Wspólnota mieszkaniowa składająca się z 44 lokali mieszkalnych i 13 użytkowych uchwaliła regulamin rozliczania opłat za centralne ogrzewanie. Ustaliła w nim, że właściciele lokali użytkowych w budynku będą płacić o ok. 60 proc. większe zaliczki niż właściciele lokali mieszkalnych. Regulamin zaskarżyła gmina, która jest członkiem wspólnoty  - należą do niej wszystkie lokale użytkowe.  Jej zdaniem  wspólnota próbuje przerzucić  na gminę ciężar odpowiedzialności za ewentualne zwiększone zużycie mediów w budynku.

Jak przypomniała w pozwie gmina, ustawa o własności lokali pozwala zwiększyć obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Niedopuszczalne jest natomiast obciążanie wyższymi opłatami za zużyte w lokalu media, gdyż każdy z właścicieli zobowiązany jest ponosić je w wysokości odpowiadającej faktycznemu zużyciu.

Wspólnota broniła swojej decyzji. Wskazała, że w lokalach nie ma żadnych mierników zużycia ciepła i nie jest możliwe precyzyjne określenie całkowitych kosztów za dostawę ciepła .  Jedyną wskazówką dla potrzeb obliczania wysokości zaliczki może być wykaz kosztów ogrzewania za ostatnie 12 miesięcy.  Nie zgodziła się, że uchwała pozwala dowolnie kształtować wysokość  opłat za dostawę ciepła, gdyż w treści regulaminu wskazano czynniki, które będą brane pod uwagę  przy ustalaniu wysokości zaliczki: powierzchnia lokalu i bilans cieplny budynku, który powstał na zamówienie wspólnoty. Z opracowania tego wynika , że w lokalach użytkowych, położonych na parterze budynku, zużycie ciepła jest największe. A ponieważ lokale są wykorzystywane na działalność usługową, to dochodzi tam również do większych strat ciepła.

Liczą się  prognozy  i położenie

W wyroku z 14 stycznia 2014 Sąd Okręgowy w Krakowie (sygn. akt I C 1707/13)

uznał jednak, że regulamin jest sprzeczny z prawem i uzasadnionym interesem właściciela lokali użytkowych.

- Zaliczka na poczet kosztów utrzymania danego lokalu, powinna odpowiadać prognozowanym kosztom jego utrzymania. Nie można więc przesądzać o ile to będzie więcej od innego lokalu.  Jeżeli z prognoz wynika, że dany lokal mieszkalny będzie zużywał więcej ciepła niż lokal użytkowy to większą zaliczką należy obciążyć lokal mieszkalny, a nie użytkowy – stwierdził sąd.

Zaznaczył, że różnice w zużyciu ciepła mogą zachodzić nie tylko pomiędzy lokalami użytkowymi i mieszkalnymi, ale również między samymi lokalami użytkowymi lub samymi mieszkalnymi. Na przykład lokal, którego trzy ściany są jednocześnie ścianami  zewnętrznymi budynku będzie zużywał więcej ciepła, niż lokal, w którym tylko jedna ściana jest z drugiej strony ścianą zewnętrzna budynku.

Stary bilans to za mało

Wspólnota nie przygotowała też  bilansu ciepła za ostatni rok, choć z regulaminu wynika, że podstawą wyliczania zaliczki ma być bilans ciepła za ostatnie 12 miesięcy.  Ten, który posiada wspólnota  jest sprzed...  6 lat.  Sąd przypomniał, że przyjęcie takiego bilansu, jako podstawy wyliczania opłat za lokale, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i powinno mieć formę uchwały wspólnoty.

W uchwale jest też ewidentna sprzeczność. - Skoro podstawą wyliczeń zaliczki ma być bilans ciepła za ostatni rok,  to nie można przesądzać, że właściciele lokali użytkowych mają płacić o ok. 60 proc.  większą zaliczkę – wytknął sąd.

Wreszcie za niezgodne z prawem i interesem właściciela sąd uznał określenie „o ok.", bo jest bardzo nieprecyzyjne i stwarza pole do szerokiej uznaniowości.

Sąd uchylił uchwałę. Wyrok jest nieprawomocny.