Reklama

Nieruchomość za granicą? To skomplikowane

Brak możliwości kupna ziemi na własność, konieczność uzyskania rządowego pozwolenia, wyłożenie minimum 400 tys. zł. Kupowanie nieruchomości za granicą nie jest łatwe.

Publikacja: 05.03.2014 20:38

Aneta Gawrońska

- Kupno nieruchomości w Polsce nie jest wcale nadmiernie skomplikowane, wbrew częstym opiniom - podkreślają Jakub Potocki z Lion's House i Bartosz Turek z Lion's Bank. - Widać to szczególnie wyraźnie, gdy się porówna proces zakupu mieszkań w naszym kraju do tego obowiązującego poza granicami. Należy się wtedy liczyć z niecodziennymi barierami. Mogą one dotyczyć wszystkich potencjalnych nabywców, czyli być elementem każdego procesu zakupu, lub dotyczyć jedynie nabywców z zagranicy - podkreślają.

Ziemia jest państwowa

Analitycy, na podstawie danych portalu Global Property Guide sprawdzili, na jakie trudności mogą się natknąć Polacy kupujący nieruchomości za granicą. - Na przykład w Mongolii ziemia jest własnością państwową i żadna osoba, czy to cudzoziemiec, czy też obywatel kraju, nie mogą nabyć jej na własność - mówi Bartosz Turek. - Każdy ma za to możliwość zdobycia gruntu, podpisując umowę dzierżawy lub - zbliżonego do obecnego w polskim systemie prawnym - użytkowania wieczystego, które jest wydawane po przyznaniu specjalnego zezwolenia - dodaje.

Podstawową różnicą dotyczącą użytkowania wieczystego jest to, że prawo do ziemi w Mongolii nie może być sprzedane. - Istnieje jednak możliwość wynajęcia posiadanego prawa do ziemi i czerpania z tego tytułu dochodów - informuje Jakub Potocki.
Analitycy podkreślają, że w przypadku domów lub mieszkań sytuacja ma się inaczej. - Deweloper dostając zgodę na budowę osiedla, otrzymuje jednocześnie specjalny certyfikat własnościowy przyporządkowany do każdego lokalu, który jest potem przekazywany nabywcy. Taki certyfikat jest formalnym dokumentem i może być wykorzystywany jako zabezpieczenie kredytu lub hipoteki - tłumaczy Bartosz Turek. -Sprzedaż nieruchomości odbywa się na zasadach rynkowych i cudzoziemcy nie są w żaden sposób ograniczani.

Podobnie sprawa wygląda w Tajlandii, gdzie cała ziemia należy do państwa. - Cudzoziemiec chcący nabyć działkę lub dom ma dwa wyjścia: dzierżawę lub zakup poprzez założenie firmy w Tajlandii. W pierwszym przypadku cudzoziemiec musi uzyskać zgodę na długoterminową dzierżawę, która obowiązuje 30 lat. Może być przedłużana na kolejne 30-letnie okresy - wyjaśnia Bartosz Turek. - Trzeba się jednocześnie starać o zapisanie w umowie możliwości przeniesienia prawa dzierżawy gruntu na inna osobę, dzięki czemu będzie można zbyć nieruchomość przed upływem obowiązywania umowy lub podnająć ją innej osobie - dodaje. - W drugim przypadku cudzoziemiec jest zobowiązany do zarejestrowania firmy w Tajlandii, przy czym przedsiębiorstwo musi mieć co najmniej dwóch wspólników pochodzenia tajskiego, a cudzoziemiec może mieć nie więcej niż 49 proc. udziałów - podają analitycy z Lion's Hose i Lion's Bank. - Właściciel, w celu zabezpieczenia się przed utratą kontroli nad firmą, ma możliwość posiadania dominującej ilości praw głosu w wysokości 99 proc., przez co w pełni kontroluje decyzje podejmowane w spółce. Pomimo kosztów związanych z założeniem i prowadzeniem spółki, większość osób decyduje się na drugi wariant, gdyż daje on możliwość posiadania prawa własności nieruchomości i przez to prawa obrotu - tłumaczą.

W Tajlandii najłatwiej jest kupić mieszkanie w tzw. kondominium, czyli zespole mieszkalnym. - Są jednak pewne ograniczenia. Dla cudzoziemców przeznaczanych jest maksymalnie 40 proc. mieszkań w całym kompleksie - tłumaczy Bartosz Turek.

Z jakim portfelem

W Indonezji obowiązują podobne prawa odnośnie do ziemi. Cudzoziemcy nie mają prawa zakupu gruntu -. Ci zaś, którzy na stałe mieszkają w Indonezji lub regularnie przebywają na terytorium kraju w celach biznesowych, mogą nabywać domy i mieszkania. To, co odróżnia Indonezję, to minimalna kwota, za jaką cudzoziemiec może kupić nieruchomość. Wynosi ona około 393 tys. zł (równowartość 1,5 mld indonezyjskich rupii), co na warunki indonezyjskie jest dużą kwotą i tylko nieruchomości z wyższej półki spełniają ten wymóg - tłumaczy Bartosz Turek.

Innego typu ograniczenia są w Egipcie, gdzie istnieją dwie formy rejestracji nieruchomości - pełna rejestracja i potwierdzenie pisemne umowy kupna/sprzedaży. - W przypadku pełnej rejestracji cudzoziemiec może kupić nie więcej niż dwie nieruchomości o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 4000 mkw. Dodatkowo nabytej nieruchomości nie można sprzedać przed upływem pięciu lat od jej zakupu - podaje Bartosz Turek. -
- Wymagana jest również zgoda Rady Ministrów, a czas oczekiwania na odpowiedź to ok. 6-8 tygodni. W przypadku drugiej formy transakcji, a więc potwierdzenia umowy kupna/sprzedaży, cudzoziemcy nie mają żadnych ograniczeń co do wielkości i liczby nabywanych nieruchomości. Nie ma minimalnego okresu w którym cudzoziemiec musi pozostawać właścicielem nieruchomości. Atutem pełnej rejestracji jest jednak pewność, że nieruchomość nie jest obciążona, na co otrzymuje się odpowiednie potwierdzenie sądowe - podkreśla.

Reklama

Analitycy zwracają uwagę, że w Turcji proces zakupu nieruchomości jest często prostszy niż w krajach Unii Europejskiej. - Nie jest tu wymagana pomoc notariusza, bo do przeniesienia praw dochodzi przed urzędnikiem. Głównym ograniczeniem jest jednak fakt, że cudzoziemcy nie mogą nabywać nieruchomości w okolicach terenów wojskowych, a dodatkowo do zawarcia każdej transakcji niezbędne jest uzyskanie zgody od Dowództwa Armii, co trwa od 3 do 6 miesięcy - podaje Bartosz Turek.

Dodaje, że w niektórych krajach Ameryki Środkowej również wymagane jest uzyskanie specjalnej zgody na zakup nieruchomości.

Meksyk otwiera się na inwestorów

- Na Bermudach kupujący nieruchomość o powierzchni ponad 2 ha i większą, muszą dostać pozwolenie na zakup od państwa. Podobne wymagania muszą spełnić cudzoziemcy w Trinidadzie i Tobago, gdzie bez zezwolenia mogą nabyć nie więcej niż 0,4 ha na cele mieszkaniowe. Na Grenadzie cudzoziemcy, aby zakupić nieruchomość, w tym także grunty, muszą opłacić licencję, której cena wynosi 10 proc. wartości nieruchomości - podaje Bartosz Turek.

Istotną zmianę zamierza wprowadzić rząd Meksyku. - Obecnie, z powodu stuletniego prawa ustanowionego w 1917 roku, cudzoziemcy nie mogą nabyć nieruchomości w odległości 50 km od morza lub 100 km od międzynarodowej granicy Meksyku. Jedyną możliwością wejścia w posiadanie nieruchomości jest nabycie jej w ramach współwłasności na 50-letnią umowę, corocznie odnawianą. W ramach tej umowy bank posiada tytuł własności nieruchomości, cudzoziemiec zaś na jej podstawie ma prawo użytkowania oraz zarządzania nieruchomością - tłumaczy Jakub Potocki. - Poprawka do konstytucji pozwalająca cudzoziemcom nabywać nieruchomości nadmorskie i przygraniczne została już przegłosowana w parlamencie i oczekuje tylko na zatwierdzenie przez Senat - dodaje.

Nad liberalizacją dostępu do rynku nieruchomości pracuje także Wietnam. - Dotychczas prawo zabraniało zakupu przez cudzoziemców nieruchomości w celach inwestycyjnych. Jedyną możliwością było nabycie nieruchomości w celach mieszkalnych. Zmiany mają wpłynąć na poprawę sytuacji gospodarczej, dzięki umożliwieniu szerszego i łatwiejszego dostępu do nieruchomości. Zakładają, że każdy cudzoziemiec posiadający ważną wizę na trzy miesiące i dłużej, będzie mógł dokonać zakupu nieruchomości każdego typu (obecnie tylko mieszkania) i to bez ograniczeń ilościowych - mówi Bartosz Turek.