Dariusz D. jest właścicielem dwóch lokali użytkowych na terenie jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Siedlcach. Prowadzi w nich niepubliczny zakład opieki zdrowotnej. W 2009 r. za zgodą zarządu wspólnoty na całej szerokości swoich lokali (ok. 20 m) umieścił szyld reklamowy. W 2010 r. zarządca nieruchomości zaproponował mu odpłatność za dzierżawienie powierzchni elewacji budynku pod reklamę (9 zł/mkw., czyli 112, 50 zł miesięcznie). Odmówił i nie płaci do tej pory.
Zarząd nie decyduje
W marcu 2013 r. wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie odpłatności za umieszczenie reklam, klimatyzatorów oraz innych urządzeń. Upoważniła zarząd do zawierania umów z osobami i podmiotami, które chcą umieść w tych miejscach reklamy, klimatyzatory lub inne urządzenia. Udzieliła też mu pełnomocnictwa do negocjowania stawek za wynajem budynku.
Sąd Okręgowy w Siedlcach na skutek skargi Dariusza D. uchylił uchwałę jako zbyt ogólnikową. Uznał, że wykorzystanie nieruchomości wspólnej pod reklamę czy na inne cele należy do czynności przekraczających zwykły zarząd i zwykłe współkorzystanie. Nie jest więc dopuszczalne samodzielne podejmowanie jakichkolwiek decyzji i czynności w tym zakresie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Uchwała upoważniająca do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd musi w sposób niebudzący wątpliwości określać, jakiej konkretnie czynności dotyczy, jakiego czasu, do jakich podmiotów jest skierowana, a także zawierać podstawowe postanowienia tej czynności prawnej.
Skarga pomogła
Tymczasem zaskarżona uchwała sformułowana została w sposób bardzo ogólnikowy. Zawiera jedynie lakoniczne wskazanie, że udziela się zarządowi pełnomocnictwa do negocjowania stawek za wynajem elewacji budynku. Nie spełnia więc podstawowych wymogów. Nie określa żadnych kryteriów, które miałyby decydować o wysokości opłat np. powierzchni zajętej pod reklamę czy stawki za metr kwadratowy. Nie wiadomo, czy dotyczy także właścicieli lokali, czy jedynie podmiotów zewnętrznych. Treść uchwały daje dużą i niedopuszczalną w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd dowolność w działaniach zarządu wspólnoty.
