Kiedy garaż, a kiedy warsztat

Spór pomiędzy dwoma małżeństwami – właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości – o wykorzystywanie budynku gospodarczo-garażowego znalazł w ubiegły wtorek finał w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym (sygn. akt II SA/Bk 895/13). Małżonkowie twierdzili, iż jest on wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem, a dokładniej do wykonywania napraw warsztatowych samochodów. Skargi A. i M. C. nie przyniosły, jednak oczekiwanego rezultatu przez nich rezultatu przed organami nadzoru budowlanego.

Drobne naprawy

Początkowo na skutek licznych interwencji A. i M. C. postępowanie w sprawie zmiany sposobu użytkowania spornego budynku prowadził Powiatowy Inspektor Budowlany. W trakcie dwóch kontroli (jedna z nich była niezapowiedziana) urzędnicy nie stwierdzili użytkowania budynku jako usługowego, jak również aby mógł być tak wykorzystywany. Co prawda T.B. wykonywał naprawy własnych samochodów osobowych i dostawczych, jednak nie stanowiło to wykonywania działalności polegającej na prowadzeniu napraw warsztatowych, bowiem odbywało się nieodpłatnie i wyłącznie w samochodach, należących do T.B. i jego małżonki.

Odnosząc się do przedłożonej przez pełnomocnika małżonków C. dokumentacji fotograficznej Powiatowy Inspektor Budowlany stwierdził, iż są to zdjęcia archiwalne, niepotwierdzające świadczenia usług naprawczych. Zdaniem Inspektora drobne naprawy typu wymiana świecy, żarówek, paska klinowego czy akumulatora nie świadczyły o prowadzeniu usługowej działalności naprawczej, a tym samym o dokonanej zmianie sposobu użytkowania obiektu.

Dokonując wykładni art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego w zakresie przesłanki zmiany sposobu użytkowania, Powiatowy Inspektor Budowlany stwierdził, że zmianą będzie tylko taka, która zmieni warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska lub będzie wywoływała konieczność wykonania robót budowlanych. Natomiast wykonywanie drobnych napraw własnych samochodów nie spełnia wymienionych przesłanek.

Powiatowy Inspektor Budowlany postanowił, więc o umorzeniu postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania budynku. Tę decyzję utrzymał w mocy Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, który stwierdził, że wykonywanie napraw na własne potrzeby nie można uznać za zmianę sposobu użytkowania obiektu na cele usługowe.

Innego zdania, niż organy nadzoru budowlanego był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, który uznał, iż dokonana ocena zgromadzonego materiału dowodowego nie została przeprowadzona kompletnie a wysnuty w wyniku tej oceny wniosek o braku wypełnienia przesłanek samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu pozostawał w sprzeczności z definicją z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego.

Już nie garaż

Sąd przypominając definicje budynku gospodarczo – garażowego usytuowanego na terenach zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej wskazał, że w budynku takim zgodnie z jego przeznaczeniem ustawowym można jedynie przechowywać samochody osobowe i inne materiały, sprzęt, narzędzia, płody rolne, które służą mieszkańcom budynku mieszkalnego oraz wykonywać prace warsztatowe niezawodowe, w tym niezawodową, bieżącą obsługę samochodów osobowych przechowywanych w garażu. – Jakkolwiek czynności związane z obsługą samochodów niebędących osobowymi, czy prace warsztatowe wykraczające poza zakres potrzeb mieszkańców budynku mieszkalnego, będące przejawem podjęcia w budynku działalności zmieniającej normatywne przeznaczenie budynku garażowo-gospodarczego – zaznaczył WSA.

W opinii sądu opisane przez właściciela obiektu i organ nadzoru budowlanego czynności wykonywane w spornym budynku bez wątpienia należą do działalności warsztatu samochodowego, która obejmuje wszelkiego rodzaju naprawy pojazdów samochodowych i ich przeglądy. – Naprawami pojazdów będą także naprawy nazwane przez organ I instancji drobnymi w postaci wymiany świecy, żarówek, paska klinowego czy akumulatora – wskazał WSA, wyjaśniając, iż ich wykonywanie w budynku gospodarczo-garażowym w dostawczych busach przekształca budynek w stacje obsługi samochodów a takie przekształcenie jest legalne po przeprowadzeniu procedury zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. - Procedura taka wymaga, między innymi, stwierdzenia zgodności lokalizacji warsztatu (stacji obsługi) z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile taki plan obowiązuje dla terenu inwestycji, lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – dodał sąd.

WSA zwrócił uwagę, iż organy nadzoru budowlanego zbagatelizowały znaczenie dowodów dostarczonych przez sąsiadów. Stwierdzenie, że dostarczony materiał fotograficzny i filmowy ma wyłącznie walor historycznych było nietrafne z dwóch powodów. – Po pierwsze, również część dowodów przeprowadzonych przez organ w toku kontrolowanego postępowania tkaże wykazała fakt obsługi w spornym budynku również samochodów dostawczych firmy kurierskiej. Po drugie, sankcjonowanie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego dotyczy – w świetle definicji pojęcia – udowodnionych przejawów prowadzenia w obiekcie działalności sprzecznej z jego przeznaczeniem, tj. funkcją obiektu i nie jest konieczne, by kolidująca z przeznaczeniem obiektu działalność miała charakter nieprzerwany – wyjaśnił sędzia.

Tym samym uchylił obie decyzje i stwierdził, że nie mogą one być wykonane. Wyrok jest nieprawomocny.

Co mówi prawo

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.