Jak się wychodzi ze spółdzielni

Czytelniczka pisze: „w bloku związała się grupa inicjatywna, która zbiera podpisy, by odłączyć się od spółdzielni. Argumenty są takie, że można obniżyć opłaty za mieszkania, że będziemy sami sprzątać, weźmiemy kredyt na remont elewacji jako wspólnota etc. Mnie ta perspektywa niepokoi, bo jak damy sobie radę z zarządzaniem, jak nigdy tego nie robiliśmy? Ile osób musi się zgodzić, aby odejść ze spółdzielni?"

Krystyna Krzekowska:

Wyjście ze spółdzielni to bardzo poważna decyzja, więc jeżeli spółdzielnia dobrze funkcjonuje, to perspektywa odłączenia się może niepokoić.

Chodzi o to, aby nie wpaść z deszczu pod rynnę: jeżeli wymagające profesjonalizmu zarządzanie nieruchomością wezmą w swoje ręce laicy, którzy – jak pisze czytelniczka – nigdy tego nie robili, może to być ryzykowne. Poza tym każdy system zarządzania – i w spółdzielni, i we wspólnocie – ma swoje plusy i minusy. A jeśli spółdzielnia dobrze funkcjonuje, to nie ma sensu tego burzyć.

Jak można formalnie odejść ze spółdzielni?

Podziału spółdzielni można dokonać w dwojaki sposób. I tak na podstawie art. 108 § 1 prawa spółdzielczego, spółdzielnia może podzielić się na podstawie uchwały walnego zgromadzenia podjętej zwykłą większością głosów w ten sposób, że z jej wydzielonej części zostaje utworzona nowa spółdzielnia.

Uchwała o podziale spółdzielni powinna zawierać:

1) oznaczenie dotychczasowej spółdzielni i powstającej w wyniku podziału;

2) listę członków lub określenie grup członków przechodzących do powstającej spółdzielni;

3) zatwierdzenie sprawozdania finansowego spółdzielni i planu podziału składników majątkowych oraz praw i zobowiązań;

4) datę podziału spółdzielni.

Drugi sposób określa art. 108a § 1 prawa spółdzielczego. Członkowie spółdzielni – których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia – mogą na podstawie uchwały podjętej większością głosów tych członków wystąpić do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia. Celem będzie podjęcie uchwały o podziale spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia.

W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni.

A jeśli walne zgromadzenie się nie zgodzi?

W razie podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały odmawiającej podziału spółdzielni albo uchwały o podziale naruszającej istotne interesy członków występujących z żądaniem podziału, członkowie, którzy wystąpili z takim żądaniem, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale.

Jak wyodrębnić budynek i ze spółdzielcy zostać członkiem wspólnoty? Jakie są kolejne kroki?

Zagadnienie to reguluje art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się odnoszące się m.in. do wspólnoty mieszkaniowej  przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. I to niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Jeśli spółdzielnia działa dobrze, to nie ma sensu tego burzyć. Warto porównać stan osiedla z sąsiednimi blokami

Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Ponadto na podstawie art. 24(1) ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Uchwała, o której mowa,  nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

Jeżeli w danym budynku jest więcej niż 7 lokali, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu. Zarząd jest uprawniony do podejmowania czynności tzw. zwykłego zarządu, a na ważniejsze czynności zarząd musi uzyskać zgodę właścicieli, czyli uchwałę podjętą większością głosów, liczoną według wielkości udziałów.

Kiedy, w jakich sytuacjach, będzie to niemożliwe?

Nie jest to możliwe wówczas, gdy choć jeden członek spółdzielni nie skorzysta z możliwości przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu, a większość właścicieli w danej nieruchomości nie podejmie stosownej uchwały, o jakiej wspominałam wcześniej.

Jak zarząd spółdzielni może zablokować taki proces w praktyce?

Zarząd może utrudniać ten proces w ten sposób, że nie zrealizuje dobrowolnie roszczenia członków spółdzielni o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. To zmusi członków do udania się na z reguły długotrwałą drogę sądową.

Jakie niebezpieczeństwa czyhają na młode wspólnoty, które wyszły z dużej spółdzielni?

Młode wspólnoty są narażone przede wszystkim na niebezpieczeństwa związane z brakiem profesjonalizmu w zarządzaniu nieruchomością.

Czasem zarząd spółdzielni może utrudniać przekształcenia, wtedy sprawa zwykle kończy się w sądzie

Poza tym w małej wspólnocie zaległości w opłatach choćby jednego z właścicieli lokali mogą być dla pozostałych ciężarem nie do udźwignięcia. W efekcie będą oni zmuszeni do pozbycia się takiego właściciela, czyli żądania w trybie procesu sądowego sprzedania takiego lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Takiemu właścicielowi, który utraci tytuł prawny do mieszkania, nie przysługuje nawet prawo do lokalu socjalnego udostępnianego przez gminę w określonych sytuacjach członkom spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu.

A co z funduszem remontowym młodej-starej, który był ?w jednym worku spółdzielni?

Jeśli chodzi o fundusz remontowy, to obecnie nie ma już niebezpieczeństwa pozostawienia tego funduszu „w jednym worku spółdzielni". Zarząd spółdzielni prowadzi bowiem odrębnie dla każdej nieruchomości zarówno ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, jak i ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego.