Wielka płyta ma dobry adres

Rozmowa | Tadeusz Żurowski, ?doradca rynku, ?Anchor Real Estate ?Consultancy

Z miast znikają hotele, poczty, biurowce. Działki są warte więcej niż budynki. Czy grunty, na których stoją osiedla z wielkiej płyty, mogą być łakomym kąskiem dla deweloperów?

Tadeusz Żurowski:

Wartość gruntu zależy przede wszystkim od lokalizacji, przez co rozumiemy zarówno łatwość dojazdu do pracy i innych ważnych dla mieszkańca miejsc, jak i miejscową infrastrukturę, sąsiedztwo. Liczy się także sytuacja na rynku mieszkaniowym. Popyt zmienia się szybko i ma kapryśny charakter. Istotne znaczenie ma fakt, że w długiej perspektywie na ogół poprawia się jakość lokalizacji. Osiedla wielkopłytowe budowano na peryferiach wielkich miast, ale miasta rosną i poprawia się infrastruktura. Przypomnijmy sobie, jak w latach 80. wyglądał Ursynów czy Tarchomin, a jak wygląda teraz. Ceny gruntu w tych okolicach bardzo wzrosły, nie dogonią jednak cen w dobrych lokalizacjach biurowych.

Deweloperzy chętnie budują nowoczesne kamienice na obszarze osiedli wielkopłytowych i potrafią dobrze płacić za grunt, bo tu już mają dobrą infrastrukturę (sklepy, szkoły, uzbrojenie gruntu, ulice i transport miejski). Wykorzystują jednak wolne parcele, bo tak najłatwiej.

W miejscu wyburzanych biurowców powstają przynoszące większe zyski obiekty. Czy osiedla z płyty podzielą ich los?

W Polsce ciągle brak tanich, ale przyzwoitych mieszkań, dlatego ludzie gorzej sytuowani często muszą gnieździć się w zdezelowanych kwaterunkowych ruderach. Dopóki one nie znikną, blokowiska nie opustoszeją. Oczywiście, trudno tu mówić o komforcie, nie ma garaży, marmurów i wielkich wygód, ale atut lokalizacji przeważa. Nie wiem, kiedy wielka płyta opustoszeje. Sytuację komplikuje fakt, że wiele mieszkań sprzedano. Jeśli deweloper chce wybudować nowy, lepszy biurowiec na miejscu starego, to sprawa jest prosta: biurowiec ma jednego właściciela, więc negocjacje sprzedaży są dość proste. Jeśli jednak w bloku mieszkaniowym jest, powiedzmy, 100 właścicieli, to mamy zupełnie inną sytuację. Dlatego – jak dotychczas – deweloperzy zabierają się za kamienice wyłącznie tam, gdzie grunt jest bardzo drogi, a w dodatku nie ma już wolnych działek budowlanych. Taka sytuacja występuje jedynie w śródmieściu.

We Wschodnich Niemczech opustoszały całe osiedla.

To były mieszkania państwowe, a nie prywatne, łatwo więc było się z nimi rozstać. Ponadto „ossi" otrzymywali dużą pomoc od państwa. U nas jest inaczej. Gdyby państwo pomagało, to stare kwaterunkowe rudery na warszawskiej Pradze czy w Łodzi opustoszałyby błyskawicznie.

Najstarsze wielkopłytowe bloki mają już ponad 50 lat. Czy można mówić o śmierci technicznej?

Prawidłowo konserwowany budynek może bardzo długo utrzymać dobry stan techniczny. Prawdziwym problemem jest stopniowa utrata funkcjonalności. Blok wielkopłytowy można ocieplić, wymienić w nim okna, drzwi i większość instalacji. Nie wbudujemy weń jednak garażu, nie powiększymy wind. To, co kiedyś zabije wielką płytę, to nie „śmierć techniczna", lecz utrata funkcjonalności.

Czy remonty blokowisk nie przypominają znanej w medycynie uporczywej terapii? Można uratować wielką płytę?

Jak wspomniałem, najważniejsza jest bieżąca dobra konserwacja. Wtedy remonty potrzebne są rzadziej. Budynki wielkopłytowe zasługują na dobre traktowanie tak długo, jak długo ludzie chcą w nich mieszkać. Uporczywa terapia to byłoby zakładanie nowej instalacji wodno-kanalizacyjnej w budynku, który grozi zawaleniem. A wielkiej płyty ta nie dotyczy.

Jakie są największe atuty wielkopłytowych mieszkań? Warto w nie inwestować?

Zdecydowanie największym atutem osiedli wielkopłytowych jest dobra lokalizacja. Kiedyś stawiano je na peryferiach miast, ale miasta rosną i poprawia się infrastruktura. Przypomnijmy sobie jak w latach osiemdziesiątych wyglądał Ursynów, a jak wygląda teraz.

Czy warto w nie inwestować? Odpowiedź na to pytanie daje każdy, kto kupuje dzisiaj mieszkanie w wielkiej płycie. Jest tańsze, niż nowe. Nie oferuje może wielkiego komfortu, ale budynek stoi w dobrym miejscu. Kiedyś jednak to się zmieni. Mieszkania w wielkiej płycie coraz trudniej będzie sprzedać, aż przyjdzie taki moment, że trzeba będzie dogadać się z deweloperem. Ale to będzie bardzo trudny proces. Trudny logistycznie i finansowo.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Rozmowa | Tadeusz Żurowski, ?doradca rynku, ?Anchor Real Estate ?Consultancy

Z miast znikają hotele, poczty, biurowce. Działki są warte więcej niż budynki. Czy grunty, na których stoją osiedla z wielkiej płyty, mogą być łakomym kąskiem dla deweloperów?

Pozostało 94% artykułu