Deweloperzy są pewni polskiego rynku

Całkowite zasoby magazynowe w Polsce to już 16,9 mln mkw. - Popyt brutto w I półroczu tego roku przekroczył 1,6 mln mkw. Do użytku oddano ponad 1,1 mln mkw. nowej powierzchni, a w budowie jest 2,2 mln mkw. - podają analitycy JLL. - Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe widoczne było na niemal każdym rynku w Polsce. Popyt brutto - ponad 1,6 mln mkw. został wygenerowany przez szereg umów średniej wielkości, a nie przez spektakularne skalą transakcje. Z kolei popyt netto, czyli uwzględniający nowe umowy i ekspansje - sięgnął 1,1 mln mkw.

- W pierwszym półroczu zaobserwowaliśmy spadek udziału nowych umów i ekspansji w całkowitym popycie. Natomiast niemal 350 tys. mkw. zostało wynajętych w ramach renegocjacji kontraktów - wskazuje Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych JLL w Polsce. - Jednym z czynników tej sytuacji był bez wątpienia kończący się okres umów najmu podpisanych w latach 2013-2014, kiedy rynek przeżywał okres wzmożonego rozwoju - komentuje.

Najbardziej aktywni byli operatorzy logistyczni, sieci handlowe i lekka produkcja, którzy łącznie odpowiadali za prawie 80 proc. popytu netto w I połowie 2019.

- Popyt na powierzchnie magazynowe był widoczny w całym kraju, a największą aktywność najemców zarejestrowaliśmy w okolicach Warszawy, gdzie podpisano umowy łącznie na 460 tys. mkw., we Wrocławiu – 276 tys. mkw. oraz Polsce centralnej – 216 tys. mkw. - mówi cytowany w komunikacie Maciej Kotowski, analityk rynku w JLL. - Z kolei na rynkach spoza tzw. wielkiej piątki popyt brutto sięgnął 240 tys. mkw., z czego na nowe umowy przypadło 186 tys. mkw. Coraz bardziej widać rozwój Kielc, Podkarpacia czy Białegostoku. Deweloperzy gromadzą tam kolejne grunty pod przyszłe inwestycje.

- Od stycznia do czerwca do użytku oddano ponad 1,1 mln. mkw. i było to historycznie najlepsze I półrocze pod względem nowej powierzchni na rynku. W rezultacie, całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła poziom 16,9 mln mkw. - mówi Maciej Kotowski. - Liderem pod względem wolumenu nowej podaży pozostaje Polska centralna, gdzie w I połowie roku ukończono ponad 250 tys. mkw. Był to najszybciej rozwijający się rynek w Polsce, którego zasoby przez ostatni rok powiększyły się o ponad 35 proc.

- Na koniec I półrocza w budowie pozostawało 2,2 mln mkw., z czego 86 proc. powstającej powierzchni przypadało na największe lokalizacje – Górny Śląsk, Wrocław, Polskę centralną, Warszawę oraz Poznań - mówi Tomasz Mika. - Warto zaznaczyć, że deweloperzy są pewni polskiego rynku, co potwierdza ilość powierzchni budowanej spekulacyjnie, której udział wyniósł 45 proc. Jest to szczególnie widoczne w największych aglomeracjach – ponad 270 tys. mkw. powstawało spekulacyjnie na Górnym Śląsku, ok. 175 tys. mkw. w Warszawie i we Wrocławiu i 140 tys. mkw. w Polsce centralnej. Duże, niezabezpieczone umowami inwestycje znaleźć można także w Trójmieście, Szczecinie, Krakowie i na Kujawach - wylicza.

Wzrost powierzchni budowanej spekulacyjnie doprowadził do nieznacznego wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej. Średni współczynnik pustostanów w Polsce na koniec I półrocza wyniósł 6,3 proc. (5,7 proc. w I kw.). - Sytuacja ta może szybko ulec zmianie, gdyż niewynajęte powierzchnie są na bieżąco wchłaniane dzięki dużemu zapotrzebowaniu ze strony najemców. Dobrym przykładem jest Białystok, gdzie wskaźnik pustostanów spadł z 36 do 22 proc. w okresie jednego kwartału - czytamy w raporcie.

W I kw. najemcy mogli zaobserwować stopniowy wzrost czynszów, który nadal ograniczany jest jednak przez dynamiczną nową podaż. - Wzrost odczuwalny był szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie oraz w Opolu i w województwie lubuskim. Najwyższy czynsz w strefie Warszawa Okolice wzrósł do poziomu 3,8 euro za mkw. na miesiąc - podają analitycy. - Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahają się od 4,3 do 5,25 euro za mkw. miesięcznie. Natomiast najbardziej atrakcyjne czynsze oferowane są w podmiejskich magazynach typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro/mkw./miesiąc).

- Wartość sfinalizowanych od stycznia do czerwca transakcji kupna/sprzedaży obiektów magazynowych i logistycznych sięgnęła 374 mln euro - mówi Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL. - To historycznie najlepsze I półrocze pod względem aktywności inwestycyjnej, a uwagę zwraca napływ kapitału azjatyckiego, szczególnie z Korei Południowej. Spodziewamy się utrzymania zainteresowania polskim rynkiem w nadchodzących miesiącach, czego odzwierciedleniem są toczące się transakcje, których przedmiotem są zarówno pojedyncze obiekty, jak portfele nieruchomości.

Największe transakcje inwestycyjne w I półroczu to kupno Amazona we Wrocławiu i Eurocash w Koninie przez Hines/Mirae od Blackstone za 130 mln euro, centrum dystrybucyjnego Zalando Lounge przez Hines/IGIS AM od Hillwood (85 mln euro) oraz Castoramy w Strykowie przez Tritax od Panattoni (55 mln euro).

Stopy kapitalizacji dla obiektów magazynowych typu prime wynoszą 6,25 proc. z tendencją spadkową do poziomu poniżej 6 proc., dla najlepszych, długoterminowo wynajętych projektów znacznie poniżej 5 proc., a dla obiektów miejskich w Warszawie 5,5 proc.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 89% artykułu