Sytuacja na rynku mieszkaniowym w drugiej połowie 2014 r.

Jerzy Sobański, rzecznik Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), ocenia, że choć w pierwszym półroczu hossy na wtórnym rynku mieszkaniowym nie było, to liczba transakcji w porównaniu z ubiegłym rokiem wzrosła o ok. 6,7 proc.

To nie konkurencja

W stolicy, jak zauważa Ewa Gadomska z agencji Gadomska Nieruchomości, rośnie sprzedaż małych mieszkań. Przybyło też, choć nieznacznie, chętnych na apartamenty. Pośredniczka prognozuje, że w drugim półroczu tendencja wzrostowa się utrzyma. Lepiej mogą się sprzedawać także domy.

Wielkiego ożywienia na rynku nie dostrzega Tomasz Rożek, pośrednik z warszawskiej agencji Akces Polska. – Jest więcej pytań i od kupujących, i od próbujących sprzedać nieruchomość, ale to wszystko. Możliwe, że w całym roku będzie więcej transakcji niż w roku ubiegłym. Być może będzie to jednak tylko lokalny sukces – więcej mieszkań sprzeda albo firma, albo pojedynczy pośrednicy – ocenia Tomasz Rożek. – Na razie nie widzę miejsca na nowe trendy czy zjawiska – dodaje. Jego zdaniem hitem jest atrakcyjna, mocno konkurencyjna wobec innych ofert cena. Do atrakcyjnych ofert pośrednik z Akces Polska zalicza np. dwu-, trzypokojowe mieszkania w blokach z wielkiej płyty na Ursynowie, wycenione na ok. 6 tys. zł za mkw. W przypadku lokali w budynkach z cegły będzie to ok. 8 tys. zł za mkw.

– Moim zdaniem ceny jeszcze spadną. Popyt nadal jest mały, podaż – duża. Jest w czym wybierać. Sporo muszą stanieć mieszkania w wysokich wielkopłytowych budynkach, za które lokatorzy wnoszą do spółdzielni coraz wyższe opłaty – tłumaczy Tomasz Rożek. W jego ocenie rynek wtórny doskonale poradziłby sobie z pierwotnym, gdyby sprzedający znali cenniki deweloperów i na tej podstawie wyceniali swoje nieruchomości.

Według Ewy Gadomskiej program „MdM" nie stanowi konkurencji dla mieszkań używanych. – Lokale objęte programem dopłat to niewielki procent warszawskiej oferty. Kupują je inni klienci niż szukający mieszkań na rynku wtórnym, gdzie sprzedają się tanie, ale wykończone już nieruchomości lub te wymagające jedynie niewielkiego remontu – mówi pośredniczka.

Także Jerzy Sobański nie przecenia wpływu programu „MdM" na rynek wtórny. Oferty kwalifikujące się do dopłat to niewielka część podaży. – Według informacji od deweloperów i analityków w pierwszym półroczu większość firm raczej podnosiła ceny, a nie je obniżała, co spowodowało, że lokale nie były objęte programem – zauważa rzecznik WSPON. – Wyłączony z „MdM" rynek wtórny rządzi się swoimi prawami. Na pewno została zahamowana tendencja spadków cen. Obniżki dotyczą tylko niektórych lokalizacji.

Stanieją tanie

Jerzy Sobański podkreśla, że klienci kupują to, co jest konkurencyjne w porównaniu z rynkiem pierwotnym. Przyciągają lokale w atrakcyjnej, jak na standard i lokalizację, cenie. – Klienci raczej nie szarżują. Nie płacą za metr lokalu po kilkanaście tysięcy złotych – mówi Jerzy Sobański. – Najbliższy czas pokaże, czy wzrost cen u deweloperów i silna presja na podniesienie cen ofertowych spowodują zwyżkę cen transakcyjnych. Być może stanie się tak pod koniec roku, jeśli nie nastąpią jakieś nieprzewidziane zjawiska gospodarcze – dodaje.

W ocenie rzecznika WSPON spadki mogą dotyczyć ofert już tanich. – Tanich z powodu mało atrakcyjnej lokalizacji, wieku czy standardu budynku – mówi Sobański. – Oferty ze średniego poziomu w Warszawie (8–9,5 tys. zł za mkw.) już raczej nie będą tanieć, chyba że są od początku przeszacowane. Łatwiej znajdą nabywców droższe, ale lepsze nieruchomości niż tańsze o niskim standardzie.

Także Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości ocenia, że widmo kryzysu na rynku wtórnym związane z wprowadzeniem programu „MdM" na rynek pierwotny się oddaliło. – Rynek wtórny wybronił się zdecydowanie lepszą lokalizacją. W wielu przypadkach jest to ważniejsze kryterium wyboru niż cena. W programie „MdM" mieszczą się mieszkania głównie na obrzeżach Trójmiasta – zauważa Łukasz Browarczyk. – Zainteresowanie lokalami na rynku wtórnym było też spowodowane spadkiem cen ofertowych od 3 nawet do 5 proc. – dodaje. Pośrednik z Trójmiasta zauważa, że w pierwszym półroczu był popyt na lokale najtańsze, często do kapitalnego remontu, ale w bardzo dobrych miejscach, jak np. 17-metrowe kawalerki w falowcach czy niewielkie, 30–40-metrowe dwupokojowe mieszkania w pasie nadmorskim.

– Ale byli też chętni na większe mieszkania – od 60 do 90 mkw., wybudowane po 2000 roku, a także na nieruchomości luksusowe – zauważa Łukasz Browarczyk. – W drugim półroczu popyt na mieszkania z drugiej ręki będzie jeszcze większy. Ceny mogą spaść do 5 proc. W gorzej skomunikowanych dzielnicach Trójmiasta, jak Ujeścisko, Szadółki czy Kowale, spadki mogą wynieść nawet 7 proc. – dodaje. Jego zdaniem hitem sprzedaży mogą być mieszkania dwu- i trzypokojowe w nowym budownictwie w pasie nadmorskim. – Oferty lokali za 300–400 tys. zł w Gdańsku-Oliwie, Przymorzu, na gdańskiej Zaspie, sprzedają się w kilka tygodni – mówi Browarczyk.

Chętni na działki

Robert Bondar, dyrektor ds. sprzedaży w olsztyńskim oddziale Freedom Nieruchomości, zalicza pierwsze półrocze do bardzo udanych. – Zaobserwowaliśmy wzrost transakcji w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku o ok. 50 proc. – mówi Robert Bondar. Także on uważa, że rynek wtórny się obroni. – Klienci coraz przychylniej patrzą na wykończone lokale. Na mieszkanie od dewelopera często trzeba czekać – dodaje.