Czy warto przerobić mieszkanie na biuro

– Są inwestorzy, którzy wolą rynek nieruchomości komercyjnych niż mieszkaniowych. Z reguły mogą liczyć na wieloletnie umowy najmu, poza tym nie obowiązują wtedy przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, których wielu inwestorów się obawia – zauważa Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments i członek zarządu firmy Mzuri, która zarządza mieszkaniami, domami i lokalami na wynajem w największych miastach.

Liczenie zysków

Żeby jednak inwestować na rynku nieruchomości komercyjnych, z reguły trzeba mieć większy kapitał niż w przypadku inwestycji w mieszkania na wynajem. – Ale zdarzają się i inwestycje na małą skalę. Jeden z klientów Mzuri Investments kupił 22-metrowy lokal użytkowy w suterenie kamienicy na warszawskiej Pradze-Południe. Lokal, położony od podwórza, kosztował 125 tys. zł. Wydawał się mało atrakcyjny, ale inwestor wynajął go na dobrych warunkach salonowi tatuażu – opowiada Kaźmierczak. – W innych miastach na małe biuro albo mały lokal użytkowy wystarczy już 50 tys. zł – dodaje.

Na biuro można też zaadaptować mieszkanie. – Taka inwestycja wydaje się o tyle bezpieczna, że zawsze można przywrócić pierwotną funkcję lokalu – ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami. – Ostatnio modne staje się zresztą łączenie tych dwóch funkcji, czyli mieszkania z małym biurem – zauważa.

Według Skoczenia lokal o powierzchni 50–70 mkw. powinien się składać z dużego holu z bezpośrednim wejściem do dużego pokoju. – Łazienka i WC powinny być osobne. Dodatkowym atutem będą duże okna. Część mieszkalna powinna być mało widoczna – mówi przedstawiciel Emmerson Realty. – Ceny takich mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu to 400–500 tys. zł. Jeśli będziemy je wynajmować bez dłuższych przerw, to inwestycja powinna się zwrócić w 15–20 lat. Wszystko zależy od koniunktury na rynku i rozwoju małych firm, do których oferta jest skierowana.

W ocenie Marcina Krasonia, analityka Home Brokera, największe szanse na powodzenie mają inwestorzy w dużych miastach, gdzie najłatwiej o najemcę. – W reprezentacyjnym punkcie kilkunastotysięcznego miasta powiatowego takie mieszkanie bez problemu kupimy za 150 tys. zł, jednak liczba potencjalnych najemców będzie tam mocno ograniczona – zauważa Krasoń.

Rentowność inwestycji, jak podkreśla Artur Kaźmierczak, zależy od wielu czynników – m.in. cech samej nieruchomości, jak i lokalnego rynku. – Trzeba na pewno pamiętać, że ogólna liczba pustostanów biurowych jest większa niż mieszkaniowych – nie ukrywa szef  Mzuri Investments. Szacuje, że przy odrobinie szczęścia na rynku komercyjnym można osiągnąć zwrot rzędu 7–9 proc., co oznacza, że inwestycja zwróci się po ok. 11–13 latach.

Pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, zwraca uwagę, że lokale w ścisłym centrum będą droższe, ale też miesięczny czynsz będzie odpowiednio wysoki. – Jeśli inwestycja zwróci się po 10–15 latach, będzie to oznaczać, że była trafiona – ocenia.

Dobry najemca

Zdaniem ekspertów lokalizacja na rynku nieruchomości komercyjnych ma dużo większe znaczenie niż na rynku mieszkań na wynajem. – Do biura mają przecież przychodzić klienci, chyba że firma będzie ich obsługiwała zdalnie. W każdym innym przypadku atutem będzie położenie lokalu na parterze lub niskim piętrze, z oknami na ruchliwą ulicę, w których może się pojawić reklama firmy – tłumaczy Artur Kaźmierczak. – Każda branża ma inne wymagania. – Salon fryzjerski będzie szukał powierzchni na parterze, z wieloma punktami ujęć wodnych.  Z kolei firma  IT będzie potrzebowała pomieszczenia na serwerownię z klimatyzacją i wzmocnionym stropem.

A Joanna Lebiedź dopowiada, że zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, musimy uważnie śledzić trendy rynkowe. – Ważne, by trafić w odpowiedni segment. Jeśli stwierdzimy, że wzrasta zapotrzebowanie na gabinety lekarskie czy kancelarie prawne, to poszukiwany lokal powinien spełniać kryteria takich najemców – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Kancelarie szukają nieruchomości w centrum, do których klienci będą mieć łatwy dostęp. Biura księgowe, do których klient nie musi codziennie zaglądać, zadowolą się czasem niedrogimi lokalizacjami na obrzeżach, a oczekiwania dotyczące samego lokalu nie będą aż tak wygórowane – ocenia.

Na lokalizację zwraca też uwagę Marcin Krasoń. – Tu nie ma kompromisów, jeśli chcemy wynajmować lokal notariuszom, adwokatom, biurom rachunkowym. Dobrze, by istniała możliwość umieszczenia reklamy na budynku, z czym mogą być problemy w przypadku zabytkowych nieruchomości – zauważa analityk Home Brokera. Jego zdaniem atrakcyjny lokal z niewygórowanym czynszem niemal na pewno znajdzie najemcę. – Ale żeby móc zaproponować rozsądną stawkę najmu, inwestor musi kupić nieruchomość za dobrą cenę, bo tylko wtedy ma szansę na satysfakcjonujący zwrot z inwestycji – podkreśla Marcin Karsoń.

A Artur Kaźmierczak podpowiada, że inwestor, który zastanawia się nad inwestycją w biuro, powinien brać pod uwagę lokale o poszukiwanych przez firmy cechach, które nie budzą większego zainteresowania wśród najemców mieszkaniowych. – Będą to na przykład duże pomieszczenia, których nie da się podzielić na mniejsze – tłumaczy prezes Mzuri Investments. – Trzeba też pamiętać o miejscach parkingowych. Na biuro nie będzie się raczej nadawał dwupoziomowy lokal mający po 50 mkw. na każdym poziomie ani też lokal na wysokim piętrze w blokach bez windy – ocenia.