- Średnie ceny transakcyjne nowych lokali są zwykle wyższe niż mieszkań używanych. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że różnica na korzyść rynku wtórnego może wynosić od kilku do kilkudziesięciu procent - podkreśla Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Analitycy tego serwisu wzięli pod lupę dane NBP dotyczące średnich cen transakcyjnych nowych i używanych lokali (od pierwszego kwartału 2013 r. do trzeciego kwartału 2014 r.).

Na peryferiach

- Na uwagę zasługują przede wszystkim dwa miasta - Kraków i Katowice. W stolicy Małopolski analizowana różnica od początku 2013 r. nie przekracza 5 proc. Jej poziom trzykrotnie był nawet niższy od zera. To oznacza, że w pierwszym, trzecim i czwartym kwartale 2013 roku wyższe ceny transakcyjne osiągały lokale używane - podkreśla Andrzej Prajsnar.

Dodaje, że niewielkie różnice miedzy średnimi cenami zakupu mkw. mieszkań nowych i używanych widać także na rynku warszawskim. - Podobnie jak w przypadku Krakowa różnice związane z lokalizacją nowych oraz używanych mieszkań obniżają ogólny wynik. Konkurencyjność cenowa budowanych dopiero lokali jest często rezultatem dużej odległości od centrum miasta - tłumaczy Andrzej Prajsnar.

Dodaje, że intensywna zabudowa peryferyjnych części Warszawy i Krakowa (np. Białołęki oraz Dębników) przyczynia się do obniżania średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym.

- Wspomniane zjawisko jest mniej widoczne w miastach, które cechują się niższym kosztem zakupu dobrze zlokalizowanych gruntów inwestycyjnych. Przykłady to Poznań, Wrocław i Gdańsk - mówi analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Mało nowych inwestycji

Z analiz wynika, że duże różnice w cenach mieszkań nowych i używanych widać w Katowicach, Bydgoszczy i Łodzi (odpowiednio: 40,75, 36,51 i 38,68 proc. w trzecim kwartale 2014 r.).

- Te miasta już od kilkunastu lat borykają się z poważnymi problemami - z szybkim spadkiem liczby mieszkańców i ujemnym saldem migracji. W przypadku Łodzi dodatkowym problemem jest relatywnie wysoki poziom bezrobocia - zwraca uwagę Andrzej Prajsnar. - Wszystko to sprawia, że istniejący zasób lokali jest coraz większy w stosunku do zapotrzebowania mieszkańców Katowic, Łodzi i Bydgoszczy. Taka sytuacja stabilizuje ceny używanych mieszkań na niskim poziomie. Presja cenowa ze strony rynku wtórnego ogranicza liczbę inwestycji deweloperskich. Trzy analizowane miasta nie bez przyczyny wyróżniają się niewielką liczbą ukończonych i rozpoczętych lokali w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Pod koniec 2013 r. ten wskaźnik wyniósł 2,94 (Łódź), 4,69 (Katowice) i 5,08 (Bydgoszcz). Analogiczne wyniki dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Gdańska to 12,25, 18,07, 17,83 oraz 16,00 - podaje analityk.

Zastrzega, że dane dotyczące cen nie uwzględniają kosztów wykończenia, które musi ponieść nabywca nowego mieszkania. - Większość lokali na krajowym rynku pierwotnym jest wciąż jest oferowana w stanie deweloperskim - przypomina Andrzej Prajsnar. - Tę przewagę rynku wtórnego w pewnym stopniu może zrównoważyć fakt, że część używanych lokali wymaga sporych nakładów. Mieszkania do generalnego remontu na największych rynkach stanowią 20- 25 proc. całej oferty sprzedaży. Odsetek lokali wymagających odświeżenia jest zbliżony - dodaje.

Koszty utrzymania

Analityk podkreśla, że różnice pomiędzy nowymi i używanymi mieszkaniami wiążą się też z energochłonnością. - W przypadku powstających budynków wielorodzinnych roczne zużycie energii pierwotnej na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody nie przekracza 100 - 110 kWh/mkw. Kamienice oraz bloki wybudowane w technologii wielkopłytowej cechują się energochłonnością większą o 150 - 250 proc. - podkreśla Andrzej Prajsnar. - Ich kompleksowa termomodernizacja (m.in. ocieplenie ścian) pozwala na obniżenie wspomnianej wartości do 50 - 60 proc. W dłuższej perspektywie czasowej nawet taka różnica energochłonności będzie skutkowała znacznie wyższymi kosztami eksploatacji używanego mieszkania - zauważa.