Na brak planów zagospodarowania przestrzennego zwraca uwagę Jacek Bielecki, dyrektor ds. jakości w spółce Marvipol. – Niewiadoma, jak można zabudować teren, to dla inwestora największy problem. Substytutem planu są warunki zabudowy. Ubieganie się o nie jest najdłuższym procesem w przygotowaniu inwestycji, trwającym wiele miesięcy, a nieraz ponad rok – wyjaśnia Bielecki. – Tam, gdzie wymagane są decyzje środowiskowe, ten czas wydłuża się wielokrotnie, często o kolejny rok.

Czas to pieniądz

Opinię tę podziela Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal. – Kiedy brakuje planu miejscowego, a urzędnicy nie wykażą się właściwą starannością lub wystąpią dodatkowe przeciwności, czekanie na warunki zabudowy się przedłuża. W skrajnych przypadkach może trwać ponad pięć lat – mówi. – Przeciwności to choćby często nieuzasadnione protesty zgłaszane do samorządowego kolegium odwoławczego, które mają na celu wyłącznie utrudnienie rozpoczęcia budowy.

O blokowaniu inwestycji przez sąsiadów mówi Jacek Bielecki. – Polskie regulacje dopuszczają oprotestowywanie nawet zgodnych z prawem inwestycji. Wystarczy, że któremuś z sąsiadów plany inwestora się nie podobają. Może wtedy zablokować budowę na wiele miesięcy. Projekt ostatecznie zostanie zrealizowany, ale czas ma dla inwestora wymierną wartość finansową.

Mateusz Juroszek dopowiada, że problemem dla inwestora jest także nieuregulowany status prawny działek. – Dotyczy to zwłaszcza Warszawy. Przygotowując inwestycję, należy uzyskać odpowiednie oświadczenie, że działka nie jest objęta dekretem Bieruta – wyjaśnia. – Kolejny problem to brak infrastruktury technicznej – kanalizacji, wody, gazu, prądu. Inwestor musi się zająć uzyskaniem warunków przyłączeniowych lub wykonać odpowiednią infrastrukturę. A to wymaga uzyskania odpowiednich decyzji – podkreśla Juroszek. Jego zdaniem polscy urzędnicy boją się podejmować decyzje i przerzucają się odpowiedzialnością, co przedłuża realizację inwestycji. – Można jednak wskazać miasta, które są przychylne inwestorom. Najlepszymi przykładami są Wrocław i Katowice, które w proinwestorskiej polityce widzą szansę na rozwój – podkreśla Juroszek.

– Kupując działkę, deweloper powinien bezwzględnie wiedzieć, co i w jakim czasie na nim wybuduje. Nabycie gruntu bez takiej wiedzy jest spekulacją. Jednak pozyskanie takiej wiedzy zajmuje wiele czasu – dopowiada Sławomir Horbaczewski, doradca na rynku nieruchomości.

Marcin Orzechowski, dyrektor ds. inwestycji w spółce Dolcan, ocenia, że niemal wszystkie projekty napotykają mniejsze lub większe trudności związane albo z postępowaniem administracyjnym, albo ze zdarzeniami losowymi. – To choćby znaleziska archeologiczne na terenie budowy – zauważa. Mówi też o problemach z działkami. – Pasmo gruntu zakupionego pod jedną z naszych inwestycji miało ponad 100 właścicieli, a kontakt z niemal połową był bardzo utrudniony.

Wykonawca i dostawca

Rozpoczęcie budowy nie zawsze oznacza końca problemów. – Zagrożeniem jest wybór niewłaściwego wykonawcy bądź niedbały nadzór nad nim – mówi Horbaczewski.

Mateusz Juroszek zwraca uwagę, że oprócz wypadków losowych największym problemem bywa niewywiązywanie się dostawców mediów z podpisanych umów. Budowa może stać kilka miesięcy.

Jacek Bielecki przypomina, że sama budowa w całym procesie inwestycyjnym zajmuje najmniej czasu. – Dotyczy relacji między przedsiębiorcami, którzy mają wspólny interes – jak najszybszą realizację kontraktu – tłumaczy dyrektor z Marvipolu. Jak podaje, budowa osiedla na kilkaset mieszkań trwa około półtora roku. – Wstrzymanie inwestycji nie zdarza się często. Najczęściej jest spowodowane niedopełnieniem obowiązków przez inwestora lub wykonawcę. Powodem mogą być skargi dotyczące błędów formalnych w pozwoleniu na budowę. To jednak przypadki rzadkie, choć bardzo dla inwestora kosztowne – podkreśla Bielecki.

Mateusz Juroszek szacuje, że jeśli teren nie jest objęty planem zagospodarowania, to procedura uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę trwa średnio do dwóch lat. – Sama realizacja średniej wielkości osiedla pochłania od 18 do 24 miesięcy. Cały proces inwestycyjny może więc trwać około czterech lat – mówi wiceprezes spółki Atal.

Magdalena Czuryńska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce Twoje M, ocenia z kolei, że na budowie trudno idealnie określić wszystkie terminy. Szyki inwestorowi może pomieszać choćby długotrwałe załamanie pogody. – Na pewno można założyć dłuższe terminy, aby klienci nie denerwowali się opóźnieniami – mówi.

Łukasz Łowicki, prezes zarządu Łowiccy Grupa Deweloperska, bierze pod uwagę także popyt na mieszkania.

– Każdą budowę można przyspieszyć. Jeżeli inwestycja sprzedaje się szybko, można zatrudnić dodatkową ekipę budowlaną – tłumaczy.

Eksperci wskazują też, co ich zdaniem trzeba zmienić, by budowy się nie opóźniały. – Prawie wszystkie nasze inwestycje są oprotestowane przez sąsiadów. Choć protesty były w końcu odrzucane, postępowania trwały latami, niekiedy jeszcze po zakończeniu budowy – wspomina Jacek Bielecki. – Aby skrócić proces inwestycyjny, należy ograniczyć możliwość blokowania inwestycji przez sąsiadów w postępowaniach administracyjnych – uważa.

Potrzebna dyscyplina

Jeśli inwestor rzeczywiście naruszył czyjkolwiek interes, to – zdaniem Bieleckiego – powinno się to sprowadzić do odszkodowań na zasadach odpowiedzialności cywilnej.

– Z jednej strony ukróciłoby to bezpodstawne żądania, z drugiej – zdyscyplinowałoby inwestorów – ocenia Bielecki. – Prawo powinno też skuteczniej dyscyplinować urzędy wydające decyzje. Przekroczenie terminu lub wydanie niezasadnych rozstrzygnięć powinno skutkować znaczącymi odszkodowaniami dla inwestora.

A Mateusz Juroszek dopowiada, że przede wszystkim powinno się zmienić nastawienie miast i urzędów do inwestorów, którzy są często traktowani z podejrzliwością i nieufnością. – Miasta muszą zrozumieć, że inwestorzy są szansą na ich rozwój – podkreśla.

Z kolei Marcin Orzechowski zwraca uwagę, że obowiązujące normy prawne i przepisy czasem są ze sobą sprzeczne. – Proces inwestycyjny zostałby usprawniony, gdyby obowiązywał jednolity kodeks budowlany. Znacznym ułatwieniem byłaby też ujednolicona ścieżka interpretacji przepisów przez różne organy administracyjne – podkreśla.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Jarosław Jędrzyński , analityk portalu RynekPierwotny.pl

– Istotnym utrudnieniem w procesie uruchamiania inwestycji deweloperskich są skomplikowane procedury administracyjne i ich czasochłonność. Do niedawna procedury budowlane bardzo często się zmieniały, co poważnie podkopywało deweloperski biznes. Najwięcej problemów wciąż stwarza brak odpowiednio przygotowanych terenów, czyli mających plan zagospodarowania przestrzennego. Wydłuża to czas oczekiwania na pozwolenie na budowę. Procedury są uzależnione od wydania warunków zabudowy.

Zagrożeniem dla rozpoczętej już inwestycji może być wstrzymanie kredytowania bankowego. Może się tak stać, kiedy firma nie spełni w określonym czasie warunku zakontraktowania od 10 do nawet 30 procent mieszkań z budowanego osiedla. Realizację inwestycji mogą też opóźnić problemy z firmą wykonawczą, która nie dotrzymuje terminów albo buduje niezgodnie z założeniami.