Deweloperzy oddadzą ponad 700 tys. mkw. hal

Według badań  Colliers International, ok. 50 proc. najemców hal w ciągu najbliższych 3 lat planuje przeprowadzkę.

– Już w 2013 r. widać było większy popyt na magazyny. Dynamicznie rozwijające się sieci supermarketów i dyskontów spożywczych otwierają nowe centra dystrybucji, by skrócić czas dostaw i obniżyć koszty transportu. Część sieci handlowych przyjmuje odwrotną strategię:  konsolidują dystrybucję w jednym lub kilku większych centrach położonych w strategicznych obszarach kraju, przy skrzyżowaniach autostrad, ograniczając koszty zatrudnienia i najmu powierzchni magazynowej – tłumaczy Michał Stępień, przedstawiciel firmy Savills.

Kuszenie czynszem

Jak podają przedstawiciele firmy DTZ, w ubiegłym roku firmy renegocjowały lub odnawiały umowy obejmujące łącznie 637 tys. mkw. hal. To stanowiło blisko 30 proc. wszystkich podpisanych umów najmu. Dla porównania, w 2012 r. było to 550 tys. mkw., a w 2011 – 440 tys. mkw.

Według przedstawicieli spółki AXI IMMO, sporo najemców zdecyduje o zmianie miejsca ze względu na brak możliwości ekspansji w obecnie zajmowanym obiekcie oraz z powodu korzystnych warunków najmu, jakie oferują deweloperzy w przypadku długoterminowych umów na nowe projekty budowane na miarę (tzw. BTS).

– Można również spodziewać się przenosin do własnych obiektów, czego najwięcej przykładów mieliśmy w ubiegłym roku na Górnym Śląsku – opowiada Renata Osiecka z AXI IMMO. Zaznacza, że ubiegłoroczne, rekordowe kontrakty dla firmy Amazon, która wynajęła 324,8 tys. mkw., prędko się nie powtórzą. – Jednak  tzw. efekt Amazona może zwiększyć zainteresowanie Polską wśród zagranicznych inwestorów. Ponadto nadal dynamicznie będzie rozwijał się sektor e-commerce, zwłaszcza że sprzedaż internetowa rośnie w skali roku o 20–25 proc. – zauważa Osiecka.

Rozszerzenie działalności oraz wzrost znaczenia firm zajmujących się outsourcingiem usług logistycznych to główne przyczyny przeprowadzek. – Ponadto na rynkach rozwijających się dystrybutorzy z sektora farmaceutycznego i spożywczego często decydują się na przeniesienie działalności do budynku o lepszym standardzie technicznym, dopasowanym do rodzaju działalności firmy i wymogów prawnych – wyjaśnia Bożena Kowalska z DTZ. – Z kolei konsolidacja powierzchni najmu dotyczy zwłaszcza firm z branży FMCG – dodaje.

Nowa konkurencja

Najemcy z reguły podpisują umowy na powierzchnię rzędu kilku bądź kilkunastu tys. mkw. Średnio jest to ok. 6 tys. mkw. – Wzrasta jednak zainteresowanie wynajmem hal o powierzchniach kilkudziesięciu tys. mkw. – zaznacza Radosław T. Krochta, wiceprezes MLP Group.

Popyt skupia się na pięciu największych rynkach magazynowych, czyli Warszawie, okolicach Łodzi, Górnym Śląsku, okolicach Poznania i Wrocławia. – W 2013 r. szczególnym zainteresowaniem cieszyły się okolice Poznania i Wrocławia. Coraz więcej najemców pyta też o hale w Trójmieście i Szczecinie, choć są to jednak nadal mniej popularne miejsca – twierdzi Michał Stępień.

Górny Śląsk staje się regionalnym centrum logistycznym dla sieci handlowych i operatorów logistycznych oraz centralną lokalizacją w regionie Europy Środkowo-Wschodniej dla firm motoryzacyjnych oraz ich dostawców i podwykonawców. W aglomeracji warszawskiej, jak zauważają przedstawiciele AXI IMMO, w ostatnim czasie zyskują lokalizacje poza granicami miasta, ze względu m.in. na dużo niższe niż w mieście stawki czynszów.

– Dzięki oddaniu do użytku kolejnych odcinków obwodnicy Warszawy S2 czy budowie trasy S8 Warszawa–Wrocław coraz więcej firm decyduje się na wyprowadzkę poza granice miasta. Okazuje się, że organizacja dystrybucji jest tańsza, pomimo dojazdu, a równie efektywna przy położeniu magazynu w Nadarzynie czy Błoniu – mówi Renata Osiecka.

Wiele spółek, które poszukiwały powierzchni na warszawskim Okęciu, ostatecznie decyduje się na Janki lub Nadarzyn. Zatem, w zależności od profilu najemców, parki magazynowe w Błoniu, Pruszkowie i Nadarzynie stają się konkurencją dla obiektów na terenie stolicy.  Natomiast dla hal w II strefie Warszawy (15–25 km od granic miasta) rośnie konkurencja w postaci parków magazynowych w Polsce centralnej. Zwłaszcza w przypadku najemców zainteresowanych modułami powyżej 10 tys. mkw. – Operatorzy logistyczni czy duże sieci tworzą w Strykowie czy Piotrkowie Trybunalskim krajowe centra dystrybucyjne – dodaje Renata Osiecka.