia samego ?lokalu bez odpowiedniego udziału w tej części. Taka transakcja stanowi jedną dostawę towaru, co – według orzecznictwa sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości UE – determinuje stosowanie do niej jednolitej stawki VAT.

W praktyce orzeczniczej wykształciły się dwa odrębne modele opodatkowania garażu stawką VAT. Jeżeli garaż stanowi część nieruchomości wspólnej (nie jest odrębnym lokalem, nie posiada odrębnej księgi wieczystej), wtedy jego sprzedaż wraz z lokalem jest traktowana jako jednolite świadczenie – jedna transakcja i jest ona objęta stawką właściwą dla lokalu mieszkalnego: standardowo 8 proc. lub jak w przypadku czytelnika – według stawki 8 proc. dla „pierwszych" 150 mkw. oraz 23 proc. dla pozostałej części.

Jeżeli natomiast garaż stanowi odrębny lokal (posiada swoją księgę wieczystą) ma on charakter użytkowy, co powoduje, że nie jest objęty społecznym programem mieszkaniowym i musi zostać opodatkowany według stawki 23 proc.

Praktyka niektórych organów skarbowych pokazuje niestety jednak, iż również w tym pierwszym przypadku nakazują one niekiedy stosowanie stawki VAT 23 proc., co w opinii wielu prawników narusza prawo podatkowe.

Jakub Chowaniec, ?prawnik Home Broker

Kiedy, jaki podatek

- ?Budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw., oraz lokale mieszkalne o powierzchni ponad 150 mkw. nie są zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

- ?W zakresie, w jakim powierzchnia domu lub lokalu przekracza limity określone powyżej, ich sprzedaż jest opodatkowana stawką podstawową 23 proc. (część ceny sprzedaży jest opodatkowana stawką 8 proc., a reszta przekraczająca limity – stawką 23 proc.);

- ?W przypadku gdy garaż stanowi część nieruchomości wspólnej, zastosowanie powinna znaleźć stawka VAT 8 proc. (wyrok NSA ?z 9 grudnia 2009 r., I FSK 1392/08 oraz z 22 marca 2011 r., ?I FSK 741/10 oraz inne, a także liczne wyroki WSA w analogicznych sprawach), choć niektóre organy skarbowe stoją na stanowisku, iż właściwa jest stawka podstawowa;