Spektakularne transakcje na rynku wtórnym

– Za nami lepszy czas na rynku wtórnym nieruchomości niż analogiczny okres 2012 i 2013 roku – ocenia Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu firmy Emmerson Realty. – Niemniej jednak wciąż trudno o spektakularne transakcje na rynku tak bardzo uzależnionym od kredytów. Co więcej, banki usztywniły procedury. To kwestia nie tylko niższej zdolności kredytowej, ale również czasu, który musi upłynąć od złożenia wniosku do momentu przyznania finansowania. Bywa, że trzeba czekać nawet trzy miesiące.

Pośrednik Michał Niewiński z agencji Mieszkanie24.com Nieruchomości podkreśla, że liczba transakcji na rynku wtórnym jest dziś wyższa niż rok temu. – Koniec korekt cenowych i stabilizacja cen spowodowały wzrost zainteresowania nieruchomościami. Na razie nie można jednak mówić o boomie – zastrzega.

Apartament na zamówienie

Także Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) ocenia, że mijające półrocze pod względem transakcji było nieco lepsze od poprzedniego, ale o przełomie nie można jeszcze mówić. – Do stanu prosperity sprzed 2007 roku jeszcze nam daleko. Wątpliwe, by te czasy szybko wróciły – prognozuje. – Spektakularnych transakcji w pierwszym półroczu było mało.

Do takich transakcji przedstawicielka WGLiN zalicza zakup apartamentu na warszawskiej Woli, zajmującego całą ostatnią kondygnację budynku z 2014 roku, o powierzchni 600 mkw. Mieszkanie było wybudowane na konkretne zamówienie klienta. Cena tego mieszkania w stanie deweloperskim wyniosła 3,5 mln zł.

– W tym roku na pniu sprzedaliśmy też kilka lokali w fazie projektowej, jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę kameralnego budynku na Powiślu, który ma być gotowy w 2015 roku – opowiada Edyta Krakowiak. Ceny 1 mkw. w stanie deweloperskim nie przekraczają w tym projekcie 8,5 tys. zł.

Na szybkość transakcji wpływa postawa sprzedających. A ci, jak podkreśla Waldemar Oleksiak, nie są zbyt elastyczni podczas negocjacji. – Przykładowo, nieruchomość za 1,5 mln zł była oferowana z rabatem 5 tys. zł. Ostatecznie wynegocjowano obniżkę w wysokości 30 tys. zł – opowiada przedstawiciel Emmerson Realty. Podkreśla, że 5 tys. zł rabatu to najczęściej ostateczna propozycja w przypadku mieszkań w cenach do 450– 500 tys. zł. – Może to wynikać z faktu, że ceny nieruchomości były już wcześniej kilka razy obniżane, więc właściciele nie mają pola do negocjacji – tłumaczy Waldemar Oleksiak.

Ale i on przyznaje, że obecnie trafiają się szybkie transakcje. – Rekord szybkości należy do kupującego kawalerkę za 190 tys. zł, który podjął decyzję dzień po obejrzeniu lokalu. Umowę przedwstępną strony podpisały już w następnym tygodniu – wspomina przedstawiciel Emmersona. – Podsumowując: dominują transakcje z cenami do 450 tys. zł, choć oczywiście zdarzają się i takie do 1,5 mln zł – dodaje.

Z analiz Michała Niewińskiego wynika, że największym zainteresowaniem cieszą się dziś tanie mieszkania, w cenie do 250 tys. zł, oraz lokale handlowe. – Na takie lokale prowadzimy zapisy. Podaż nie nadąża za popytem. Mamy już ponad 200 oczekujących, dla których szukamy tego typu nieruchomości – mówi Michał Niewiński. Dodaje, że i w jego agencji trafiają się błyskawiczne transakcje. – W ciągu 14 dni sprzedaliśmy segment, w ciągu dziesięciu – mieszkanie, które wcześniej klient próbował sprzedawać samodzielnie przez trzy miesiące. My sprzedaliśmy lokal po cenie, jakiej klient od początku oczekiwał – podkreśla pośrednik. Największe rabaty – od 20 do 30 proc. – można uzyskać na rynku działek i domów. – Przybywa klientów gotówkowych, co często wpływa na szybkość transakcji. Praktycznie nie pośredniczyliśmy w tym roku w transakcjach finansowanych z kredytu – mówi Michał Niewiński. – Klienci wycofują pieniądze z lokat bankowych i inwestują je na rynku nieruchomości, gdzie mogą uzyskać ponad 8 proc. zwrotu z zainwestowanego kapitału.

Jak powiesić szafkę

Ewa Gadomska, pośredniczka z agencji Gadomska Nieruchomości, opowiada, że w ostatnim półroczu zdarzyły się jej dwie nietypowe historie: – Zapadła mi w pamięć błyskawiczna sprzedaż kawalerki na warszawskim Bemowie. Umowa przedwstępna została zawarta w zaledwie kilka dni od publikacji oferty. Najciekawsze jest jednak to, że sprzedający wybrał kupującego na kredyt, a nie tego z gotówką. Wymagania banku były bowiem o wiele łagodniejsze. Klient z gotówką zadawał nie tylko zasadne pytania, np. o przewidywane remonty, ale i o... sposób montowania szafek.

Zdaniem Ewy Gadomskiej rynek nieruchomości na pewno zmieniła deregulacja. – Kilka tygodni temu zdarzyła mi się oburzająca sytuacja. Spółdzielnia nie chciała mi wydać zaświadczenia o przysługującym mojej klientce prawie własnościowym do lokalu, mimo że okazałam umowę pośrednictwa i pismo upoważniające mnie do odbioru zaświadczenia. Spółdzielnia zażądała... pełnomocnictwa notarialnego. Coś tak absurdalnego nie przydarzyło mi się przez ostatnie 15 lat pracy, gdy rynek był regulowany – podkreśla.

Także dla pośredniczki Ewy Brzezińskiej z biura Ewa-Brzezinska. pl pierwsze półrocze było zaskakujące. – Jedni oczekiwali od pośrednika pracy za bezcen, bo tak obiecał im deregulator. Drudzy chcieli okazyjnych cen nieruchomości. Trzeci liczyli na otwarty rynek pracy, zakładając, że teraz sami będą zarabiali duże pieniądze – opowiada Ewa Brzezińska.

Podkreśla, że w drugim kwartale roku w biurze rozdzwoniły się telefony.

– Klienci sprawdzali, o ile taniej mogą kupić nieruchomość czy usługę pośrednictwa – wspomina Ewa Brzezińska.

W jej opinii drugie półrocze nie przyniesie na rynku większych zmian. – Do oferty nadal będą trafiać nieruchomości z okresu hossy. Przybędzie spraw komorniczych. Te dwa światy będą się ostro ścierały – ocenia. – Nabywców będą znajdowały i luksusowe mieszkania, i najtańsze, małe lokale.

W cenie ofertowej

W Gdyni z kolei, jak mówi Joanna Jażdżewska, dyrektor gdyńskiego oddziału agencji freedom nieruchomości, pierwsze półrocze obfitowało w szybkie sprzedaże. – Na transakcje mieszkaniowe w cenie do 300 tys. zł, realizowane w Sopocie, Gdyni i Rumi, wystarczało od 19 dni do trzech miesięcy. 25 proc. domów sprzedaliśmy w ciągu miesiąca – podkreśla.

Dodaje, że 50 proc. transakcji zostało zrealizowanych w cenie ofertowej. – Pozostałe mieszkania i domy sprzedaliśmy taniej o 2–6 proc. – podkreśla pośredniczka z Gdyni.

Łukasz Kruszewski, dyrektor z agencji freedom nieruchomości w Olsztynie, zauważa, że już styczeń i luty tego roku były lepsze niż początek 2013 czy 2012 roku. Lepiej zaczynają się sprzedawać także domy.

– W maju i czerwcu tego roku w porównaniu z tymi samymi miesiącami w ubiegłym roku sprzedaliśmy prawie 50 proc. więcej nieruchomości – mówi Łukasz Kruszewski. – Z uwagi na dobrą koniunkturę i niemalejący popyt liczba transakcji będzie się utrzymywać na co najmniej stałym poziomie. Ożywienia można się spodziewać we wrześniu i październiku, kiedy na rynku pojawią się studenci. Grudzień nie będzie gorszy niż w ubiegłym roku.

Opinia:

Joanna Lebiedź | pośredniczka, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości