Ile za działkę pod dom jednorodzinny

Ceny działek budowlanych, jak mówi pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka stołecznej agencji Lebiedź Nieruchomości, są zdecydowanie niższe niż w czasie boomu. – Wtedy były to zupełnie wariackie stawki. Nadal jednak są to w Warszawie kwoty zaporowe. Budowa domu za cenę trzy-, czteropokojowego mieszkania nie jest możliwa – zauważa pośredniczka z Warszawy.

Prosty rachunek

Jak opowiada Joanna Lebiedź, pieniądze na zakup działki i budowę domu mają często pochodzić, przynajmniej w części, ze sprzedaży mieszkania. – Tymczasem ceny lokali spadły. O kredyt na budowę domu trudno. Większość klientów po przeprowadzeniu prostego rachunku rezygnuje z takiego pomysłu – tłumaczy pośredniczka.

I podaje przykład. 800-metrowa parcela na Bielanach kosztuje ok. 500 zł za metr, co daje 400 tys. zł. Do tego dochodzą koszty transakcyjne, m.in. 2-proc. podatek. – Ceny transakcyjne trzypokojowych mieszkań od 65 do 68 mkw. w peryferyjnych dzielnicach to ok. 340–420 tys. zł – podaje Joanna Lebiedź. – Pytanie, czy warto zamienić wygodne mieszkanie na kawałek gruntu, którego zabudowanie może się okazać finansową katastrofą – przestrzega.

O dużej rozpiętości cen działek pod budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne mówi Waldemar Oleksiak z Emmerson Realty. – W naszej ofercie mamy grunty od ok. 20 zł za mkw. w rejonie Kampinosu, Leszna czy Góry Kalwarii do kilku tys. zł za mkw. w atrakcyjnych rejonach Warszawy – podaje Waldemar Oleksiak. – Mediana cen na rynku działek jednorodzinnych pod Warszawą to ok. 210 zł za mkw. Za tyle można kupić parcelę w rejonie Wołomina, Marek, Nieporętu, Wiązowny.

Z analiz Emmerson Realty wynika, że ceny działek od czasu boomu znacznie spadły – w Wawrze nawet o połowę. – Mimo tego grunty pod budownictwo jednorodzinne nie cieszą się dużym zainteresowaniem klientów indywidualnych – podkreśla Waldemar Oleksiak. Według Edyty Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) na rynku działek pod domy, zarówno w Warszawie jak i pod miastem, wciąż panuje zastój. – Podaż jest duża, popyt mały, co przekłada się na ceny. Pomimo dużych obniżek chętnych na zakup jest jednak niewielu – potwierdza Edyta Krakowiak. – Kupno działki i wybudowanie domu jest droższe od zakupu gotowego budynku, zwłaszcza jeśli chodzi o tereny w dobrych lokalizacjach.

Jak uważa Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty, do łask zaczynają wracać domy pod miastem. – Duże znaczenie mają drogi – obwodnice, które ułatwiają dojazd do centrum miasta. Trzeba też pamiętać, że w niektórych miejscach pod Warszawą działki staniały nawet o 30–40 proc. – przypomina Skoczeń. – Dom może być tańszy w utrzymaniu niż 80-metrowe mieszkanie na zamkniętym osiedlu w Warszawie – dodaje.

Zburzyć, by zbudować

Na rynku pojawiają się także działki z domami do wyburzenia. W Trójmieście, jak mówi pośrednik Paweł Grabowski z agencji BIG Nieruchomości, klienci szukają świetnie zlokalizowanych parceli z ruinami budynków, w których miejscu można postawić nowy obiekt.

A jak jest na rynku warszawskim? – Owszem, trafiają się takie nieruchomości. Jeśli rudera nie jest w rejestrze zabytków, a sama działka znajduje się w dobrej lokalizacji, może to być strzał w dziesiątkę, zwłaszcza jeśli plan zagospodarowania umożliwi wysoką zabudowę wielorodzinną – ocenia Joanna Lebiedź. – Jeśli nieruchomość jest pod opieką konserwatora zabytków, to już jest zabawa dla hobbystów i miłośników starej architektury – niejednokrotnie warta grzechu. Efekty mogą być fantastyczne. Trzeba jednak pamiętać, że każdy gruntowny remont jest o wiele bardziej kosztowny niż budowa nowego domu od podstaw, w nowych technologiach – zastrzega pośredniczka z Warszawy.

Edyta Krakowiak zauważa, że działki z domami do rozbiórki są poszukiwane na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania. – W takim wypadku łatwiej uzyskać pozwolenie na remont i rozbudowę, niż dostać zgodę na budowę na pustej działce – tłumaczy przedstawicielka WGLiN. – Tam, gdzie jest plan, taka ruina do rozbiórki jest dodatkowym kosztem i utrudnieniem dla nabywcy – dodaje. Ale, jak zastrzega, mało estetycznie wyglądające grunty z ruinami mają znacznie niższe ceny i wtedy warto się nimi zainteresować.

Według Michała Niewińśkiego, pośrednika z agencji Mieszkanie24.com, klienci raczej boją się starych domów, które mogą stwarzać problemy związane z remontami lub wyburzeniem. – Część takich nieruchomości jest objęta ochroną konserwatora zabytków, co ogranicza plany zagospodarowania terenu – potwierdza Michał Niewiński. – Jeśli jednak wiemy, jak się zabrać do takiej inwestycji, i mamy niezbędne analizy, warto taki zakup rozważyć.

Jarosław Mikołaj Skoczeń ocenia, że inwestycja w grunt z ruiną jest droższa, ale przeważnie chodzi o dobrą lokalizację.

– Klienci coraz częściej poszukują ładnych działek z domami do wyburzenia. Problem w tym, że taka nieruchomość ma często kilku właścicieli – spadkobierców, którzy nie mogą się porozumieć co do ceny – mówi ekspert z Emmersona.

Ile za parcelę pod dom

Ceny działek budowlanych są bardzo zróżnicowane. Część terenów jest objęta warunkami zabudowy.

- Warszawa, Ursynów, 1250 mkw., można dokupić sąsiednią działkę o takiej samej powierzchni, 395 tys. zł

- Warszawa, Praga-Południe, 3250 mkw., warunki zabudowy na cztery bliźniaki, 2,1 mln zł

- Warszawa, Białołęka, 1000 mkw., w planie zagospodarowania: pod zabudowę jednorodzinną, 389 tys. zł

- Warszawa, Wilanów, 1783 mkw., w planie zagospodarowania: pod domy jednorodzinne i usługi, 1 mln zł